Оцінка вартості будівель і споруд
Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об’єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:
1) за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв’язана нерухомість, підлегла нерухомість;
2) за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;
3) за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;
4) залежно від функціонального призначення: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;
5) залежно від рівня дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;
6) за юридичним статусом: нерухомість зайнята власником, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;
7) за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об’єкти нерухомості;
8) залежно від рівня завершеності: функціонуюча нерухомість, нерухомість у стадії будівництва, завершена але нефункціонуюча нерухомість.
Кожен з перелічених різновидів нерухомості має власну специфіку щодо оцінки, яку слід враховувати при проведенні практичних розрахунків.
До найбільш поширених методів, які реалізують витратну концепцію відноситься метод порівняльної одиниці. Він базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкту оцінки (1 м2, 1 м3 тощо), а потім визначення кількості таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки. Даний метод практично реалізується такими етапами:
1. Діагностика об’єкту оцінки на місці та вибір еталонного-аналога. У якості еталону-аналога рекомендується використовувати подібні найновіші об’єкти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.
2. Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов та фізично-функціональних відмінностей між порівнюваними об’єктами.
3. Визначення вартості об’єкту оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки.
Таким чином, розрахунок вартості нерухомості за методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:
, (6.1.)
де ВОБ — вартість об’єкту на дату оцінки; ПОД — вартість порівняльної одиниці; Q — загальна чисельність порівняльних одиниць у об’ємі чи на площі об’єкту оцінки.
Метод поділу за компонентамивикористовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості усіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м2 цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їх загальну вартість. Прибуток підприємця враховується у вартості 1 м2, чи підраховується окремо. При наявності потужної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, даний підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об’єкту (чи вартості заміщення).
Розрахунок вартості нерухомості проводиться таким чином:
, (6.5.)
де ВОБ — вартість об’єкту оцінки; Vi — об’єм і-го елементу в об’єкті оцінки; Ві — вартість одиниці об’єму певного виду; n — кількість виокремлених елементів об’єкту оцінки; Кн — коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкту оцінки; Кз — коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об’єктів.
Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкту відносно певного еквіваленту, інформація про який є у вільному доступі та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.
При аналізі продаж об’єктів нерухомості доцільно використовувати такі одиниці порівняння: вартість за 1 м2 загальної площі; вартість за 1 м2 чистої площі, яка підлягає здачі в оренду; вартість 1 м2 площі будівель; вартість кімнати; вартість за квартиру чи іншу одиницю нерухомості; вартість 1 м3 будинку чи споруди; вартість за одиницю, яка приносить дохід.
При цьому визначається кількість порівняльних одиниць у оцінюваному об’єкті та визначається ступінь його відмінності від об’єкту-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається накопиченою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:
1. Прямим ринковим методом — передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються одним чи декількома параметрами, що дозволяє визначити грошову чи процентну ставку.
2. Метод амортизації витрат — використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінності між об’єктами, що підлягає аналізу, розрахунок додаткових проектно-будівельних витрат для усунення цих відмінностей, врахування зносу досліджуваних параметрів об’єктів, а загальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визнається поправкою розрахункової вартості об’єкту оцінки.
Необхідною передумовою використання даних методів є накопичення значного обсягу детальної інформації щодо ринкових угод купівлі-продажі об’єктів певного виду. Отримуючи найточніші оцінки у рамках порівняльного підходу, цей метод дуже дорогий на стадії накопичення ринкової інформації, висуває підвищенні вимоги до аналітиків, потребує розвинутого та відкритого ринку нерухомості та землі. Суть методу полягає у математичній формалізації залежності вартості об’єктів певного виду від зміни будь-яких його чи ринкових параметрів.
Мультиплікатори порівняння представляють собою співвідношення вартості об’єкту та ключового фактору впливу. Як правило, у оціночній практиці нерухомості використовуються два основні мультиплікатори:
þ Валовий рентний мультиплікатор — співвідношення ціни продажу об’єкта та потенційного (чи фактичного) валового доходу від його використання.
þ Мультиплікатор капіталізації — співвідношення суми чистого операційного доходу об’єкту та його ціни продажу.
Так чи інакше кожен з наведених мультиплікаторів визнає постулат, що вартість об’єкту прямо залежить від ефективності його використання, тим самим створюючи передумови для переходу до результатних методів оцінки.
Експертні методи порівняння базуються на використання точок зору експертів-оцінщиків щодо факторів вартості об’єкту оцінки. Вони є найбільш дешеві у використанні, але й найбільш суб’єктивні. Використовуються за умови недостатності ринкової інформації, неможливості формалізації зв’язків вартості об’єкту з основними параметрами ринку чи об’єкту-аналога, недостача фінансових ресурсів або часу для проведення громіздких аналітичних розрахунків тощо.
При використанні експертних методів оцінки передбачається, що експерти-оцінщики володіють повною а найновішою інформацією про ринок даних об’єктів. Загальний розрахунок вартості об’єкту за такими методами проводиться на основі визначення залежності між окремими параметрами та вартістю об’єктів-аналогів. Допускається, що вартість об’єкта оцінки так само залежить від тих же параметрів.
Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об’єктів формуючих дохід.
Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з поточної вартості ануїтету (у даному випадку орендної плати) та поточної вартості об’єкту після закінчення строку оренди:
, (6.6.)
де Д — середня орендна плата по завершенні кожного періоду (року); ВЗ — очікувана вартість нерухомості по завершенню n років оренди.
При розрахунках ставки дисконтування та коефіцієнтів капіталізації ключовими етапами є визначення їх безризикового еквівалента та внесення поправок на ризик. Відзначимо, що безризикова ставка дисконтування чи коефіцієнт капіталізації для об’єктів нерухомості та земельних ділянок прирівнюється до банківської депозитної ставки, враховуючи наступне: 1) за базу слід обирати відсотки по валютним депозитам; 2) величина депозиту повинна відповідати розміру чистого потоку капіталу від використання об’єкту; 3) термін депозиту повинен відповідати термінам отримання чистих операційних доходів від експлуатації об’єкту; 4) обираються банківські депозитні ставки для юридичних осіб.
Основними коригуваннями відповідно до ризиків об’єктів нерухомості є:
þ Поправка на ризик відмінностей в умовах інвестування — термін інвестування у земельні ділянки, будівлі чи споруди суттєво відрізняється від банківських депозитних вкладів, що підвищує рівень ризику іммобілізації капіталу.
þ Поправка на ризик відмінностей у рівні ліквідності — швидкість реалізації земельних ділянок чи об’єктів нерухомості, у разі необхідності, суттєво впливає на їх вартість, що викликає необхідність компенсації.
þ Поправка на ризик менеджменту — покликана компенсувати додаткові витрати на менеджмент об’єкту, та прийняття не самих ефективних управлінських рішень.
þ Поправка на інші ризики — призначається для нейтралізації усіх специфічних видів ризику притаманних окремому об’єкту.
На особливу увагу заслуговує проблема визначення розміру та видів зносу об’єктів нерухомості. Не зупиняючись детально на цій проблемі відзначимо, що для її вирішення використовують такі методи:
þ по-елементний метод — рівень зносу визначається окремо по кожному елементу об’єкту;
þ метод Брендта — співставлення нормативного та фактичного строків служби об’єктів;
þ метод на основі технічного огляду — узагальнений розрахунок на базі технічного огляду.
З метою практичного використання можна рекомендувати найпростіший з них — третій метод, який базується на використанні таблиць оцінки. У якості прикладу можна запропонувати табл. 6.3. [ 1 ]
Таблиця 6.3
Визначення рівня зносу об’єктів нерухомості згідно з “Правилами оцінки фізичного спрацювання житлових будинків” (наказ Державного Комітету України житлово-комунального господарства №52 від 02.07.1993 р.)
| Фізичне спрацювання, % | Оцінка технічного стану | Загальна характеристика технічного стану |
| 0 – 20 | Добрий | Пошкоджень та деформацій немає, але наявні окремі несправності, які не справляють впливу на експлуатацію об’єкту та усуваються в процесі ремонту |
| 21 – 40 | Задовільний | Елементи об’єкту у цілому придатні для експлуатації, але потребують термінового ремонту. |
| 41 – 60 | Незадовільний | Експлуатація елементів об’єкту можлива лише за умови проведення негайного капітального ремонту. |
| 61 – 80 | Старий | Стан несучих конструкційних елементів аварійне, усіх інших — застарілий. Обмежене використання елементами об’єкту своїх функцій можливе лише при реалізації охоронних заходів чи повній заміні цих елементів. |
| 81 – 100 | Непридатний | Елементи об’єкти знаходяться у зруйнованому стані. При 100% спрацюванні — залишки об’єкти повністю ліквідовані. |
Література до розділу:
1. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка стоимости предприятий имущественный подход. – М.: Дело, 1998. – 224 с.
2. Мендрул А., Пузий Ф., Галкин И., Скринько С. и др. Учебное пособие для подготовки к сдаче квалификационного экзамена по экспертной оценке имущества, недвижимости, имущественных и неимущественных прав, бизнеса, техники и оборудования (категории А, В, С). – К.: Консалтинговая фирма «Эксперт-Л», 2000. – 323 с.
3. Практическое руководство по оценке основных фондов. – М.: РОО, 1993. – 42 с.
4. Приватизація земель несільськогосподарського призначення підприємствами України: Практичний посібник. Частина перша. – К.: УКРелс., 1999. – 89 с.
5. Симененко Б.А., Теліженко О.М., Соколов М.О. Приватизація та оцінка міських територій. – Суми: ВВП “Мрія – 1” ЛТД, 1995 – 250 с.
6. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. – СПб.: СПбГТУ, 1996. – 235 с.
7. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: «Тандем», «Экмос», 2000. – 352 с.
[1] При цьому проводиться аналіз найбільш ефективного способу використання ділянки, що дозволяє визначити найбільшу її поточну вартість при такому використанні, коли максимально враховуються не тільки потенційні можливості ділянки, але й об’єктів нерухомості, розташованих на ній.
[2] Ризики інвестицій у землю, як правило, нижчі ніж у бізнес (поліпшення), тому коефіцієнт капіталізації доходу від землі у сучасній оціночній практиці приймається на рівні 0,14 – 0,18.