Поправка по тех состоянию Кфиз
Ктех = (Иа/Ио)0,417
Иа – величина физического износа аналога, %
Ио - величина физического износа объекта оценки, %
Поправка по функциональному назначению Кфункц, определена на основании анализа рынка недвижимости в г.Донецке, Луганске, Харькове, Запорожье, выполненной специалистами УБ «Примус», по данным 2006-2009 годов – когда рынок недвижимости в городах Украины имел пик активности.
Таблица 18 – Матрица коэффициентов функционального назначения
| кафе, ресторан | магазин | офис | админ. здание | встроенные нежилые помещения | производ-ственные, складские | |
| кафе, ресторан | 1,00 | 1,15 | 1,53 | 2,09 | 2,30 | 3,50 |
| магазин | 0,87 | 1,00 | 1,33 | 1,82 | 2,00 | 2,80 |
| офис | 0,65 | 0,75 | 1,00 | 1,36 | 1,50 | 2,60 |
| админ. здание | 0,48 | 0,55 | 0,73 | 1,00 | 1,10 | 2,20 |
| нежилое помещение | 0,44 | 0,50 | 0,67 | 0,91 | 1,00 | 2,00 |
| производственные, складские | 0,28 | 0,25 | 0,33 | 0,46 | 0,50 | 1,00 |
Поправка по наличию ж/д путей и трасс
Данная поправка отражает наличие на территории объектов сравнения ж/д путей (тупиков), принимается на минимально разумном уровне – 0,8.
Торговая уступка Кторг определена на основании опроса риелторов Краматорска, и в условиях кризиса, для помещений коммерческого назначения составляет от 10 до 20%. В дальнейших расчетах принимается минимальное значение на уровне 10%
Характеристика аналогов сравнения, расчет поправок, и определение с корректированных стоимостей 1 м2 общей площади помещений приводим в таблицах, исходя из условий сравнения характеристик объекта оценки и принятых функциональных аналогов:
Таблица 19 – Параметры сравнения и их величины
| № аналога | ТИП ОБЪЕКТА | АДРЕС | Расстояние до центра, км | Расстояние до ж/д ветки | Расстояние трассы | Величина физ. Износа, % |
| база | Ст. Город | |||||
| база | Ст. Город | |||||
| овощехранилище | пос. Ясногорка | |||||
| производственный цех | Орджоникидзе | 0,5 | ||||
| производственное помещение+офисы | Красногорка | 0,5 | ||||
| база | Ясногоровская | 0,5 | ||||
| цех | Восьмиквартирная | |||||
| здание | Маяковского | |||||
| здание | Маяковского | |||||
| здание | Ленина | |||||
| здание | 19 П-с | |||||
| здание | Ст. Город | |||||
| комплекс | Восьмиквартирная | |||||
| помещение под магазин, склад | Румянцева | 0,5 | ||||
| комплекс | пос. Ясногорка | |||||
| помещение под офис, склад | б. Машиностроителей | |||||
| комплекс | Маяковского | 2,5 | ||||
| комплекс | Баженова (ЭМСС) | |||||
| здание | Уральская | |||||
| здание | Ст. Город | |||||
| комплекс | пос. Ивановка | |||||
| комплекс | Станкострой | 0,5 | ||||
| здание | Ст. Город | |||||
| здание | пос. Ясногорка | |||||
| здание | Почтовая | |||||
| склады | 19 П-с | |||||
| здание | б. Краматорский | |||||
| комплекс | пос. Ясногорка | |||||
| комплекс | Ивановка | |||||
| здание | Н.Свет | 0,5 | ||||
| комплекс | пос. Ясногорка | |||||
| * | комплекс | пос. Веселый | 0,5 | ** |
* - объект оценки
** - износ объекта оценки соответствует проценту готовности (см. ст. 18) и разный для каждого отдельного здания
Таблица 20 – Расчет рыночной стоимости производственного цеха (готовность 98%)
| № п/п | Цена грн/м2* | Кторг | Кр | К тех | К функц | Наличие ж/д на территории | К сумар | Приведенная цена, грн/м2 | Доли |
| 0,9 | 0,99 | 2,87 | 2,557 | 136,75 | |||||
| 0,9 | 0,99 | 3,09 | 2,753 | 283,72 | |||||
| 0,9 | 2,61 | 2,349 | 17,6 | ||||||
| 0,9 | 0,85 | 3,09 | 2,364 | 248,51 | |||||
| 0,9 | 0,94 | 2,87 | 0,665 | 1,615 | 58,72 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 2,87 | 2,454 | 120,37 | |||||
| 0,9 | 0,94 | 2,61 | 2,208 | 111,38 | |||||
| 0,9 | 0,95 | 3,3 | 0,46 | 1,298 | 7,89 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 2,61 | 0,46 | 1,027 | 1,12 | ||||
| 0,9 | 2,61 | 0,46 | 1,081 | 24,82 | |||||
| 0,9 | 2,61 | 0,46 | 1,081 | 21,59 | |||||
| 0,9 | 0,99 | 3,3 | 0,46 | 1,353 | 7,51 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 3,3 | 2,822 | 166,6 | |||||
| 0,9 | 0,93 | 2,61 | 0,625 | 1,365 | 68,17 | ||||
| 0,9 | 0,99 | 2,87 | 2,557 | 102,23 | |||||
| 0,9 | 0,95 | 2,32 | 0,665 | 1,319 | 57,34 | ||||
| 0,9 | 0,97 | 2,61 | 2,279 | 61,38 | |||||
| 0,9 | 0,97 | 2,87 | 2,506 | 206,87 | |||||
| 0,9 | 1,01 | 2,87 | 0,46 | 1,2 | 52,68 | ||||
| 0,9 | 0,99 | 3,09 | 0,46 | 1,266 | 52,81 | ||||
| 0,9 | 1,14 | 3,09 | 3,17 | 77,87 | |||||
| 0,9 | 0,95 | 2,87 | 2,454 | ||||||
| 0,9 | 2,87 | 0,46 | 1,188 | 24,44 | |||||
| 0,9 | 3,09 | 0,46 | 1,279 | 1,21 | |||||
| 0,9 | 0,97 | 1,96 | 0,46 | 0,787 | 20,41 | ||||
| 0,9 | 1,06 | 3,09 | 2,948 | 102,66 | |||||
| 0,9 | 1,12 | 3,49 | 0,46 | 1,618 | 86,2 | ||||
| 0,9 | 3,09 | 0,8 | 2,225 | 9,38 | |||||
| 0,9 | 1,14 | 3,09 | 0,8 | 2,536 | 9,33 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 3,49 | 0,46 | 1,373 | 18,44 | ||||
| 0,9 | 2,61 | 2,349 | 1,1 | ||||||
| Средневзвешенное значение цены 1м2, грн | |||||||||
| Площадь помещений, м2 | |||||||||
| Рыночная стоимость, грн без НДС |
* - по курсу НБУ на дату оценки
Таблица 21 – Расчет рыночной стоимости Административно – бытового корпуса
| № п/п | Цена грн/м2* | Кторг | Кр | К тех | К функц | Наличие ж/д на территории | К сумар | Приведенная цена, грн/м2 | Доли |
| 0,9 | 0,99 | 0,89 | 2,2 | 1,745 | 93,61 | ||||
| 0,9 | 0,99 | 0,96 | 2,2 | 1,882 | 194,8 | ||||
| 0,9 | 0,81 | 2,2 | 1,604 | 12,07 | |||||
| 0,9 | 0,85 | 0,96 | 2,2 | 1,616 | 170,7 | ||||
| 0,9 | 0,94 | 0,89 | 1,465 | 1,103 | 40,29 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 0,89 | 2,2 | 1,674 | 82,26 | ||||
| 0,9 | 0,94 | 0,81 | 2,2 | 1,508 | 76,32 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 1,02 | 0,872 | 5,24 | |||||
| 0,9 | 0,95 | 0,81 | 0,693 | 0,75 | |||||
| 0,9 | 0,81 | 0,729 | 16,59 | ||||||
| 0,9 | 0,81 | 0,729 | 14,42 | ||||||
| 0,9 | 0,99 | 1,02 | 0,909 | 4,98 | |||||
| 0,9 | 0,95 | 1,02 | 2,2 | 1,919 | 113,21 | ||||
| 0,9 | 0,93 | 0,81 | 1,375 | 0,932 | 46,68 | ||||
| 0,9 | 0,99 | 0,89 | 2,2 | 1,745 | 69,99 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 0,72 | 1,465 | 0,902 | 39,37 | ||||
| 0,9 | 0,97 | 0,81 | 2,2 | 1,556 | 42,03 | ||||
| 0,9 | 0,97 | 0,89 | 2,2 | 1,709 | 141,41 | ||||
| 0,9 | 1,01 | 0,89 | 0,809 | 35,17 | |||||
| 0,9 | 0,99 | 0,96 | 0,855 | 35,41 | |||||
| 0,9 | 1,14 | 0,96 | 2,2 | 2,167 | 53,47 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 0,89 | 2,2 | 1,674 | 109,36 | ||||
| 0,9 | 0,89 | 0,801 | 16,34 | ||||||
| 0,9 | 0,96 | 0,864 | 0,81 | ||||||
| 0,9 | 0,97 | 0,6 | 0,524 | 13,29 | |||||
| 0,9 | 1,06 | 0,96 | 2,2 | 2,015 | 70,51 | ||||
| 0,9 | 1,12 | 1,08 | 1,089 | 57,43 | |||||
| 0,9 | 0,96 | 2,2 | 0,8 | 1,521 | 6,45 | ||||
| 0,9 | 1,14 | 0,96 | 2,2 | 0,8 | 1,734 | 6,43 | |||
| 0,9 | 0,95 | 1,08 | 0,923 | 12,25 | |||||
| 0,9 | 0,81 | 2,2 | 1,604 | 0,76 | |||||
| Средневзвешенное значение цены 1м2, грн | |||||||||
| Площадь помещений, м2 | 390,65 | ||||||||
| Рыночная стоимость, грн без НДС |
Таблица 22 – Расчет рыночной стоимости Весовой
| № п/п | Цена грн/м2* | Кторг | Кр | К тех | К функц | Наличие ж/д на территории | К сумар | Приведенная цена, грн/м2 | Доли |
| 0,9 | 0,99 | 1,61 | 2,2 | 3,156 | 168,99 | ||||
| 0,9 | 0,99 | 1,74 | 2,2 | 3,411 | 353,15 | ||||
| 0,9 | 1,47 | 2,2 | 2,911 | 21,91 | |||||
| 0,9 | 0,85 | 1,74 | 2,2 | 2,928 | 309,18 | ||||
| 0,9 | 0,94 | 1,61 | 1,465 | 1,995 | 72,67 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 1,61 | 2,2 | 3,028 | 148,59 | ||||
| 0,9 | 0,94 | 1,47 | 2,2 | 2,736 | 138,75 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 1,85 | 1,582 | 9,51 | |||||
| 0,9 | 0,95 | 1,47 | 1,257 | 1,37 | |||||
| 0,9 | 1,47 | 1,323 | 30,15 | ||||||
| 0,9 | 1,47 | 1,323 | 26,24 | ||||||
| 0,9 | 0,99 | 1,85 | 1,648 | 9,04 | |||||
| 0,9 | 0,95 | 1,85 | 2,2 | 3,48 | 205,42 | ||||
| 0,9 | 0,93 | 1,47 | 1,375 | 1,692 | 84,97 | ||||
| 0,9 | 0,99 | 1,61 | 2,2 | 3,156 | 126,26 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 1,3 | 1,465 | 1,628 | 70,83 | ||||
| 0,9 | 0,97 | 1,47 | 2,2 | 2,823 | 76,41 | ||||
| 0,9 | 0,97 | 1,61 | 2,2 | 3,092 | 255,46 | ||||
| 0,9 | 1,01 | 1,61 | 1,463 | 63,53 | |||||
| 0,9 | 0,99 | 1,74 | 1,55 | 64,21 | |||||
| 0,9 | 1,14 | 1,74 | 2,2 | 3,928 | 96,94 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 1,61 | 2,2 | 3,028 | 197,61 | ||||
| 0,9 | 1,61 | 1,449 | 29,47 | ||||||
| 0,9 | 1,74 | 1,566 | 1,47 | ||||||
| 0,9 | 0,97 | 1,1 | 0,96 | 24,64 | |||||
| 0,9 | 1,06 | 1,74 | 2,2 | 3,652 | 127,84 | ||||
| 0,9 | 1,12 | 1,96 | 1,976 | 104,32 | |||||
| 0,9 | 1,74 | 2,2 | 0,8 | 2,756 | 11,68 | ||||
| 0,9 | 1,14 | 1,74 | 2,2 | 0,8 | 3,142 | 11,63 | |||
| 0,9 | 0,95 | 1,96 | 1,676 | 22,27 | |||||
| 0,9 | 1,47 | 2,2 | 2,911 | 1,38 | |||||
| Средневзвешенное значение цены 1м2, грн | |||||||||
| Площадь помещений, м2 | |||||||||
| Рыночная стоимость, грн без НДС |
Таблица 23 – Расчет рыночной стоимости гаража
| № п/п | Цена грн/м2* | Кторг | Кр | К тех | К функц | Наличие ж/д на территории | К сумар | Приведенная цена, грн/м2 | Доли |
| 0,9 | 0,99 | 1,1 | 0,98 | 52,5 | |||||
| 0,9 | 0,99 | 1,18 | 1,051 | 108,07 | |||||
| 0,9 | 0,9 | 6,76 | |||||||
| 0,9 | 0,85 | 1,18 | 0,903 | 94,77 | |||||
| 0,9 | 0,94 | 1,1 | 0,665 | 0,619 | 22,56 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 1,1 | 0,941 | 46,25 | |||||
| 0,9 | 0,94 | 0,846 | 42,72 | ||||||
| 0,9 | 0,95 | 1,26 | 0,46 | 0,496 | |||||
| 0,9 | 0,95 | 0,46 | 0,393 | 0,43 | |||||
| 0,9 | 0,46 | 0,414 | 9,49 | ||||||
| 0,9 | 0,46 | 0,414 | 8,29 | ||||||
| 0,9 | 0,99 | 1,26 | 0,46 | 0,516 | 2,86 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 1,26 | 1,077 | 63,39 | |||||
| 0,9 | 0,93 | 0,625 | 0,523 | 26,12 | |||||
| 0,9 | 0,99 | 1,1 | 0,98 | 39,25 | |||||
| 0,9 | 0,95 | 0,89 | 0,665 | 0,506 | 22,03 | ||||
| 0,9 | 0,97 | 0,873 | 23,56 | ||||||
| 0,9 | 0,97 | 1,1 | 0,96 | 79,34 | |||||
| 0,9 | 1,01 | 1,1 | 0,46 | 0,46 | 20,24 | ||||
| 0,9 | 0,99 | 1,18 | 0,46 | 0,484 | 20,18 | ||||
| 0,9 | 1,14 | 1,18 | 1,211 | 29,72 | |||||
| 0,9 | 0,95 | 1,1 | 0,941 | 61,41 | |||||
| 0,9 | 1,1 | 0,46 | 0,455 | 9,36 | |||||
| 0,9 | 1,18 | 0,46 | 0,489 | 0,46 | |||||
| 0,9 | 0,97 | 0,75 | 0,46 | 0,301 | 7,81 | ||||
| 0,9 | 1,06 | 1,18 | 1,126 | 39,16 | |||||
| 0,9 | 1,12 | 1,34 | 0,46 | 0,621 | 33,15 | ||||
| 0,9 | 1,18 | 0,8 | 0,85 | 3,58 | |||||
| 0,9 | 1,14 | 1,18 | 0,8 | 0,969 | 3,55 | ||||
| 0,9 | 0,95 | 1,34 | 0,46 | 0,527 | 7,09 | ||||
| 0,9 | 0,9 | 0,43 | |||||||
| Средневзвешенное значение цены 1м2, грн | |||||||||
| Площадь помещений, м2 | |||||||||
| Рыночная стоимость, грн без НДС |
Так как определение рыночной стоимости незавершенного строительства здания склада с ограждением в рамках сравнительного подхода не представляется возможность по причине отсутствия аналогов на рынке, его стоимость принимается равной стоимости замещения - 475 751,25 грн. без НДС. (см. Затратный подход)
Отсюда общая стоимость объекта оценки с учётом оборудования составляет:
Таблица 24 - определение рыночной стоимость
| Наименование | Рыночная стоимость, грн. без НДС | Дополнительные работы, грн. без НДС | Общая рыночная стоимость, грн. без НДС |
| Производственное здание | |||
| Оборудование | 1 733 960* | ||
| Административно – бытовой корпус | |||
| Гараж | |||
| Весовая | |||
| Склад с ограждением | 475 751 | ||
| Всего |
* - стоимость монтажных работ (с учётом бетонных работ) в соответствии со сметным расчетом
Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, с учетом округления полученных результатов составляет 5 487 000 (пять миллионов четыреста восемьдесят семь тысяч) гривен 00 копеек без учета НДС.