Особливості оцінки земельної ділянки, будівель і споруд

Як фактор і умова виробництва земля має ряд особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки. Перш за все вона не є результатом попередньої праці, просторово обмежена, має постійне місцезнаходження, не заміщується іншими засобами виробництва, має фізичну довговічність і при правильному використанні не зношується, забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик в порівнянні з альтернативними варіантами капітальних вкладень. Практично у всіх сферах економічної діяльності (зокрема сільського і лісового господарства) земля виступає в якості просторового базису і нерозривно пов'язана з об'єктами, які на ній розташовані: будівлями, спорудами, шляхами, передавальними пристроями та іншими матеріальними елементами, які прийнято називати в оціночній діяльності поліпшеннями.

У залежності від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розділяються на дві групи:

· ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

· ділянки, які зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

На відміну від ділянок другої групи, вартість яких визначається виходячи із відомих положень теорії оцінки нерухомості, оцінка вартості ділянок першої групи більш складна, так як враховує ступінь їх відповідності виробничим і підприємницьким цілям та ряд інших особливостей, які висвітлюються нижче.

До площі земельної ділянки, що оцінюється, належать ділянки, які зайняті будовами, виробничими і допоміжними спорудами; ділянки необхідні для їх утримання, санітарно-захисні зони об'єктів, технічні та інші зони, які належать підприємству.

У залежності від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися з одного боку, як основа вирішення законодавчо обумовлених задач (сплата земельного податку) або економічного регулятору земельних відносин (спадщина, дарування та інше), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з врахуванням типових офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, та з іншого боку, — незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі, або право оренди земельної ділянки.

У першому випадку мова йде про так звану масову оцінку, основна ціль якої – встановлення нормативної ціни землі. Методичний та організаційний інструментарій даної оцінки викладено в затвердженому у 1997 році типовому документі “Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (окрім земель населених пунктів)”.

На відміну від нормативної, експертна вартісна оцінка земель здійснюється на базі загальноприйнятої у світовій практиці методології та методів визначення ринкової вартості землі.

У зв'язку з тим, що реальний ринок землі ще не сформувався і об'єктивно не можливо забезпечити конкурентоспроможність продаж, типовість фінансування та інші ринкові умови, тому ціни на земельні ділянки, які визначаються в процесі експертної оцінки не можуть у повному обсязі відповідати загальноприйнятій концепції ринкової вартості. Тому їх часто називають “умовно ринкові”, “ринкова вартість з урахуванням обмежень економічного і цивільного правового характеру”, а також “оціночна вартість”, тобто можливої ціни, за якою на дату оцінки досягається угода відносно зміни власника ділянки, умови власності, або умови використання власності при підписанні цивільно-правових угод [5].

Не дивлячись на деяку обмеженість (спрощеність) сучасних експертних оцінок вартості земельних ділянок, відносно до можливих ринкових еквівалентів, практичне використання їх є прогресивним кроком в реалізації загальноприйнятої концепції ринкової вартості землі. Про це свідчать методологічні розбіжності, які характерні нормативно-грошовій і експертній оцінці, наведеній в табл. 6.2.

Таблиця 6.2

Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінок земельних ділянок несільськогосподарського призначення [4]

Нормативно грошова оцінка	Експертна оцінка
Земельна ділянка розглядається окремо від об'єктів нерухомості, розташованих на ній.	Земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об'єктами нерухомості
Враховуються земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ділянки	Враховуються земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки, так і всередині.
Орієнтована на типові характеристики та пересічно-нормативні умови виробництва	Орієнтована на індивідуальні характеристики та умови експлуатації земельної ділянки
Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом.	Оперує реальним орендним доходом.
Не враховує кон’юнктуру ринку та економічну ситуацію в країні.	Враховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки
Вартість похідна від площі земельної ділянки	Вартість похідна від показників доходності виду діяльності локалізованого в межах ділянки.
Має тільки нормативний характер	Має ринковий характер
Не стимулює підвищення ефективності виробництва і раціональне землекористування	Стимулює оптимізацію показників ефективності ведення бізнесу і землекористування

Не зважаючи на позитивні зрушення у сфері земельно-оціночної діяльності, які відбулися за останні роки (1997 – 2002 рр.), впровадження загальновизнаних у світі ринкових підходів у практику оцінки земельних ділянок зумовлює виникнення певних труднощів методичного характеру