Итогового междисциплинарного экзамена

1. Хозяйствующий субъект год тому назад купил три типа различных активов (акций) А,Б,В.- у предпринимателя по цене 25 рублей. Текущая рыночная цена акций классов: А–26,5 рублей, класса Б–27 рублей, класса В–25,5 рублей.

Определите степень доходности для предпринимателя, существует ли риск в данной ситуации, и какой? Определите процент риска в данной ситуации.

2. Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов.

Ваши исследования открыли следующую информацию:

1) Большой супермаркет:

- стоимость новых улучшений – 650000ден.ед

- чистый операционный доход –105000ден.ед

- норма прибыли улучшений –12 %

(коэффициент капитализации)

- коэффициент капитализации для земли –%

2) Гостиница:

- стоимость новых улучшений –650000ден.ед

- чистый операционный доход –126000ден.ед

- норма прибыли улучшений -14 %

- коэффициент капитализации для земли –10 %

3) Театр:

- стоимость новых улучшений –950000ден.ед

- чистый операционный доход –130000ден.ед

- норма прибыли улучшений -12 %

- коэффициент капитализации для земли – 10%

4) Сеть торговых магазинов:

- стоимость новых улучшений –800000ден.ед

- чистый операционный доход –105000ден.ед

- норма прибыли улучшений -12 %

- коэффициент капитализации для земли –10 %

Задание: заполните таблицу

	Большой Супермаркет	Гостиница	Театр	Торговый Магазин
Чистый операционный доход
Стоимость улучшений
Стоимость земли

Отметьте и обоснуйте наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка.

3. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени подходит метод сравнительных продаж (МСП). Почему?

а) Аэропорты

б) Больницы

в) Индивидуальные жилые дома

г) Торговые центры

д) Церкви

е) Школы

ж) Фабрики

з) Офисные помещения

4. На 01.07.2010 г. цена продажи 1 кв/м жилой площади в муниципальном округе А составила – 900ден.ед, а в муниципальном округе В – 600ден.ед. используя данные таблицы определите рыночную стоимость 1 кв/м жилой площади с учетом экологического фактора в муниципальном округе Б.

Муниципальный Округ и ПДК	Среднегодовая концентрация, мг/м2
Взвешенные вещества	Двуокись	Окиси углерода
Серы	Азота
А. Б. В. ПДК.	0,01 0,04 0,06 0,05	0,03 0,06 0,08 0,05	0,01 0,04 0,06 0,04	0,3 4,0 4,5 3,0

5. Какая единица сравнения из перечисленных наиболее приемлема при оценки земли для строительства многоквартирного жилого дома?

а) общая площадь участка земли

б) количество соток

в) длина учасного фасада

г) число квартир, которое может быть построено, руб.квартира

д) цена за квадратный метр участка руб./ кв.м.

6. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке стоимости автомобильного магазина?

а) цена за место для автомобиля, руб./ кв.м.

б) цена за квадратный метр общей площади здания, руб./кв.м.

в) цена за кубический метр складских помещений, руб./куб.м.

г) цена за квадратный метр общей занимаемой магазином площади, руб./кв.м.

7. Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет исходя из следующей информации:

- месячная рента составляет 300ден.ед

- текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%

- площадь каждой секции 500 кв.м.

- здание состоит из трех секций

- плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода

- управляющий получает дополнительное вознаграждение в размере 1000ден.ед

- на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода

- юристу и бухгалтеру собственник оплачивает 500ден.ед

- остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода

- ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится 90 000ден.ед

Составьте отчет собственника объекта недвижимости.

8. Торговый центр, имеющий 500 кв.м. общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате 10 рублей в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3.

Какова сумма устаревания торгового центра?

9 Для небольшого магазинчика требуется дополнительное охранное оборудование. Его можно приобрести и установить за 400ден ед. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют 12000ден.ед.

- Магазин имеет общую полезную площадь 100 кв.м.,

- высота потолка 2,5м.

- ежегодная потеря арендной платы составляет 4 копейки за кв.м.

- валовой рентный мультипликатор равен 5.

Необходимо определить сумму устранимого и неустранимого устаревания.

10. Определить цену спроса на однокомнатную квартиру, расположенную в центральном округе, г. Курска в кирпичном доме, общей площадью 40 м, жилой площадью 20 м, площадью кухни 8 м, расположенную на втором этаже.

Путем случайной выборки из объявлений в газетах получены цены на аналогичные объекты:

1).180 млн.руб.

2).300 млн.руб.

3).210 млн.руб.

4).270 млн.руб.

5).234 млн.руб.

11.В здании общей площадью 10000 кв.м, подлежащих аренде, из которых 400 кв. м свободны, а остальные сданы в аренду за 12д.ед./м. кв., операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Какова будет величина:

а) потенциального валового дохода;

б) действительного валового дохода;

в) чистого операционного дохода.

12. В каждом конкретном высказывании определите вид износа:

1) многоэтажный дом без лифта;

2) котедж с неисправностями в водоснабжении и канализации;

3) дом без горячей воды;

4) в доме протекает крыша;

5) коммунальная квартира;

6) жилой район рядом с аэропортом;

7) у постройки нет удобного входа и выхода;

8) склад имеет “низкий потолок”, в нем повышенная влажность;

9) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает;

10) квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали.

13. Срок экономической жизни здания 120 лет.

Оцените эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи 75 000ден.ед, стоимость участка 17 000ден.ед, а стоимость восстановления 74 000ден.ед.

14. Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 90 000ден.ед, стоимость участка 21 000ден.ед, а стоимость восстановления 90 000ден.ед. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.

15. Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 200 000ден.ед, стоимость участка 15 000ден.ед.

16. Склад 40 на 50 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки.

В результате уровень арендной платы упал на 20 копеек / кв.м в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.

Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

17. Семья пенсионеров Ивановых намеривается получить кредит в банке для строительства пригородного дома под залог своей квартиры. Г-н Иванов воспользовался услугами независимо практикующего оценщика, который оценил его квартиру в 35 000 д. ед. Банк же оценил квартиру в 25000 д. ед. и дает кредит в 75% оценочной стоимости недвижимости. Какую сумму может получить г-н Иванов?

18. Г-н Петров купил квартиру стоимостью 20 000 д. ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 3000 д. ед., а остальные обязался выплатить в течение года под 35% в год. Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту.

19. Сидоров решил взять кредит в банке в размере 40 000 д. ед. под залог своего имущества сроком на 5 месяцев. Банк выдает кредит под 7% в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк?

20.Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 68500 ден. ед. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на 6% в год ?

21.Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 ден. ед. в три месяца на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определите общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору агентство должно получить 7% -комиссионных за первый год, 5% -за второй год и 1%- за третий год.

22.Относятся ли к этапам административного управления, следующие понятия:

а) инкассо

б) контроль смены жильцов

в) контроль расходов на обслуживание

г) составление отчетности.

Раскройте значение данных терминов (понятий) в экономическом контексте управления недвижимым имуществом.

23.Правильно ли утверждение что, экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

а) системы налогообложения имущества и льгот

б) регулирование учетной ставки

в) выпуска и обращения жилищных сертификатов

г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе

д) реализации государственных целевых программ

е) амортизационной политики

ж) внешнеэкономической деятельности

Назовите высшую форму управления рынка недвижимости.

24. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке земли под застройку здания для бизнес центра?

а) цена за квадратный метр площади здания без учёта земли, руб.кв.м.

б) количество комнат в офисе, шт.

в) количество офисов в здании, шт.

г) цена за квадратный метр общей, полезной и сдаваемой в аренду площади, руб./кв.м.

25. Хозяйствующий субъект два года тому назад купил три типа активов (акций) А, Б, В.–у предпринимателя по цене 25 рублей. Текущая рыночная стоимость акций класса А.–26,7 рублей, класса Б.-28 рублей, класса В.–25,5.

Существует ли доходность для предпринимателя по данным типам активов и какая?

26. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке здания для преобразования его в складское помещение при минимуме затрат на преобразование?

а) цена за квадратный метр площади здания без учета земли, руб./кв.м.

б) цена за кубический метр полезного объёма здания, руб./куб.м.

в) цена за квадратный метр площади здания руб./кв.м.

г) количество комнат, шт.

27. Выберите из ниже перечисленных высказываний верные с вашей точки зрения (при использовании подхода сравнительного анализа продаж).

1) корректировка по элементам сравнения производится:

а) от сопоставимых объектов к оцениваемому

б) от оцениваемого к сопоставимому.

2) рыночная стоимость устанавливается на основе открытых продаж, когда покупатель и продавец всесторонне информированы о рынке

3) непрезентативные продажи обычно находятся в следующих группах:

а) государственные продажи

б) продажи между взаимосвязанными сторонами.

28.Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов.

Ваши исследования открыли следующую информацию:

1) Большой супермаркет:

- стоимость новых улучшений – 650000ден.ед

- чистый операционный доход –105000 ден.ед

- норма прибыли улучшений –12 %

(коэффициент капитализации)

- коэффициент капитализации для земли –10%

2) Гостиница:

- стоимость новых улучшений –650000ден.ед

- чистый операционный доход –126000ден.ед

- норма прибыли улучшений -16 %

- коэффициент капитализации для земли –10 %

3) Театр:

- стоимость новых улучшений –950000ден.ед

- чистый операционный доход –130000ден.ед

- норма прибыли улучшений -12 %

- коэффициент капитализации для земли – 10%

4) Сеть торговых магазинов:

- стоимость новых улучшений –800000ден.ед

- чистый операционный доход –105000ден.ед

- норма прибыли улучшений -12 %

- коэффициент капитализации для земли –10 %

Задание: заполните таблицу

	Большой Супермаркет	Гостиница	Театр	Торговый Магазин
Чистый операционный доход
Стоимость улучшений
Стоимость земли

Отметьте и обоснуйте наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка.

29. Срок экономической жизни здания 100 лет.

Оцените эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи 50 000ден.ед, стоимость участка 19 000ден.ед, а стоимость восстановления 64 000ден.ед.

30. Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 1900 000ден.ед, стоимость участка 121 000ден.ед, а стоимость восстановления 1490 000ден.ед. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.

31. При внесении процентных корректировок, какая из нижеперечисленных должна быть проведена первой?

а) размер, м²

б) время продажи.

в) местоположение.

г) условия финансирования.
2.

а) условия финансирования.

б) зонирование.

в) физические характеристики.

г) время продажи.

32. Разместите в необходимом порядке перечисленные корректировки продаж участка с улучшениями?

а) дата продажи.

б) удобства.