Нормы, защищающие интересы собственника недвижимого имущества в формировании земельного участка и его последующее приобретение в собственность
П.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, это правило приводит к тому, что договор, заключенный с нарушением данного требования признается ничтожным.
В соответствии с п.1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, который предусматривает возникновение права собственности на земельный участок необходимый для использования приобретенного недвижимого имущества.
В этих двух примерах явно виден приоритеты, которые ставит законодатель в Земельном (за земельным участком) и Гражданском законодательстве (за недвижимым имуществом). У приобретателя недвижимости возникает право на конкретный сформированный земельный участок, но конкретный размер не возможно точно определить и в этом случае применяется норма п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Несмотря на урегулированность отношений по предоставлению земельного участка в собственность при приобретении недвижимого имущества, по-прежнему сохраняется неопределенность. Задачу по преодолению этой неопределенности призвано выполнить правило, закрепленное в п.1 ст.35 ЗК РФ и п.1 ст552 ГК РФ.
Сопоставляя тексты указанных пунктов выявляются различая в формулировках.
В соответствии с п.1 ст552 ГК РФ при приобретении права собственности на здание, находящимся на чужом земельном участке, покупатель одновременно с правом собственности на недвижимое имущество приобретает права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В соответствии с современной концепцией гражданского законодательства предлагается отказаться от определения, какая вещь является главной – земельный участок или здание, строение, сооружение, при переходе права собственности при приобретении недвижимого имущества либо земельного участка в собственность. Предлагается считать что в процессе их совместной эксплуатации происходит их совместное отчуждение при сохранении юридической связи.
На практике распространена и другая проблема. При приобретении в собственность объекта недвижимости, расположенном на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, зачастую с большим трудом получает право собственности (чаще аренды) на данный участок.
В таком случае необходимо ссылаться на ст. 36 ЗК РФ, которая и предполагает предоставление земельного участка в собственность либо в аренду, но приобретателю недвижимого имущества необходимо выразить свою волю в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.
Анализируя п.1 ст.36 ЗК РФ можно выделить несколько стадий.
Первая стадия. Возникновение права собственности на объект недвижимости, которое в свою очередь влечет возникновение и совершение волевого акта на приобретение земельного участка в собственность либо на праве аренды. При соблюдении установленного порядка ст.36 ЗК РФ и всех необходимых предпосылок (в том числе предоставление кадастрового паспорта земельного участка) такое волеизъявление активизирует вторую стадию, на которой реализуется конкретное правоотношение по предоставлению земельного участка.
В случае несоблюдения уполномоченным органом требований п.1 ст.36 ЗК РФ по предоставлению земельного участка, то добросовестная сторона этих правоотношений имеет право на защиту судебную, как путем подачи иска в соответствующий суд, так и путем принесения заявления по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействий) уполномоченного органа незаконными.