Управление недвижимостью в жилищной сфере

Тема 10. Управление недвижимостью в жилищной сфере и инженерной инфраструктурой муниципалитета

Общие вопросы управления недвижимостью в жилищной сфере регламентируются Гражданским кодексом, жилищным законодательством РФ и субъектов РФ, местными нормативными правовыми актами.

Управление в жилищной сфере осуществляется в целях, получения социального и коммерческого эффекта от обеспечения жителей города жилыми помещениями, сохранения и восстановления жилого фонда, снижения издержек на его содержание.

В зависимости от целевого назначения муниципальный жилищный фонд подразделяется на четыре группы:

1) социальный жилищный фонд;

2) индивидуальный жилищный фонд;

3) коммерческий жилищный фонд;

4) специализированный (общежития, дома-интернаты, дома маневренного фонда) жилищный фонд.

Законодательство ставит жесткие рамки по целевому использованию жилых помещений, запрещая размещение в них промышленного производства и коммерческих организаций.

Офисы, предприятия непромышленного характера, учреждения и организации могут размещаться в жилых помещениях только после перевода их в нежилые. Порядок и условия перевода определяются местной администрацией. Такое решение принимается городской межведомственной комиссией и оформляется постановлением местной администрации.

Стратегические вопросы управления недвижимостью в жилищной сфере решаются органами местного самоуправления.

Возникает проблема разграничения компетенции между представительной и исполнительной властью. К ведению представительного органа местного самоуправления (городской Думы) относятся:

1) законодательное регулирование жилищных отношений;

2) установление порядка распоряжения муниципальным жилищным фондом;

3) разграничение государственной и муниципальной собственности в жилищной сфере на территории муниципального образования;

4) регулирование вопросов, связанных с передачей объектов муниципального жилищного фонда города в собственности граждан в собственность граждан и юридических лиц, в том числе регулирование отношений приватизации муниципального жилищного фонда;

5) утверждение в местном бюджете ассигнований на строительство, содержание и ремонт жилищного фонда; предоставление субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг малообеспеченным гражданам; возмещение ущерба жилищному фонду при наступлении страховых случаев в доле ответственности местной администрации (если на территории муниципального образования действует система страхования жилищного фонда); контроль за их использованием;

6) введение городских налогов, сборов, связанных с содержанием и благоустройством жилищного фонда; порядок предоставления льгот по ним;

7) установление размеров штрафов и иных видов административной ответственности граждан, должностных лиц, а также юридических лиц за нарушение жилищного законодательства;

8) осуществление контрольных функций в жилищной сфере в соответствии с законодательством Российской Федерации и уставом муниципального образования;

9) осуществление права законодательной инициативы по рассматриваемым вопросам в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации;

10) установление принципов организации и деятельности органов территориального общественного самоуправления в жилищной сфере и др.

К ведению местной администрации относятся:

1) организация и осуществление контроля за сохранностью, состоянием, использованием жилищного фонда независимо от форм собственности, за качеством предоставляемых потребителям жилищно-коммунальных услуг;

2) установление механизма функционирования жилищно-коммунального хозяйства города, обеспечивающего его конкуренто-способность и защиту прав потребителя;

3) обеспечение проведения единой технической политики в жилищном хозяйстве, соблюдения единых норм и правил содержания, эксплуатации, ремонта, реконструкции жилищного фонда независимо от форм собственности;

4) установление требований к состоянию жилищного фонда, жилых домов, жилых помещений и их придомовых земельных участков независимо от форм собственности;

5) учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда;

6) осуществление приватизации муниципального жилищного фонда;

7) определение условий и порядка страхования жилых домов, помещений в домах муниципального жилищного фонда;

8) определение порядка учета и оценки стоимости жилых домов, жилых помещений независимо от форм собственности; паспортизация жилищного фонда;

9) управление, распоряжение в рамках своих полномочий муниципальным жилищным фондом;

10) выпуск ценных бумаг в качестве средства финансирования недвижимости;

11) определение условий и порядка предоставления гражданам жилищных субсидий на строительство и приобретение жилья;

12) определение условий, квот и порядка продажи жилых домов, жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования;

13) определение тарифов оплаты населением жилищно-коммунальных услуг;

14) порядок изменения целевого назначения жилых и нежилых помещений;

15) определение условий и порядка лицензирования деятельности по эксплуатации и ремонту инженерных систем в жилищной сфере;

16) определение нормативов потребления коммунальных услуг, механизма защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг; утверждение ежегодной программы подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации, условий, порядка и процедуры обеспечения гарантированной надежности и устойчивости работы систем жизнеобеспечения в жилищном фонде, условий прекращения обслуживания в случае необоснованной систематической просрочки потребителем оплаты оказанных услуг;

17) внедрение договорных отношений в жилищной сфере;

18) разработка проектов законодательных актов в жилищной сфере в пределах своей компетенции;

19) другие вопросы, отнесенные к ведению исполнительных органов местного самоуправления.