Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд

На думку окремих авторів [1], існує близько двадцяти методів оцінки ринкової вартості земельних ділянок, хоча при ретельному аналізі змістовного наповнення і техніки розрахунків їх коло значно звужується. Якщо не зважати на термінологічні різночитання і процедурні відмінності всі вони по суті є різновидами основоположних підходів: витратного, порівняльного та результатного [5].

Відсутність ринку промислової нерухомості не дозволяє запропонувати однозначної рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим, з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру і функціонального профілю дільниць можна виокремити як методологічно самостійні наступні базові підходи: 1) метод залишку для землі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод порівняльних продаж; 4) метод співвідношення (переносу); 5) метод витрат на освоєння. Всі інші розрахункові методи і технічні прийоми та їх комбінаційні утворення є похідними від цих базових підходів.

Метод залишку для землі базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься до земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується при оцінці земельної ділянки з поліпшеннями чи вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеного для комерційного використання[1]. Процедура практичної реалізації цього методу передбачає:

1) достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (В_БД.С.), а також середньорічного чистого доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (Д);

2) визначення частини чистого доходу, яка приходиться на будівлі та споруди (Д_БД.С.), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації:

(6.1.)

Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд (r_БД.С.) складається з коефіцієнта капіталізації для землі (r_З)[2] і коефіцієнту відшкодування капіталу (r_Від.), що дорівнює F₃ (див. додаток А). Коефіцієнт відшкодування капіталу показує, яку частку від вартості будівель та споруд потрібно відшкодовувати у кінці кожного періоду (року), щоб через певну кількість періодів (років) експлуатації об’єкту накопичити суму коштів тотожну його повній вартості.

3) розрахунок частини чистого доходу, який припадає (залишається) до земельної ділянки (Д _З.):

Д _З. = Д – Д _БД.С. (6.2.)

4) методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (В _З.):

В _З. = Д _З. / r _З. (6.3.)

Метод капіталізації земельної рентиполягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. Значимість даного методу зростає в умовах наявності та розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує співставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі. За сучасних умов даний метод досить ефективний для оцінки земельних ділянок комерційного призначення порівняно невеликих за площею та розташованих у складі цілісних територій (ділянки під паркування автомобілів, сезонні торгівельно-комерційні об’єкти, ділянки підсобного господарства і т.д.).

Метод визначення ренти в основному використовується для оцінки міських земельних ділянок та базується на визначенні показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

þ ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми;

þ ренту за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загальноміської системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

þ ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента — з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживними властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок внаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, що практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території; території з оздоровчими властивостями тощо.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться по формулі:

, (6.4.)

де В_зем — вартість земельної ділянки, грн.; О_с — витрати на освоєння та благоустрій території, грн./км²; Р_н — нормативна рентабельність (як правило, складає не більше 6%); К_н — нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3%); К_Ф — коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки; К_м — коефіцієнт місцерозташування земельної ділянки; S_зем — площа земельної ділянки, км².

Метод співстваних продаж ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами аналогами, недавно проданими на ринку. При застосуванні цього підходу передбачається зіставлення продажів декількох об'єктів-аналогів, тому вартість об'єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.

Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох таких основних компонентів:

þ за одиницями порівняння;

þ за елементами порівняння.

Одиниця порівняння виражає зв’язок між ціною ділянки землі і його окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці порівняння визначається для кожної однорідної групи ділянок на підставі низки фактичних продажів. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за 1 м², 1 сотку, 1 га. ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності, за 1 м² чи 1 м³ розташованої на ділянці будівлі або споруди; за одиницю, що приносить прибуток, за квартиру, місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.

Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об’єкту оцінки. Серед цих ознак у якості елементів порівняння найбільш прийнятними є :

þ правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів);

þ умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж при позбавленні власника права викупу застави; умови фінансування; та ін.);

þ дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана) взаємодія попиту та пропонування тощо);

þ місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

þ фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри, а також характер використання прилеглих територій).

Відмінності земельної ділянки-аналога та оцінюваної земельної ділянки в ознаках, які визначають їх вартість, необхідно враховувати через надбавку або знижку чи іншим способом. Для цього застосовується таблиця коригувань, що враховує відхилення в ціні за елементами порівнянь, які впливають на вартість.

Коригування може проводитися в гривнях або в процентах чи за кожним фактором, чи за всією їх сукупністю на незалежній основі шляхом додавання або на кумулятивній основі шляхом множення значень поправок. При цьому необхідно використовувати ряд індексів цін та поправочні коефіцієнти.

Треба зазначити, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку порівняльний метод, є найбільш привабливим. Однак, складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець - держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при зіставленні існуючих продажів, відсутності належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів.

На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місце розташуванні фізичних характеристиках земельної ділянки та врахуванні особливостей використання прилеглої території.

Метод співвідношення (переносу) в оцінці земельних ділянок полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують їх визначену суму і отримують вартість земельної ділянки.

Досвід зарубіжних оцінювачів дозволяє встановити певні співвідношення між вартістю окремих частин нерухомого комплексу. Так, за даними Національної асоціації житлових будівельників США частка витрат на придбання землі під будівництво складає 35%, а для незабудованих ділянок — 15%. Англійські фахівці [3] при оцінці комерційної нерухомості величину вартості землі рекомендують приймати для країн з розвиненої ринковою економікою 15 – 30% від загальної вартості нерухомості, а для умов Росії — на рівні 20%. На їх думку, вартість земельної ділянки не повинна бути менша за вартість сільськогосподарської землі з урахуванням вартості створеної інфраструктури. За даними Дж. Фрідмена, середня частка вартості земельної ділянки в ціні нерухомих комплексів складає 18 – 21%. Разом з тим, автор попереджує, що техніку аллокації необхідно використовувати тільки в тих випадках, коли неможливо застосувати інші методи, а також за наявності достатньої кількості інформації щодо недавніх продаж вже забудованих ділянок.

Метод витрат на освоєння використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем [5]. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки заснований на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До складу відтоків капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делимінацію ділянок, попереднє упорядкування масиву, витрати на продаж ділянок та прибуток первинного власника. До притоків капіталу відносять виручку від продажу ділянок, очищену від витрат на продаж та освоєння кожного лота. Слід зазначити, що ставка дисконту формується відповідно наведених у розділі 5 принципів та методів, а період дисконтування визначається виходячи тривалості періоду, протягом якого передбачається продати земельні ділянки.

Використовувати даний метод слід досить обережно. Основна сфера його використання — оцінка недавно поділеного чи підготовленого до дробіння земельного масиву. При чому прогнозоване освоєння повинно відображати найкращий та найбільш ефективний варіант використання землі