Історичний розвиток іпотечних відносин у Центрально-Східній Європі

У країнах з ринковою економікою іпотека відіграє надзвичайно важливу роль. Можна без перебільшення сказати, що вона є обов'язковою умовою функціонування ринку капіталу.

Застава нерухомого майна з метою забезпечення зобов'язань – дуже важлива, але не єдина ознака іпотеки; другою її ознакою є емісія іпотечних цінних паперів.

Іпотечні банки надають кредити позичальникам, а застава позичальниками нерухомого майна є підставою для випуску і розміщенню іпотечних цінних паперів – зобов'язань іпотечних банків. Емісія іпотечних цінних паперів дозволяє банкам мобілізувати вільні кошти з наступною їх трансформацією в іпотечні кредити. Повернення боргів позичальниками банку (з одночасним поверненням банком права спрямування стягнення на нерухоме майно) дозволяє банку повертати борги своїм кредиторам (тобто погашати іпотечні цінні папери).

Мобілізація вільних коштів юридичних та фізичних осіб шляхом розміщення серед цих осіб іпотечних цінних паперів і трансформація мобілізованих коштів у інвестиційні потоки, можуть відігравати дуже важливу роль в економіці.

Це стосується будь-якої країни без огляду на її національну специфіку і є особливо актуальним для України. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на цій основі іпотечних цінних паперів, дозволять мобілізувати в значних масштабах заощадження українського населення і направити їх на інвестування перспективних секторів української економіки. Лише в такому разі в Україні стане можливою поява зарубіжних портфельних інвесторів, які через придбання іпотечних цінних паперів здійснюватимуть інвестування національної економіки.

Іпотечні відносини мають багатовікову історію. У Європі ці відносини та пов'язана з ними система реєстрації земельних ділянок почали регулюватися Римським правом і дістали свій подальший розвиток у законодавстві ряду країн континентальної Європи, зокрема Франції (Цивільний кодекс Наполеона 1804р.) і Пруссії. У Великобританії та її колоніях склалася англо-саксонська система реєстрації земельних ділянок.

У сучасній Європі найбільшого поширення дістав так званий середньоєвропейський тип іпотеки, тісно пов'язаний з веденням земельних кадастрів і поземельних книг. За даними професора факультету правознавства Віденського університету доктора Герберта Гофмайстера ведення поземельної книги започатковане в 1135 р. в місті Кельні.

Програма та матеріали семінару "Перспективи вдосконалення законодавства України та європейська практика в питаннях: державної реєстрації прав на нерухоме майно, іпотеки, ріелторської діяльності", 22-24 лютого 1999р., м. Київ, Міністерство юстиції України, Німецький фонд міжнародного правового співробітництва в місті Кельні. Занесення угод щодо нерухомого майна до книги практикується в Чехії з часів короля Карла IV (період правління з 1346 р. по 1378 p.). Так виникли богемсько-моравські кадастри, які у XVIII ст. слугували зразком для реформи поземельної книги чесько-австрійських родових маєтків. Перший реформований кадастр (це був кадастр однієї з австрійських земель – Штірії) складено в 1730 р. чеським чиновником, який вів поземельну книгу. Основною метою реформи XVIII ст. було сприяння розвитку реально забезпеченого іпотечного кредиту шляхом оприлюднення прав на нерухомість і витіснення “таємних іпотек” на користь державної казни, спадкоємців тощо. У XVIII ст. кадастри та поземельні книги набувають найбільшого поширення – від міста Фрайбурга на заході до міста Львова на сході.

Завдяки прийняттю в Австро-Угорщині закону про поземельну книгу (1871 р.) та законів про ведення поземельних книг в окремих землях австрійської корони, Австро-Угорщина стає першою у світі державою, яка запровадила середньоєвропейський тип поземельної книги. Сказане стосується також і українських земель, а саме: Східної Галичини, Північної Буковини та Закарпаття, які входили тоді до складу Австро-Угорської монархії. Німеччина остаточно переходить до такої системи у 1872 p., Швейцарія – в 1907-1912 pp.

Переваги середньоєвропейського типу поземельної книги полягають у тому, що вона є офіційним реєстром, який у зручній для користування формі містить дані про власника земельної ділянки та обтяження і обмеження, покладені на нього. Внесення до поземельної книги визнається щодо добросовісного покупця чи заставодержателя законним, навіть якщо воно з об'єктивної точки зору є помилковим. Такий порядок передбачає особливу обережність при внесенні даних до поземельної книги.

Спеціальними поземельними книгами є поземельна книга квартири, поземельна книга спадкового права забудови тощо

Середньоєвропейський тип поземельної книги застосовується в даний час на території Німеччини, Австрії, Швейцарії, Угорщини, Чехи, Словаччини, Польщі, Румунії, країн колишньої Югославії. Такі системи існують з Нідерландах, скандинавських країнах, Іспанії, Греції і Туреччині. Дуже близькою до середньоєвропейської є система, розроблена Робертом Торренсом для Австралії і поширена також у Новій Зеландії, Канаді, Великобританії.

Французька система реєстрації поширена у Франції, Бельгії, Люксембурзі та більшості колишніх французьким колоній. У США застосовується реєстр документів. Головною відмінністю французької та американської систем від середньоєвропейської є те, що вони не мають офіційного захисту записів, отже, покупець нерухомості чи кредитор-заставодержатель має для певності перевіряти всі відповідні документи (титули).

Поземельна книга середньоєвропейського типу тісно пов'язана з кадастром, але в організаційному відношенні і окремим реєстром. Рішення про права на нерухомість, є настільки важливими для фізичних і юридичних осіб, що ведення поземельних книг передано у відання судів, тоді як питання, пов'язані з кадастром і землевпорядкуванням, можуть перебувати у віданні інших установ. Застосовувані у даний час електронні технології дозволяють поєднувати дані кадастрів та дані поземельних книг в один банк даних; при цьому установи, які ведуть кадастр та поземельну книгу, можуть не об'єднуватися.

Ще однією суттєвою рисою європейської системи іпотечного кредитування є використання довгострокових банківських зобов'язань –заставних листів як інструментів рефінансування капіталовкладень у нерухомість. Заставний лист (заставне зобов'язання) – це різновид іпотечної облігації, яка емітується заставодержателем нерухомого майна (земельних ділянок, виробничих і житлових будівель тощо) під покриття заставленою нерухомістю. Емісія заставних листів здійснюється лише тими фінансово-кредитними установами, які мають відповідну ліцензію, у точно визначених законом межах і під особливим контролем за емітентами.

Система заставних листів (зобов'язань) склалася у XVIII-XIX сторіччях в Німеччині і широко застосовується в даний час у ФРН та Данії, відповідає законодавству Франції, Греції, Австрії, Португалії, Іспанії та Швеції. Ця система є нововведенням для Польщі, Словаччини, Чехії та Угорщини. Для сучасної України особливий інтерес становить німецький досвід емісії заставних листів, індиційованих на золото і долари США в умовах інфляції, що дозволило після першої світової війни залучити до Німеччини значні суми іноземної валюти.

Загалом у високо розвинутих країнах є всі економічні, правові та інституціональні передумови для іпотечного кредитування, що й забезпечило його значний розвиток. Там склалася струнка система іпотечних банків, серед яких є дуже могутні. Наприклад, у Німеччині функціонує група спеціалізованих банків, основою діяльності яких є найнадійніші операції, іпотечні кредити можуть надаватися на досить суворих умовах при визначених верхніх межах кредитування щодо вартості заставленої нерухомості.

Особливо суворий контроль у Німеччині здійснюється за емісією іпотечних цінних паперів – заставних листів. Наявність усіх необхідних передумов – економічних, правових, інституціональних – зумовила високу ефективність діяльності німецьких іпотечних банків. Лише в 1996 р. приватні іпотечні банки ФРН брали участь у фінансуванні будівництва 255 тис. житлових одиниць, надавши при цьому позички на суму 331,4 млрд. марок. Заставні листи німецьких іпотечних банків є найпоширенішими паперами німецького фондового ринку, частка яких перевищує 39% .

Створюються необхідні передумови для розвитку іпотечного кредитування у постсоціалістичних країнах Центрально-Східної Європи. Основи заставного права є в Польщі, Словаччині, Чехії та Угорщині. Введення принципу конституйованої дії внесень до поземельної книги і громадська довіра щодо правильності цих внесень закладають основи для трансакцій з нерухомістю в названих країнах.

Надійність прав на іпотеку є до певної міри визначальною щодо розвитку ринку заставних листів, оскільки ризики, пов'язані з іпотекою, стосуються надійності заставних листів.

Правове забезпечення іпотечних відносин у Центрально - Східній Європі

Щодо прав на іпотеку в країнах, які проводять реформи, то до недостатньо поки що врегульованих слід віднести, насамперед проблеми рангу та примусового виконання. У зв'язку з цим Чехія запровадила першоранговість для таких іпотек, які покривають іпотечні заставні листи. Ця ж норма практикується Польщею. В Угорщині перевагу перед іпотекою мають на провадження, а також вимоги на утримання та вільні від застави вимоги працівника. У Словаччині ситуація поліпшилася з введенням у дію нової кодифікації цивільного права. В усіх країнах, які реформуються, відчувається брак досвіду при проведенні примусового продажу. Для розв'язання цієї проблеми є доцільним запровадження особливих ринків примусового продажу.

Становлення іпотечного кредитування в країнах, що проводять реформи, вимагало законодавчого врегулювання діяльності, іпотечних банків та ринку цінних. Ця передумова була створена прийняттям законів, які регулюють діяльність іпотечних банків у Чехії (1 липня 1995 p.), Словаччині (1 березня 1996 р).Угорщині (7 червня 1997 р.) та Польщі (1 січня 1998 p.). Закони про іпотечні банки, прийняті у зазначених країнах, повною мірою враховують особливості середньоєвропейської системи іпотеки і містять такі положення:

1. Визначення іпотечних банків як таких, ще надають іпотечний кредит, який рефінансується через емісію іпотечних заставних зобов'язань.

2. Визначення іпотечного кредиту як позички, забезпеченої нерухомістю.

3. Ліцензування емісії заставних зобов'язань і особливий державний контроль за емітентами.

4. Передбачення інституту довірених осіб у законодавстві Польщі, Словаччини та Угорщини. Призначені державою довірені особи контролюють емісійну діяльність іпотечних банків.

5. Обмеження поля діяльності іпотечних банків і застосування "стіни захисту". Законодавство Польщі та Угорщини передбачає, що іпотечні банки можуть здійснювати лише деякі, найбільш надійні, операції. Широке поле діяльності універсальних банків для них закрите. У Словаччині та Чехії застосовується так звана "стіна захисту", яка передбачає, що універсальні комерційні банки можуть отримати ліцензію на емісію заставних зобов'язань лише у тому разі, якщо вони відокремлять активи, пасиви та всі операції, пов'язані з такою емісією, від інших видів діяльності.

6. Дотримання принципу покриття, який полягає в тому, що обсяг виданих іпотечних кредитів має покриватися заставленою нерухомістю або (у певних межах) іншими активами, передбаченими законом (зобов'язаннями центрального банку, державними цінними паперами тощо).

7. Визначення меж покриття. Лише частина вартості заставленої нерухомості (в Чехії – 70%, у Польщі, Словаччині та Угорщині – 60%) може використовуватися для покриття заставних зобов'язань.

8. Обмеження обсягу іпотечних кредитів, які перевищують межі покриття і не рефінансуються за рахунок емісії заставних зобов'язань (10-15%кредитного портфеля банку). В Польщі межа індивідуального іпотечного кредиту сягає 80% вартості заставленої нерухомості.

9. Передбачення ведення окремого реєстру покриття, до якого вносяться всі активи, які покривають заставні зобов'язання, а також особливого режиму зберігання таких активів (або документів про них).

10. Захист назви "заставне зобов'язання" і визначення переваг держателів таких зобов'язань у разі неліквідності банку-емітента.

11. Визначення відповідальності банку за ретельну і обережну грошову оцінку заставленої нерухомості.

12. Встановлення мінімального розміру власного капіталу банку з метою забезпечення його надійності.

В цілому зазначені країни Центрально-Східної Європи зробили певні кроки на шляху створення необхідних передумов для іпотечного кредитування, хоча й не всі проблеми вирішено.