Ринкові перетворення в житловому секторі

Згідно статистики, житловий фонд України у 2009 р. становив 1,070 млн.м2 загальної площі у 19,3 млн. будинках. З них житловий фонд міських поселень становив 64,2%.

Близько 50% житлового фонду України складають будинки котеджного типу. В переважній більшості житловий фонд знаходиться в приватній власності - 92,2%, решта- 6,3% є комунальною власністю, а тільки 1,5% знаходиться у державній власності. Вік житлового фонду в Україні подібний до житлових фондів в країнах ЕС.

За належністю житловий фонд в Україні можна класифікувати на

- державний

-комунальний

- приватний.

З прийняттям Закону про приватизацію почався процесс приватизації квартир в багатоквартирних будинках та кімнат в одноквартирнихбудинках, де мешкають два і більше наймачів. На сьогодні більшість квартир в багатоквартирних будинках є приватизованими, проте поряд з такими квартирами є неприватизовані квартири, які залишаються в комунальній власності.

В умовах відсутності єдиного власника житлового фонду, функція управління належить його фактичним співвласникам. Внаслідок особливостей прийняття законів України щодо приватизації державного житлового фонду, а також щодо об’єднань власників квартир багатоквартирних жилих будинків3 визначилися два варіанти управління житловим фондом:

 Будинки, в яких ОСББ не створені та вони залишаються в утриманні та управлінні житлово-експлуатаційних організацій комунальної форми власності;

 Будинки, де ОСББ створені, та вони знаходиться на утриманні та в управлінні співвласників.

Набуття під час приватизації права власності на квартири передбачає одночасне набуття права власності на спільне майно, яке знаходиться в багатоквартирному будинку, а також зобов’язань та відповідальності за нього, включаючи зобов’язання щодо розподілу витрат на ремонт, управління та утримання спільного майна. Майно, яке є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно), тобто таким власникам (співвласникам) належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном

Відповідно до законодавства власники квартир багатоквартирних будинків мають право створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир (будинків) у вигляді об’єднань співвласників багатоквартирного будинку та житлово-будівельного кооперативу, або взагалі не об’єднуватись. Слід зазначити, що Конституцією України передбачається добровільна участь в будь-яких об’єднаннях. Тобто в законодавстві відсутня вимога щодо обов’язкової участі мешканців в таких об’єднаннях, зокрема в ОСББ.

Співвласники багатоквартирного будинку, які об’єднались в ОСББ, приймають всі рішення через органи управління та беруть на себе комплекс зобов'язань щодо управління житловим будинком, зокрема вирішення господарських питань, визначення порядку взаємодії мешканців між собою, відносин з виробниками та виконавцями житлово-комунальних послуг тощо.

Більш складна ситуація існує з управлінням та утриманням будинків, в яких мешканці не об’єдналися (так звані не організовані співвласники). В цьому випадку співвласники не в змозі прийняти рішення щодо управління та утримання їх будинків. Такі будинки знаходяться в управлінні та утриманні житлово-експлуатаційних організацій – так званих ЖЕКів, призначених органами місцевого самоврядування.

Одним із важливих питань, по якому мають прийматися рішення співвласників є створення та утримання резервного фонду для капітальних інвестицій.

Законодавством встановлюється вимога щодо обов’язкового створення ремонтного фонду в ОСББ6, водночас, для не організованих власників такої вимоги немає.

Виходячи з вимог законодавства, можна виділити 4 моделі управління

багатоквартирним будинком, які прийнятні для різних форм власності та організації співвласників. Організовані власники можуть обрати будь-яку модель, яка є найкращою для них. В будинках з неорганізованими власниками рішення щодо призначення житлово-експлуатаційної організації приймаються органами місцевого самоврядування.

Така, на сьогодні достатньо поширена система, повинна бути ліквідована, натомість об’єднання співвласників повинно стимулюватися та підтримуватися головним чином усуненням бар’єрів, зокрема вирішенням таких питань:

 Надання земельних ділянок у власність співвласників;

 Встановлення вимоги щодо обов’язкового створення резервного фонду,

захищеного від зловживань і доступного лише для фінансування узгоджених

видів ремонтних робіт;

 Визначення механізму стягнення обов’язкових платежів зі співвласників;

 Поступове зменшення впливу органів місцевого самоврядування щодо

приватного житлового фонду.

Відносини у житлово-комунальній сфері будуються виключно на договірних відносинах.

Водночас законодавство здійснює регулювання таких відносин шляхом встановлення вимог щодо розробки та затвердження тарифів, якості послуг, а також затвердження типових договорів на надання відповідних послуг.

Протягом останніх років рішення про визнання виконавців житлово-комунальних послуг в житловому фонді приймали органи місцевого самоврядування. На перших порах розвитку відносин в житлово-комунальній сфері житлово-експлуатаційні підприємства виступали в ролі «посередників» між комунальними підприємствами переважно надавали право комунальним підприємствам укладати прямі договри зі споживачами в багатоквартирному житловому фонді.

Важливим питанням як для організованих власників, так і для неорганізованих власників, є питання реалізації їх права власності або користування земельними ділянками, на яких розташований жилий будинок та прибудинкова територія.

Земельним кодексом України передбачається18, що за рішенням органу місцевого самоврядування житлово-будівельному кооперативу земельні ділянки для житлового будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку земельна ділянка, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкові території, може передаватися безоплатно у власність або надаватися у користування об’єднанню власників.

Водночас, у випадку набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Земельна ділянка стає об’єктом спільної власності співвласників жилого будинку. Право власності та право постійного користування земельною ділянкою посвідчується відповідним державним актом. Розміри та конфігурація таких земельних ділянок, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

Як у випадку набуття земельної ділянки у власність, так і у випадку землекористування, порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Таким чином, законодавством чітко встановлено право співвласників жилого будинку щодо набуття земельної ділянки, на якій розташовано жилий будинок, а також належні до нього споруди та прибудинкову територію, у власність або у користування. Проте, на практиці власники жилих будинків не можуть реалізувати таке право через відсутність визначених меж прибудинкової території. Відведення таких земельних ділянок не проводилося.