Тема 15. Договор коммерческого найма жилых помещений

Понятие договора коммерческого найма дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ, согласно которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания1в1нем. При заключении договора коммерческого найма не нужно соблюдать административные процедура, а сторонам следует лишь достичь соглашения по существенным условиям данного договора. Коммерческий наем обязательно возмездный договор, заключенный в письменной форме.

Государственная регистрация такого договора не требуется.

Максимальный срок, на который составляется договор - 5 лет.

Объектом договора является изолированное жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Это может быть квартира, или часть квартиры, часть жилого дома. Но смежная квартира, а также общее имущество многоквартирного дома не могут быть объектом такого договора.

Стороны в договоре - это наймодатель и наниматель.

Наймодатель является собственником жилого помещения, которое сдается внаем. Также наймодателем может быть управомоченное лицо собственника жилого помещения.

Наниматель - это гражданин, которому сдается жилое мощение внаем.

Площадь жилья, предоставляемая по договору, определяется соглашением сторон.

Правом пользования жилым помещением вместе с нанимателем имеют также право лица, которые постоянно с ним проживают. Это могут быть лица, которые не относятся к членам семьи нанимателя. В договоре все лица, которые постоянно проживают с нанимателем, обязательно должны быть указаны. Если в договоре отсутствует информация о некоторых гражданах, то их вселение возможно только с согласия наймодателя, нанимателя, граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении. Если же такой гражданин - несовершеннолетний, то согласие данных лиц не требуется. Все граждане, которые постоянно проживают с нанимателем, имеют такое же право пользование жилым помещением.

Плата за жилье нанимателем вносится обычно в денежной форме, но по соглашению сторон могут быть и другие формы оплаты.

Договоры коммерческого найма жилого помещения могут быть:

- краткосрочные (до года);

- долгосрочные (от года до пяти лет).

При заключении краткосрочного договора наниматель не вправе вселять на данный период граждан с целью постоянного проживания, а также временных жильцов. Он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, заменять нанимателя. Но эти нормы диспозитивны.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны, наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

Наниматель, который исполнил солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

Неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, который исполнил солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей

Любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме при неисполнении наймодателем своих обязательств.

Наймодатель освобождает от исполнения остальных сонанимателям при исполнении обязательства полностью одним из сонанимателей.

Существует возможность замены нанимателя. С согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Это происходит при условии, что этого требует сам наниматель и граждане, которые постоянно с ним проживают.

Если наниматель умирает или выбывает из жилого помещения, то договор продолжает действовать на тех же условиях. При этом нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если же такое согласие не достигнуто, то все граждане, которые постоянно проживают в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока найма жилого помещения наймодателю следует предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Если наймодатель решил не сдавать внаем жилье более чем на год, то он должен предупредить об этом нанимателя. Если он не сделал такое предупреждение, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон. Наниматель жилого помещения может с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

1. если наниматель не вносит плату за 6 месяцев, а при краткосрочном найме - более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;

2. порчи, а также разрушения помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3. если жилое помещение используют не по назначению, систематически нарушают права соседей.

Во всех этих случаях нанимателю может быть предоставлен срок до 1 года, чтобы устранить вышеперечисленные нарушения. Если наниматель в течение года не устранит эти нарушения, то при повторном обращении наймодателя суд принимает решение о расторжении договора.

В законе есть случаи, когда договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон. К таким случаям относятся: помещение становится непригодным для постоянного проживания, аварийное состояние жилого помещения, другие случаи, предусмотренные законодательством.

При расторжении договора наниматель и проживающие с ним граждане подлежат выселению.

Контрольные вопросы к лекции:

1. Договор коммерческого найма жилого помещения – это?

2. Что может быть объектом договора коммерческого найма жилого помещения?

3. На какой максимальный срок может быть заключен договор коммерческого найма жилого помещения? Что происходит, если в договоре срок не определен?

4. Перечислите права наймодателя?

5. Перечислите права нанимателя?

Рекомендуемая литература к лекции:

1. Еремичев И. А., Алексий П. В., Жилищное право. Учебник, М.:ЮНИТИ – 2012

2. Филиппова Е. С., Жилищное право, М.: Юстицинформ, 2007.

3.Грудцына Л.Ю., Жилищное право. Информационно-справочное издание, М.: Система ГАРАНТ, 2008.

4.Кудашкин А.В., Жилищное право, М.: Изд. "За права военнослужащих", 2005.