Исходя из суммы дохода от реализации (передачи) имущества с учетом налога.

Если реализация имущества, составляющего государственную (муниципальную) казну, не облагается НДС, платить НДС как налоговый агент налогоплательщик не должен. Например, когда осуществляется покупка муниципальных земельных участков или ценных бумаг (Письма Минфина России от 13.01.2010 N 03-07-11/03, от 14.05.2009 N 03-07-07/42).

Кроме того, вы не являетесь налоговым агентом при приобретении государственных ценных бумаг не при их первичном размещении эмитентом ( Письмо Минфина России от 25.06.2010 N 03-07-05/27).

Рассмотрим также следующие ситуации. На практике стороны договора могут указать цену имущества (сумму арендной платы), выделив при этом НДС, либо сумму НДС отдельно не выделять. Кроме того, в договоре может быть указано, что НДС уплачивается дополнительно к цене договора (сверх договорной цены) в соответствующий бюджет.

Итак, если цена договора включает сумму налога, то последняя определяется расчетным методом. Для этого нужно применить расчетную налоговую ставку 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

В случае если цена договора не включает НДС, налоговый агент должен доначислить сумму налога сверх цены договора, применив ставку 18%, и уплатить ее в бюджет. Например, такие выводы сделал ФАС Уральского округа в Постановлении от 11.05.2010 N Ф09-3355/10-С2 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 23.09.2010 N ВАС-10832/10) в отношении аренды государственного (муниципального) имущества. Данный подход справедлив и для случаев приобретения государственного (муниципального) имущества.

Например, стоимость аренды составляет 11 800 руб. в месяц с учетом НДС. Сумма налога, которую вам нужно удержать, составит 1800 руб. (11 800 руб. x 18/118). Если в договоре прописано, что стоимость арендной платы без НДС составляет 10 000 руб., то сумма налога, которую нужно удержать, также составит 1800 руб. Однако рассчитываться она будет по-другому: 10 000 руб. x 18%.

Налоговый агент может быть привлечен к ответственности по ст. 123 НК РФ в случае неправомерного неудержания и (или) неперечисления (неполного удержания и (или) перечисления) НДС. Таким образом, по ст. 123 НК РФ вас могут оштрафовать и в том случае, когда вы выплатили продавцу доход, включая сумму НДС, а в бюджет перечислили налог за счет собственных средств.

Уплата НДС при приобретению госудаоственного ( муниципального ) имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законом 159-

До 1 июля 2015 г. продлен срок применения порядка выкупа государственного и муниципального имущества, установленного Законом N 159-ФЗ (ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ, п. 6 ст. 3 Закона N 144-ФЗ).

Также Законом N 144-ФЗ изменен ряд условий выкупа государственного и муниципального имущества. В частности, право выкупа может быть предоставлено субъектам малого и среднего предпринимательства, которые:

- по состоянию на 1 июля 2013 г. непрерывно владеют и (или) пользуются соответствующим имуществом на основании договора (договоров) аренды не менее двух лет (п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, п. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 6 Закона N 144-ФЗ);

- по состоянию на 1 сентября 2012 г. не менее пяти лет являются арендаторами имущества, включенного в перечни, утвержденные согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ч. 4.2 ст. 18 Закона N 209-ФЗ, ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, пп. "д" п. 5 ст. 2, пп. "б" п. 5 ст. 3, ч. 1 ст. 6 Закона N 144-ФЗ).

Реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого субъектами малого предпринимательства <1> в порядке, который установлен Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не признается объектом налогообложения по НДС (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ).

--------------------------------

<1> Субъектами малого и среднего предпринимательства признаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, отнесенные к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"). Условия отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства установлены п. 1 ст. 4 Закона N 209-ФЗ.

Правила, установленные Законом N 159-ФЗ, не применяются при выкупе федерального имущества (ч. 1 ст. 1, ст. 3 Закона N 159-ФЗ). Поэтому реализация такого имущества облагается НДС. Это разъясняет и ФНС России (Письмо от 12.05.2011 N КЕ-4-3/7618@).

Операции по приобретению государственного или муниципального имущества, реализация которого не признается объектом налогообложения по НДС, необходимо отразить в разд. 7 налоговой декларации по НДС, указав код операции 1010815 либо 1010800 (п. 44 Порядка заполнения декларации, утвержденного Приказом Минфина России от 15.10.2009 N 104н, Письма ФНС России от 12.05.2011 N КЕ-4-3/7618@, от 28.03.2011 N КЕ-4-3/4782@ (п. 2)).

Следует отметить, что реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, указанного в пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ, не является объектом налогообложения по НДС, только если совершена 1 апреля 2011 г. или позже (т.е. после вступления этой нормы в силу).

Момент реализации имущества определяется днем регистрации перехода права собственности на него (ст. 39 НК РФ). Дату ее осуществления можно узнать из свидетельства о государственной регистрации прав или выписки из Единого государственного реестра прав (п. 3 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Если переход права собственности зарегистрирован 1 апреля 2011 г. или позже, объекта налогообложения не возникает. Следовательно, покупатель налоговым агентом не является и НДС не уплачивает. При этом не имеет значения, в какой период оплачивалась недвижимость (см. также Письма Минфина России от 13.07.2011 N 03-07-14/66, от 04.05.2011 N 03-07-14/44, от 22.04.2011 N 03-07-14/37).

Необходимо учитывать, что в некоторых случаях при приобретении субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого государственного (муниципального) имущества после 1 апреля 2011 г., покупатели обязаны уплатить НДС. Такими обстоятельствами являются:

- изменение решения об условиях приватизации при отказе субъектов малого и среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи;

- утрата субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества <2>.

--------------------------------

<2> Условия предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности установлены ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В указанных случаях приватизация имущества осуществляется на основании Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Напомним, что НДС не уплачивается при реализации государственного (муниципального) имущества, выкупаемого на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). А поскольку в данном случае применяются положения Закона N 178-ФЗ, налоговому агенту необходимо исчислить и уплатить в бюджет НДС. При этом налог определяется расчетным методом исходя из цены, указанной в договоре, без увеличения ее на сумму налога (Письмо Минфина России от 25.07.2011 N 03-07-07/35).

Например, организация "Альфа" (субъект среднего предпринимательства) приобретает арендуемое у Комитета земельных и имущественных отношений нежилое помещение за 950 000 руб. Однако преимущественное право на приобретение арендуемого имущества организацией утрачено, так как объект включен в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Поэтому при оплате приобретенного нежилого помещения организация "Альфа", как налоговый агент, удержала и перечислила в бюджет НДС в сумме 144 915 руб. (950 000 x 18/118).

МОМЕНТ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ (ст. 167 НК РФ)

Момент определения налоговой базы - это дата, на которую налоговая база признается сформированной для того, чтобы исчислить и уплатить с нее НДС. На указанную дату хозяйственная операция, которую была совершена, должна быть учтена при определении налоговой базы, в связи с чем возникает обязанность начислить по этой операции сумму НДС.

По общему правилу налоговая база определяется на наиболее раннюю из двух дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):