Тема 6. Жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы. Ипотечное жилищное кредитование.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы это добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и содержании многоквартирного дома. Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане с 16 лет и юридические лица. Количество членов ЖК не может быть менее пяти. Решение об организации ЖК принимает собрание учредителей. Жилищный кооператив считается созданным с момента его регистрации в качестве юридического лица в налоговом органе. Органами управления жилищного кооператива:

- общее собрание членов ЖК;

- конференция, если число участников общего собрания более пятидесяти и это предусмотрено его уставом;

- правление ЖК и председатель правления.

Высшим органом управления является общее собрание, которое является правомочным, если на нем присутствуют более 50% членов кооператива. Правление кооператива избирается из числа его членов в количестве и на срок, которые определены уставом. Председатель правления избирается правлением кооператива из своего состава на срок, определенный уставом. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖК общее собрание избирает ревизионную комиссию на срок не более 3 лет. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены ЖК, предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного пая.

В случае смерти члена ЖК преимущественное право на вступление в члены ЖК имеют его супруг при условии, что он имеет право на часть пая. Наследник члена ЖК, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем имеет преимущественное право на вступление в члены ЖК в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Современная государственная жилищная политика направлена на нужды социально не защищенных граждан, а также на решение жилищных проблем основной части работающего населения со средними доходами. Основным способом решения жилищной проблемы данной части населения является доступное долгосрочное ипотечное жилищное кредитование

Ипотека является одним из видов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования образуют:

- Гражданский кодекс РФ;

- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 года «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации». Современная государственная жилищная политика направлена на нужды социально не защищенных граждан, а также на решение жилищных проблем основной части работающего населения со средними доходами. Основным способом решения жилищной проблемы данной части населения является доступное долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Создание системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала:

- на первичном рынке обращаются первичные закладные;

- на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Сущность ипотечного жилищного кредитования заключается в том, что банк выдают ипотечный кредит заемщику, в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно передавать в банк фиксированную сумму. В договоре об ипотеке жилого помещения должны быть указаны: предмет договора с подробной индивидуальной характеристикой; его оценка; существо; размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ, а также ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в письменной форме с последующей государственной регистрацией. В соответствии со ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и со ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке считается заключенным и вступает в законную силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Основанием для государственной ипотеки является заявление залогодателя или залогодержателя по данному договору, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены следующие документы:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации.

Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, без предварительного заявления и без уплаты государственной пошлины. государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе осуществить обращение взыскания на жилое помещение с последующей его реализацией. Способы реализации это продажа с публичных торгов и продажа с аукциона. При обращении взыскания на жилое помещение, обремененное ипотекой, заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают согласие на освобождение приобретенного жилья. После обращения взыскания на заложенное жилое помещение и его реализации залогодатель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение по требованию собственника в течение одного месяца при условии:

- когда жилое помещение было заложено в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилья;

- проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены позже, до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенное жилое помещение в случае обращения на него взыскания. Лица, проживающие в заложенных жилых помещениях на условиях договора найма или аренды, не подлежат выселению