Предоставление земельных участков на торгах
Возникновение прав на землю
Приобретение прав на земельные участки, находящихся в государственной и муниципальной собственности
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Общие положения.
Предоставление земельных участков на торгах
1.3 Предоставление земельных участков без проведения торгов
1.4 Особенности предоставления земельных участков отдельным категориям граждан и юридических лиц
1.4.1 Особенности предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения
1.4.2 Особенности предоставления земельных участков отдельным категориям граждан в собственность бесплатно.
1.4.3 Особенности предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, гражданам и КФХ для
2.Возникновение прав на землю из договоров и сделок с землей
3.Приобретение прав на землю при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на земельном участке
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Общие положения.
Правоотношения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности урегулированы главой 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которая введена Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.
Анализ положений названной главы свидетельствует о том, что законодатель исходит из узкого понимания предоставления земельных участков как действий уполномоченных органов по передаче земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) или безвозмездное пользование. Такое предоставление является лишь одним из способов возникновения прав граждан и юридических лиц на земельные участки.
В статье 39.2 ЗК РФ определены органы, уполномоченные на предоставление гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков. В качестве таковых названы исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Ключевым фактором при установлении наличия соответствующих публично-правовых образований, имеющих полномочия по предоставлению земельных участков, является форма собственности на земельные участки.
Так, согласно п. 2 ст. 9 ЗК РФ Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью). В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации. Согласно п. 2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Статьей 125 ГК РФ установлено, что от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности органы государственной власти, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Пункт 3 ст. 125 ГК РФ предусматривает, что в случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. В качестве примера можно привести Федеральный фонд развития жилищного строительства, который в соответствии с Законом N 171-ФЗ вправе осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной неразграниченной собственности по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом.
Необходимо также иметь в виду, что земли, а также многие земельные участки, в отношении которых отсутствуют основания их отнесения к той или иной форме публичной собственности, находятся в государственной неразграниченной собственности. Согласно ст. 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:
- органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа;
- органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения;
- органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района;
- органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутри - городских муниципальных образований указанных субъектов;
- федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения;
- федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае если в отношении такого земельного участка межведомственным коллегиальным органом, образованным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", принято решение о целесообразности осуществления данным органом полномочий по распоряжению таким земельным участком в целях, способами и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом.
Полномочия органов по предоставлению земельных участков не сводятся только к принятию решения о предоставлении земельного участка или заключению договора, но и вбирают в себя весь комплекс действий, связанных с передачей прав на земельные участки гражданам и юридическим лицам и исполнением соответствующих решений или договоров (например, утверждение схемы расположения земельного участка, определение условий аукциона и т.д.).
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, договора купли-продажи, договора аренды, договора безвозмездного пользования(ст.39.1.ЗК РФ).
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Таким образом, земельные участки, из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам на праве собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования; на праве аренды, на праве безвозмездного пользования.
Земельные участки из государственных и муниципальных земель могут предоставляться двумя способами: на торгах или без проведения торгов.
На торгах земельные участки могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность (возмездно) или в аренду. В собственность или в аренду земельные участки также могут быть предоставлены и без проведения торгов. Без проведения торгов, в том числе, земельные участки предаются на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования.
Статьёй 39.3 ЗК РФ установлены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов.П. 2 указанной статьи закрепляет исчерпывающий перечень случаев, когда продажа земельных участков осуществляется без проведения торгов. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на торгах, за исключением случаев, предусмотренных названных пунктом.
Статьей 39.6 ЗК установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В.п. 2 ст. 39.6 ЗК установлен исчерпывающий перечень случаев, когда договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов. В остальных случаях (не названных в п.2 ст. 39.6 ЗК РФ) договор аренды с юридическим лицом или гражданином может быть заключен только на торгах.
Земельные участки в собственность граждан и юридических лиц могут быть предоставлены как за плату, так и бесплатно (на торгах – за плату, без проведения торгов – как за плату, так и бесплатно).
В настоящее время действует правило об исключительно возмездном характере приобретения в собственность находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами.
Случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность названы в ст. 39.5 ЗК РФ. Следует отметить, что до введения указанной статьив ЗК РФ отсутствовал четкий, определенный перечень случаев предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность граждан и юридических лиц бесплатно. Такие случаи устанавливались в отдельных нормах ЗК РФ, иных федеральных законах. Кроме того, согласно действовавшему до 1 марта 2015 г. п. 2 ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц могло осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Такой подход давал фактически неограниченные полномочия субъектам Российской Федерации в части установления указанных случаев.
Установленные основания бесплатного предоставления земельных участков также в ряде случаев предполагают их дальнейшее развитие в иных федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации. Вместе с тем такая возможность имеет ограниченный характер и связана только с определением отдельных категорий граждан или случаев предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения религиозным организациям (см. п. 7и8статьи 39.5 ЗК).
В случае возмездного отчуждения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, цена его продажи определяется по правилам статьи 39.4. ЗК РФ «Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
Если договор купли – продажи земельного участка заключается на аукционе, то цена земельного участка определяется по результатам такого аукциона, т.е. ценой земельного участка является цена, предложенная победителем аукциона.
В случае признания аукциона несостоявшимся, заключение договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником, осуществляется по начальной цене предмета аукциона.
Правила определения такой начальной цены установлены п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ. Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
В случаях приобретения земельных участков без проведения торгов цена земельного участка определяется, в зависимости от формы собственности на земельный участок, в порядке, установленном нормативным правовым актом Правительства РФ, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления. При этом при заключении договора купли – продажи земельного участка без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом.
Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности устанавливается по правилам ст. 39.7 ЗК РФ (см. лекцию «Иные права на землю»)
Предоставление земельных участков на торгах
Общие положения о заключении договоров на торгах установлены ст. 447, 448 ГК РФ. Порядок организации и проведения торгов по продаже или предоставлению в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков установлен ст. 39.11 – 39.13 ЗК РФ.
Согласно действующему законодательству торги проводятся в форме аукциона. Проведению аукциона предшествует этап его подготовки и организации, который раскрыт в ст. 39.11 ЗК РФ.
Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться как по инициативе уполномоченного органа власти, так и по инициативе заинтересованного в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. При этом ЗК РФ устанавливает различные порядок образования земельного участка и этапы подготовки к проведению аукциона в зависимости от того, кто выступает инициатором проведения аукциона (см. п. 3 ст. 39.11 и п.4 ст. 39.11 ЗК РФ – внимательно изучить!). В обоих случаяхобразование земельного участка и подготовка аукциона включает в себя следующие работы:
подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка (в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории);
обеспечение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы);
осуществление государственной регистрации прав на земельный участок (за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена);
получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.
Если проведение аукциона, а также образование земельного участка осуществляется по инициативе уполномоченного органа власти, то выполнение указанных работ обеспечивает соответствующий орган власти.
Если проведение аукциона, а также образование земельного участка осуществляется по инициативе заинтересованного в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица, то обеспечение названных работ возлагается на соответствующее лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка. При этом результаты проведения работ по подготовке гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка уполномоченный орган должен утвердить своим решением в установленные законом сроки (см. пп. 3 п. 4 ст. 39.11).Также по итогам проведения заинтересованным лицом всех работ, описанных в ч. 3 - пп. 8 п. 4 ст. 39.11 ЗК уполномоченный орган (после проверки наличия или отсутствия соответствующих оснований), принимает (в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления) решение о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона. Решения об утверждении схемы расположения земельного участка и о проведении аукциона уполномоченный орган власти принимает на основании соответствующих заявлений, поданных от граждан и юридических лиц, которые желают приобрести земельный участок: заявления об утверждении схемы расположения земельного участка и заявления о проведении аукциона. Земельный кодекс предусматривает основания для отказа в принятии названных решений. Данные основания исчерпывающим образом закреплены в ст. 11.10 (п.16), п. п. 13 -19 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ (основания отказа в утверждении схемы расположения земельного участка) и в п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ (основания отказа в проведении аукциона).
Основания отказа в проведении аукционаможно подразделить на следующие группы:
- нарушение прав третьих лиц: наличие на участке чужих объектов недвижимости – пп.8,9 п.8 ст. 39.11, наличие чужих прав на участок – пп.7, 13, 16, 17, 18 п.8 ст. 39.11.
- неготовность участка к аукциону: границы подлежат уточнению – пп.1 п.8 ст. 39.11, отсутствие регистрации права публичной собственности (кроме случаев, когда участок относится к неразграниченной государственной собственности) – пп.2 п.8 ст. 39.11,не определены предельные параметры разрешенного строительства – пп.3 п.8 ст. 39.11, не определены технические условия – пп.4 п.8 ст. 39.11, не определено разрешенное использование или разрешенное использование не соответствует целям, указанным в заявлении – пп.5 п.8 ст. 39.11, не определена категория земли – пп.6 п.8 ст. 39.11, ТУ, РИ, категории, определенных границ и т.д.)
· запрет приватизации: участок зарезервирован или предназначен для публичных нужд - пп.12, 14, 15, 19 п.8 ст. 39.11, ограничение в обороте или изъятие из оборота – пп.10, 11 п.8 ст. 39.)
Ст. 19.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за нарушение должностным лицом установленных законодательством сроков рассмотрения заявлений граждан или юридических лиц о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, за удовлетворение должностным лицом заявления гражданина или юридического лица о предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, которое в соответствии с законом не может быть удовлетворено, за отказ должностного лица в удовлетворении заявления гражданина или юридического лица о предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка по не предусмотренным законом основаниям.
Порядок проведения аукциона подробно раскрыт в ст. 39.12 ЗК РФ (ознакомиться, заучивать не нужно). При проведении аукциона запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона, если иное не предусмотрено федеральным законом.