Тема 12. Жилищные кооперативы. понятие, виды, цели деятельности

Основные понятия

Жилищным или жилищно-строительным кооперативомпризнается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищный накопительный кооператив– потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Вступительный членский взнос– денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива.

Членский взнос– денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Паенакопление– часть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную дату.

Пай– доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива.

Паевой фонд кооператива– сумма паенакоплений членов кооператива.

Действительная стоимость пая– часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая.

Форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений– порядок внесения членами кооператива паевых взносов в паевой фонд кооператива в устанавливаемых кооперативом в соответствии с требованиями федерального закона вариантах для выбора одного из них членами кооператива.

Член кооператива– членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном законом и уставом кооператива.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Жилищные (далее – ЖК) и жилищно-строительные (далее – ЖСК) кооперативы являются самостоятельными участниками жилищных отношений. В ст. 110 ЖК РФ содержится их определение: «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». Жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, создаваемыми в форме потребительского кооператива.

Как и любой потребительский кооператив, жилищные кооперативы вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, но только при условии, что это служит достижению целей, ради которых они созданы. При этом, будучи потребительскими, такие кооперативы имеют право распределять доходы, полученные от предпринимательской деятельности, между своими членами.

В соответствии с законодательством создание ЖК и ЖСК преследует двоякую цель.

1. Удовлетворение потребностей граждан в жилье.

ЖК и ЖСК достигают данной цели разными способами.

• ЖК – путем приобретения многоквартирного дома за счет средств членов кооператива. Данное положение означает, что члены кооператива своими средствами участвуют в приобретении уже построенного, существующего многоквартирного дома.

• ЖСК – путем строительства либо реконструкции многоквартирного дома. Иначе говоря, в отличие от членов ЖК члены ЖСК участвуют именно в постройке многоквартирного дома, который либо еще не начат строительством, либо прошел только начальные стадии строительства объекта, например, так называемый нулевой цикл работ и т. д.

2. Управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ ЖСК и ЖК участвуют в управлении построенным (приобретенным) многоквартирным домом.

Таким образом, они управляют как жилыми, так и нежилыми помещениями такого дома (например, подвальными, чердачными, подсобными помещениями и т. д.). Под управлением многоквартирным домом принято понимать обеспечение благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Наличие двух целей при создании кооператива позволяет ему осуществлять уставную деятельность и после того, как все члены кооператива станут собственниками помещений. В этом случае кооператив берет на себя функции управляющей организации. По желанию членов кооператива он может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Распределение обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома после перехода права собственности на жилое помещение от кооператива к члену кооператива после выплаты пая осуществляется в соответствии с гражданским и жилищным законодательством. Лица, ставшие собственниками помещений в многоквартирном доме, несут бремя содержания общего имущества в размере, пропорциональном размеру общей площади помещения, принадлежащего данному собственнику в этом многоквартирном доме.

Создание жилищных кооперативов регулируется ст. 112 ЖК РФ, ГК РФ, Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и иными нормативными актами.

В соответствии с законодательством количествочленов жилищных кооперативов не может быть менее пяти. Если на момент создания кооператива число членов менее пяти , то решение о создании кооператива не считается принятым, сам кооператив признается несозданным и в государственной регистрации такого кооператива должно быть отказано. Требование о минимальном количестве членов является императивным, поэтому если после создания жилищного кооператива количество членов уменьшится до четырех, трех и т. д., то данный кооператив подлежит либо реорганизации, либо ликвидации.

Кроме минимального законодатель предусмотрел и максимальное количество членов в ЖК и ЖСК. Данное ограничение связано со спецификой жилого помещения, которое в настоящее время является неделимым объектом гражданских и жилищных прав. Поэтому ч. 1 ст. 112 ЖК РФ установлено, что «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме». Отсюда можно сделать вывод, что в многоквартирном кооперативном доме должно быть как минимум пять квартир.

Право на создание и участие в жилищных кооперативах в соответствии со ст. 111 ЖК РФ имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Под гражданами понимаются физические лица вообще, то есть российские граждане, иностранные граждане, а также лица, обладающие двойным гражданством, и лица без гражданства. В отношении юридических лиц также следует сказать, что членами жилищных кооперативов вправе становиться и российские организации (обладающие статусом юридического лица), и иностранные юридические лица (если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации или федеральными законами). Однако следует помнить, что если членом кооператива является юридическое лицо, оно не вправе нарушить целевое назначение жилого помещения, установленное ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, – «жилое помещение предназначено для проживания граждан». Иначе говоря, юридическое лицо должно использовать жилое помещение только для проживания в нем физических лиц (например, работников данного юридического лица).

Как и любой вид кооператива, жилищные кооперативы осуществляют свою деятельность на основании устава. Устав принимается на учредительном собрании кооператива. ЖК РФ содержит обязательные требования к уставу (ст. 113). В частности, устав должен содержать сведения:

1) о наименовании кооператива;

2) месте нахождения кооператива;

3) предмете и целях деятельности кооператива;

4) порядке вступления в члены кооператива;

5) порядке выхода из кооператива (в том числе и об исключении из числа членов кооператива). В уставе, в частности, следует указать срок рассмотрения заявления о добровольном выходе из кооператива и основания исключения из кооператива;

6) порядке выдачи паевого взноса и иных выплат, причитающихся члену кооператива. В частности, должны быть установлены сроки и условия таких выплат и выдачи паевого взноса;

7) размере вступительных и паевых взносов, а также о составе таких взносов и порядке их внесения. Кроме того, в уставе указываются меры ответственности члена кооператива, который нарушил свои обязанности по внесению паевого взноса (например, несвоевременно или не полностью внес и т. п.);

8) составе и компетенции органов управления ЖСК или ЖК;

9) органах контроля за деятельностью кооператива;

10) порядке принятия решения органами управления кооператива.

Устав кооператива может содержать и иные положения, которые не должны противоречить нормам самого ЖК РФ, а также нормам других федеральных законов (например, нормам ГК РФ и др.).

Вопросы, связанные с изменениями устава, внесением в него дополнений и уточнений, относятся к исключительной компетенции общего собрания (конференции) кооператива.

Управление кооперативом осуществляется через органы кооператива. Органы управления жилищных кооперативов имеют традиционные для кооперативных организаций структуру и функции.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собраниечленов кооператива (при наличии более 50 членов кооператива – конференция).

Общее собрание должно созываться не реже чем один раз в год, уставом кооператива может быть предусмотрена и иная периодичность (раз в полгода, раз в квартал и т. д.). На общем собрании каждый член кооператива имеет право одного голоса. Для того чтобы общее собрание признавалось правомочным, необходимо присутствовие на нем более 50 % членов кооператива.

Общее собрание жилищных кооперативов вправе принимать решения по любым вопросам, однако в уставе должны быть предусмотрены вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания. В частности, к таким вопросам обычно относят внесение изменений в устав; принятие решения по вопросам исключения из кооператива; утверждение годовых отчетов и т. д.

Исполнительным органомжилищного кооператива является правление кооператива. Правление избирается общим собранием на установленный в уставе срок. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

Правление кооператива возглавляет председатель правления.

Председатель правленияжилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления кооператива, представляет его интересы и совершает сделки.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия(ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется его уставом. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год; представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом и другими документами кооператива.

Из своего состава ревизионная комиссия жилищного кооператива избирает председателя ревизионной комиссии.

Для вступления в жилищный кооперативлицо (гражданин или организация) подает письменное заявление о приеме в кооператив на имя председателя правления. Данное заявление должно быть рассмотрено в течение одного календарного месяца (отсчитываемого со следующего дня после дня подачи заявления). Заявление сначала рассматривается правлением кооператива, затем общим собранием (конференцией) кооператива (лишь оно вправе принимать решение о приеме в кооператив). Даже если правление кооператива считает целесообразным не принимать данное лицо в члены кооператива, окончательное решение по этому вопросу принимает общее собрание (конференция). Именно после принятия такого решения (и уплаты вступительного взноса) лицо считается принятым в члены кооператива.

После вступления член жилищного кооператива имеет право на предоставление ему жилого помещения в соответствии с размером внесенного данным членом паевого взноса. Право собственности на жилое помещение член кооператива приобретает с момента полной выплаты паевого взноса.

Членство в жилищных кооперативах прекращаетсяв связи:

1) с добровольным выходом из кооператива на основании письменного заявления;

2) исключением из кооператива. Основаниями исключения из состава членов кооператива могут быть грубое нарушение его устава, невнесение паевого взноса, иные обстоятельства, предусмотренные уставом кооператива;

3) ликвидацией юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидацией самого жилищного кооператива;

5) смертью гражданина, являющегося членом кооператива.

При прекращении членства в связи с выходом или исключением из кооператива до выплаты пая бывший член кооператива обязан освободить жилое помещение.

В случае смерти члена жилищного кооператива у его наследников есть преимущественное право на вступление в кооператив. Поскольку число членов кооператива ограничено количеством жилых помещений, в кооператив может быть принят только один наследник. ЖК РФ устанавливает очередность лиц, обладающих преимущественным правом на вступление в кооператив:

1) супруг при условии, что он имеет право на часть пая;

2) наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем;

3) наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем;

4) член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником.

При наличии у умершего члена кооператива нескольких наследников наследники, не ставшие членами кооператива, сохраняют право на наследование пая в порядке, установленном гражданским законодательством.

Жилищный накопительный кооператив

Создание и деятельность жилищных накопительных кооперативов (далее – ЖНК) регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Данный вид кооператива имеет ряд существенных отличий от жилищных кооперативов, создание и деятельность которых регулируются ЖК РФ.

Жилищные накопительные кооперативы создаются для привлечения и использования денежных средств граждан – своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации. Механизм функционирования ЖНК в сфере решения жилищных проблем граждан в упрощенном виде выглядит следующим образом. В основе деятельности ЖНК лежит принцип взаимной финансовой поддержки, или принцип кассы взаимопомощи. Каждый член ЖНК обеспечивается жильем за счет собственных средств и средств участников ЖНК, поступающих в общий паевой фонд. Вселиться и прописаться в квартиру можно только после накопления части стоимости жилья. Недостающие средства будут добавлены из паевого фонда ЖНК. Предоставленные средства должны быть возвращены в паевой фонд в соответствии с графиком рассрочки платежей в срок, не превышающий период первоначального накопления более чем в 1,5 раза. В результате каждый член ЖНК выплачивает полную стоимость квартиры, но в рассрочку. Все средства общего паевого фонда вкладываются исключительно в недвижимость, которая приобретается для членов ЖНК. Квартира для каждого следующего участника программы, получившего право на подбор жилья, приобретается сразу, как только в общем паевом фонде набирается сумма, предусмотренная избранной им формой участия, но не менее 30 % от стоимости жилья на момент его подбора. Член ЖНК и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в приобретенной для них квартире на основании нотариально удостоверенного договора безвозмездного пользования. После выплаты займа член ЖНК в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ становится полноправным собственником приобретенной для него квартиры [2] .

Законодатель определяет жилищный накопительный кооперативкак потребительский кооператив, созданный путем добровольного объединения граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей своих членов в жилых помещениях путем объединения членами ЖНК паевых взносов.

Как видно из определения, единственная цель создания ЖНК – это удовлетворение потребности членов кооператива в жилье. В отличие от ЖК и ЖСК жилищный накопительный кооператив не осуществляет функцию по управлению многоквартирным домом, поскольку жилые помещения, приобретаемые или строящиеся для его пайщиков, могут и не находиться в одном многоквартирном доме. Однако при наличии возможности (если жилые помещения находятся в одном многоквартирном доме) ЖНК вправе осуществлять и функцию управления, предусмотренную ст. 161 ЖК РФ.

Для достижения уставной цели кооператив вправе:

1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;

3) приобретать жилые помещения;

4) привлекать заемные денежные средства в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах».

Кроме указанной деятельности кооператив вправе оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооператива и не противоречащие законодательству Российской Федерации услуги. Как любое некоммерческое юридическое лицо, ЖНК имеет специальную правоспособность. В том случае, если кооператив ведет предпринимательскую деятельность, она должна соответствовать целям его создания. Доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, направляются в резервный фонд кооператива и при достижении указанным фондом размера, установленного уставом кооператива, распределяются между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов.

В соответствии с законодательством контроль за деятельностью ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, а также за соблюдением ими требований законодательства Российской Федерации возложен на федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, и его территориальные органы. В качестве такого органа в настоящее время выступает Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России) и ее региональные отделения. ФСФР России ведет реестр жилищных накопительных кооперативов на основании сведений, предоставляемых федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственной регистрации юридических лиц.

В реестре жилищных накопительных кооперативов содержатся следующие сведения:

♦ полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование кооператива на русском языке;

♦ место нахождения, а также адрес постоянно действующего исполнительного органа кооператива, по которому осуществляется связь с кооперативом;

♦ сведения о членах кооператива;

♦ фамилия, имя, отчество и должность лица, имеющего право без доверенности действовать от имени кооператива, а также паспортные данные такого лица или данные иного удостоверяющего его личность документа в соответствии с законодательством Российской Федерации, идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии);

♦ сведения о филиалах и представительствах кооператива;

♦ сведения о прекращении деятельности кооператива, в том числе о способе прекращения его деятельности;

♦ сведения о лицах, являющихся единоличным исполнительным органом кооператива, членами правления кооператива и членами коллегиального исполнительного органа кооператива, а также сведения об отстранении таких лиц от занимаемых должностей с указанием причин отстранения.

Кооператив в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня принятия соответствующих решений представляет в ФСФР России сведения о лицах, избранных или назначенных на должности единоличного исполнительного органа кооператива, членах правления кооператива или членах коллегиального исполнительного органа кооператива, а также сведения об отстранении таких лиц от занимаемых должностей с указанием причин отстранения.

Для реализации прав и полномочий в сфере регулирования деятельности ЖНК в ФСФР России в Управлении регулирования и контроля над коллективными инвестициями образовано специальное подразделение – отдел жилищно-строительных организаций. В функции отдела входит нормативно-методологическое регулирование деятельности ЖНК, а также деятельности застройщиков. Подразделения контроля ЖНК созданы и в региональных отделениях ФСФР России.

Создание ЖНК осуществляется исключительно физическими лицами. Для создания жилищного накопительного кооператива требуется не менее 50 и не более 5000 физических лиц, достигших 16-летнего возраста.

Жилищный накопительный кооператив, как и любое другое юридическое лицо, считается созданным с момента его государственной регистрации налоговым органом в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Кроме того, федеральным органом по надзору в сфере финансовых рынков ведется реестр жилищных накопительных кооперативов, сведения в который вносятся на основании получаемой информации о государственной регистрации накопительных кооперативов из налоговых органов. Данная процедура во многом похожа на ведение реестра кредитных организаций, страховых компаний соответствующими уполномоченными органами и служит цели наиболее полного учета и контроля над деятельностью подотчетных организаций [3] .

Единственным учредительным документом кооператива является его устав, утверждаемый общим собранием членов кооператива. Устав кооперативадолжен предусматривать:

1) наименование кооператива и место его нахождения;

2) предмет и цели деятельности кооператива;

3) порядок приема в члены кооператива и прекращения членства в кооперативе, в том числе порядок исключения члена кооператива из кооператива;

4) порядок определения размера, состав и порядок внесения паевых и иных взносов;

5) ответственность членов кооператива за нарушение обязательств по внесению паевых и иных предусмотренных Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» и уставом кооператива взносов;

6) порядок выплаты члену кооператива действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе;

7) права и обязанности членов кооператива;

8) права и обязанности кооператива перед своими членами;

9) структуру и компетенцию органов кооператива, порядок их создания и принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

10) источники формирования и порядок использования имущества кооператива;

11) фонды, создаваемые кооперативом;

12) порядок покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков;

13) порядок предоставления органами кооператива информации членам кооператива и ответственность за ее непредоставление;

14) порядок проведения очередных и внеочередных внешних проверок финансовой деятельности кооператива;

15) сведения о филиалах и представительствах кооператива;

16) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;

17) иные предусмотренные законодательством положения.

Членом кооперативаможет стать гражданин, достигший возраста 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и уставом кооператива.

Члены кооператива имеют право:

♦ участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы;

♦ пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом;

♦ выбирать форму участия в деятельности кооператива;

♦ давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;

♦ получить от кооператива в пользование жилое помещение;

♦ пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;

♦ участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

♦ получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива;

♦ передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива;

♦ завещать пай;

♦ получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая;

♦ обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;

♦ получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах»;

♦ приобретать иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации и уставом кооператива.

Член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Указанное требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.

Члены кооператива обязаны:

♦ соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные законодательством Российской Федерации и уставом кооператива;

♦ своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции;

♦ не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами и органами кооператива;

♦ исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации и уставом кооператива.

Кооператив обязан вести реестр членов кооператива, в котором должны содержаться следующие сведения:

1) фамилия, имя, отчество члена кооператива;

2) паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность члена кооператива документа;

3) почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты члена кооператива;

4) форма участия в деятельности кооператива;

5) иные предусмотренные уставом кооператива сведения.

Основанием для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц является решение уполномоченного уставом кооператива органа кооператива.

Федеральная налоговая служба в течение одного рабочего дня после дня внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц выдает кооперативу документ, подтверждающий факт внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр юридических лиц.

Согласно ст. 9 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» членство в кооперативе прекращаетсяв случае:

1) добровольного выхода из кооператива;

2) исключения члена кооператива из кооператива;

3) передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;

4) смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;

5) обращения взыскания на пай;

6) внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у него нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;

7) ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством.

Прекращение членства в кооперативе не освобождает члена кооператива от возникшей до подачи заявления о выходе из кооператива обязанности по внесению взносов, за исключением паевого взноса.

Член кооператива может быть исключен в судебном порядкеиз кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае:

1) неоднократного неисполнения обязанностей, установленных законодательством Российской Федерации и (или) уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;

2) систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов. Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более трех месяцев.

В кооперативе, число членов которого превышает 200 человек, уставом кооператива может быть предусмотрено, что решение об исключении члена кооператива из кооператива, кроме члена правления кооператива, может приниматься правлением кооператива.

При прекращении членства в кооперативе член кооператива и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива – со дня принятия решения о ликвидации кооператива.

В соответствии со ст. 33 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» органами кооператива являются:

♦ общее собрание членов кооператива;

♦ правление кооператива;

♦ исполнительные органы кооператива;

♦ ревизионная комиссия (ревизор) кооператива.

В кооперативе дополнительно могут быть созданы и другие органы в соответствии с его уставом.

Высшим органом кооператива является общее собраниечленов кооператива.

Кооператив обязан проводить годовое общее собрание членов кооператива ежегодно. Годовое общее собрание членов кооператива проводится в сроки, устанавливаемые уставом кооператива, но не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания очередного финансового года. На годовом общем собрании членов кооператива должны решаться вопросы об избрании правления кооператива, об утверждении годового отчета и о годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива. Проводимые помимо годового общего собрания членов кооператива общие собрания членов кооператива являются внеочередными.

Каждый член кооператива имеет на общем собрании членов кооператива один голос. Член кооператива вправе участвовать в общем собрании членов кооператива как лично, так и через своего представителя. Один представитель может представлять не более двух членов кооператива в кооперативе с числом членов кооператива до 500 человек и не более пяти членов кооператива в кооперативе, число членов которого составляет 500 человек и более.

К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:

1) утверждение устава кооператива, внесение в него изменений и дополнений или утверждение устава кооператива в новой редакции;

2) утверждение внутренних документов кооператива, регулирующих деятельность его органов;

3) утверждение положения (регламента) о порядке формирования паевого фонда кооператива и его использования последним;

4) принятие решения о реорганизации или ликвидации кооператива, а также назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

5) избрание и досрочное прекращение полномочий членов правления кооператива, членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, а также рассмотрение отчетов об их деятельности;

6) избрание или назначение исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа, управляющей организации или управляющего, а также членов коллегиального исполнительного органа кооператива), досрочное прекращение их полномочий, если уставом кооператива решение этих вопросов не отнесено к компетенции правления кооператива;

7) утверждение форм участия в деятельности кооператива;

8) определение максимальной стоимости жилого помещения, которое может быть приобретено или построено кооперативом;

9) утверждение предельных размеров расходования средств на обеспечение деятельности кооператива;

10) утверждение годового отчета и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива;

11) утверждение аудиторского заключения о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива по итогам финансового года;

12) определение порядка формирования фондов кооператива, за исключением паевого фонда, и их использования, утверждение отчетов об использовании фондов кооператива;

13) утверждение приходно-расходных смет, сметы расходов на содержание кооператива и отчетов об их исполнении.

Общее собрание членов кооператива правомочно принимать для рассмотрения любой относящийся к деятельности кооператива вопрос и выносить решение по этому вопросу, если он внесен по инициативе правления кооператива, по требованию ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, исполнительных органов кооператива или членов кооператива, составляющих не менее 5 % от общего числа членов кооператива.

Решение общего собрания членов кооператива по вопросу, поставленному на голосование, принимается большинством голосов членов кооператива, принимающих участие в общем собрании членов кооператива, за исключением вопросов, указанных в п. 1–4, решения по которым принимаются двумя третями голосов членов кооператива, принимающих участие в общем собрании членов кооператива.

Решение общего собрания членов кооператива может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия членов кооператива для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) посредством проведения заочного голосования.

Общее собрание членов кооператива является правомочным принимать решения (имеет кворум), если в нем принимают участие члены кооператива, которые составляют не менее 50 % от общего числа членов кооператива, или их представители.

Правление кооперативаосуществляет руководство деятельностью кооператива в периоды между общими собраниями членов кооператива.

Число членов правления кооператива не может быть менее трех человек. Лица, избранные в состав правления кооператива, могут переизбираться неограниченное число раз, если иное не предусмотрено уставом кооператива. Число членов правления кооператива, работающих в кооперативе по трудовому договору, не должно превышать одну треть от общего числа членов правления кооператива. Решения правления кооператива принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом кооператива.

Руководство текущей деятельностью кооператива осуществляют единоличный исполнительный орган кооператива в лице директоракооператива или совместно – директор и дирекция – коллегиальный исполнительный орган кооператива. В кооперативе, число членов которого превышает 500 человек, образование коллегиального исполнительного органа является обязательным. Исполнительные органы кооператива подотчетны правлению кооператива и общему собранию членов кооператива. К компетенции исполнительных органов кооператива относятся все вопросы руководства текущей деятельностью кооператива, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов кооператива и правления кооператива. Исполнительные органы кооператива организуют выполнение решений общего собрания членов кооператива и правления кооператива.

По решению общего собрания членов кооператива полномочия единоличного исполнительного органа кооператива могут быть переданы коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием членов кооператива в соответствии с уставом кооператива избирается ревизионная комиссия(ревизор) кооператива. Порядок деятельности ревизионной комиссии (ревизора) кооператива определяется решением общего собрания членов кооператива.

Членом правления кооператива, единоличным исполнительным органом кооператива, членом коллегиального исполнительного органа кооператива, членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива не может быть:

1) лицо, которое являлось членом правления кооператива, единоличным исполнительным органом кооператива, членом коллегиального исполнительного органа кооператива, членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива на день принятия судом решения о ликвидации этого кооператива или о применении процедур банкротства к этому кооперативу, если со дня завершения ликвидации кооператива или процедур банкротства прошло менее трех лет;

2) лицо, имеющее судимость за преступление в сфере экономики.

Уставом кооператива могут быть установлены дополнительные требования к должностным лицам кооператива.

В соответствии со ст. 48 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» кооператив без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправесовершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).

Кооператив также не вправе:

♦ выдавать займы физическим или юридическим лицам;

♦ дарить жилые помещения;

♦ передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

♦ выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;

♦ вносить свое имущество в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц, за исключением участия в формировании имущества саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов.

Реорганизация и ликвидация кооператива осуществляются в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Промежуточный ликвидационный баланс и окончательный ликвидационный баланс утверждаются общим собранием членов кооператива по согласованию с ФСФР России. Имущество кооператива, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами кооператива пропорционально их паям [4] .

Контрольные вопросы

1. Как осуществляется государственная регистрация жилищного и жилищно-строительного кооператива?

2. Кто имеет право на вступление в жилищный и жилищно-строительный кооператив?

3. Что такое жилищный накопительный кооператив?

4. Какие органы управления создаются в жилищных, жилищностроительных и жилищно-накопительных кооперативах?

5. Как осуществляется прием в члены жилищных кооперативов?

6. В каких случаях происходит прекращение членства в кооперативах?

7. Что понимается под ликвидацией жилищного и жилищно-строительного кооператива?

8. Каков порядок ликвидации жилищного накопительного кооператива?

9. Кому и на каких условиях может быть предоставлена квартира в домах жилищного кооператива?

10. Что означает право на пай члена жилищного кооператива?

11. Каково содержание права собственности на квартиру члена жилищного кооператива в многоквартирном доме?

12. Каковы права членов жилищного кооператива в связи со сносом дома?

13. В чем заключается преимущественное право на вступление в кооператив в случае наследования пая?

14. Каковы последствия добровольного выхода и исключения из кооператива?

15. Вправе ли исключенный (вышедший) член кооператива выкупить жилое помещение у кооператива?