Тема 11. Пользование жилыми помещениями собственниками жилых помещений

План лекций:

1. Собственник жилого помещения

2. Права собственника жилого помещения

3. Обязанности собственника жилого помещения

4. Члены семьи собственника жилого помещения; их права и обязанности

5. Завещательный отказ

6. Договор пожизненного содержания с иждивением

7. Право общей долевой собственности на общие помещения дома

8. Прекращение права пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением

Собственник жилого помещения - физическое лицо, это лицо которое может использовать это помещение для личного проживания, проживания членов своей семьи и в установленном законодательством порядке иных лиц (например, временных жильцов). Собственник жилого помещения - юридическое лицо, которое может использовать жилое помещение как для проживания своих сотрудников, так и для проживания иных лиц, оформляя с ними гражданско-правовые договоры: коммерческого найма, аренды, безвозмездного пользования и др.

Под владением понимается обладание имуществом фактически. Под пользованием понимается возможность извлекать полезные свойства вещи, получать пользу от нее. Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение по договору коммерческого найма и перевести жилое помещение в нежилое, осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения.

Под распоряжением понимают возможность определения юридической судьбы вещи (отчуждение по договорам купли-продажи, мены, дарения; передача по наследству и т.д.). Однако правомочия собственника не безграничны, что нашло отражение в целевом использовании жилых помещений и пределах их использования.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Необходимость использования жилых помещений по назначению названа в числе основных начал жилищного законодательства (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ).

Законодатель разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Она допускается, если гражданин проживает в нем на законных основаниях, то есть является его собственником (нанимателем) или членом семьи собственника (нанимателя). В этом помещении он должен быть зарегистрирован.

Не допускается размещение в многоквартирных и других жилых домах промышленных производств. Промышленными производствами являются предприятия, выпускающие продукцию с помощью станков и другого механического оборудования, и их деятельность связана с превышением санитарно-гигиенических норм, которые недопустимы в жилых помещениях.

Проживающие в жилом помещении граждане имеют равные права и обязанности при его использовании. При этом они должны соблюдать права и законные интересы других лиц, проживающих в этом помещении, а также соседей многоквартирного и жилого дома.

Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

При нарушении прав граждан во время пользования жилым помещением они могут требовать устранения таких нарушений от других лиц, проживающих вместе с ними, в том числе от собственников и нанимателей данных помещений. В случае если такие нарушения не будут устранены, граждане, чьи права нарушены, могут обратиться за их защитой в суд.

Одна из обязанностей собственника жилого помещения - поддерживать это помещение в надлежащем состоянии (ремонтировать, устранять неполадки оборудования, в том числе путем его замены). Собственник квартиры должен, кроме того, нести расходы на содержание общего имущества собственников многоквартирного дома.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник каждого помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество.

Собственник в коммунальной квартире также несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире.

Членами семьи собственника жилого помещения признаются:
1.его1супруг
2.дети
3.родители в случае совместного проживания с собственником жилого помещения.

К членам семьи также относятся: братья, сестры, дядя, тетя, дедушка и т.п., нетрудоспособные иждивенцы. В виде исключения это могут быть и иные граждане, если они вселены собственником в жилое помещение в качестве членов его семьи.

Члены семьи собственника, которые проживают в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением. Право пользования жилым помещением у членов семьи собственника может быть ограничено соглашением между собственником и членами его семьи.
Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать жилое помещение по назначению, а именно для проживания. Также они могут использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны:

- обеспечивать сохранность данного жилого помещения;

-поддерживать его в надлежащем состоянии;

-не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением.

Завещательным отказом признается письменное распоряжение завещателя, входящее в завещание, обязывающее наследников по завещанию или по закону выполнить за счет наследства какие-либо обязанности имущественного характера в пользу других лиц (отказополучателей), например, обязать наследников жилого помещения предоставить право пользоваться этим помещением какому-либо лицу на определенный срок.

При переходе права собственности на жилое помещение, обремененное завещательным отказом, право пользования таким помещением за отказополучателем сохраняется. По окончании срока пользования жилым помещением, указанным в завещании, отказополучатель обязан прекратить пользование данным помещением, если право пользования у него не возникло на ином законном основании (например, гражданин может заключить договор найма жилого помещения с собственником данного помещения).

Только дееспособный отказополучатель, т.е. способный приобретать и осуществлять права, создавать и исполнять обязанности, если иное не установлено соглашением, несет солидарную ответственность с собственником жилого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования данным помещением. Солидарная ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, означает обязанность дееспособного гражданина, проживающего в жилом помещении по завещательному отказу, исполнять обязанности и нести ответственность наравне с собственником такого помещения. Эта обязанность может быть отменена или ограничена только соглашением между гражданином и собственником помещения. Дееспособный гражданин, пользующийся жилым помещением по завещательному отказу, обязан участвовать совместно с собственником жилого помещения в содержании данного помещения, а также, вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и коммунальные услуги.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, имеет право потребовать государственной регистрации своего права пользования таким жилым помещением.

Собственник помещения в многоквартирном доме, обладающий на праве собственности смежными помещениями, имеет право объединить их. Смежными помещениями можно назвать помещения, связанные между собой общим входом.

Такие изменения возможно проводить только в порядке, предусмотренном для проведения переустройства или перепланировки жилых помещений. Указанная перепланировка возможна, только если не потребует изменения границ чужого помещения или общего имущества в многоквартирном доме.

Предусматривается возможность реконструкции, переустройства или перепланировки с присоединением части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Такое присоединение возможно при выполнении нескольких условий: если указанную перепланировку нельзя осуществить без присоединения к помещению части общего имущества, а также при наличии согласия каждого собственника помещения в многоквартирном доме.

На основании договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). При этом получатель ренты продолжает пользоваться жилым помещением на тех же условиях, что и граждане, которым право пользования предоставлено на основании завещательного отказа. Гражданин, получатель ренты, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с собственником жилого помещения, плательщиком ренты, ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Получатель ренты имеет право пользоваться жилым помещением пожизненно. Договором пожизненного содержания с иждивением указанная ответственность может быть отменена или изменена. Инициативу его расторжения вправе проявить получатель ренты, если плательщик ренты не выполняет свои обязательства. При этом он может потребовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, или выплаты стоимости этого помещения.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Все помещения коммунальной квартиры, которые предназначены для обслуживания более одной комнаты, относятся к общему имуществу собственников. Те владеют им на праве общей долевой собственности. Размер доли в праве собственности на общее имущество пропорционален размеру комнаты.

Важно знать следующее:

- доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на квартиру;

- при переходе права собственности на комнату доля в праве общей собственности на коридор, кухню и т. д. нового собственника равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника;

- собственник комнаты не может продать (подарить и т. д.) свою долю на коридор отдельно от комнаты;

- собственник не вправе осуществлять отделение своей доли.

Если собственник изъявит желание продать свою комнату в коммунальной квартире, он должен знать1следующее:

1. В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки.

Порядок соблюдения данного права предусмотрен статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Для этого продавцу необходимо в письменной форме предупредить остальных собственников о намерении продать комнату - с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение одного месяца, то продавец вправе продать ее любому стороннему человеку.

Если это правило нарушено, то любой из собственников имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Свой отказ от покупки соседи могут заверить у нотариуса или же непосредственно при регистрации сделки и права собственности, то есть в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

2. Если ваши соседи не хотят писать отказ от покупки, то по прошествии месяца с момента их извещения вы вправе начать продажу. Главное чтобы в случае судебного разбирательства (если такое будет) вы смогли доказать что в надлежащей форме известили соседей о продаже. Для этого лучше всего отправить им извещение по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. Если одним из собственников комнат является несовершеннолетний гражданин, то его отказ от покупки должен быть дан с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Прекращение права пользования при прекращении права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

Прекращение права пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением.

В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Прекращение права пользования помимо воли собственника. Право собственности и право пользования жилым помещением может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).

ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

- отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

- выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

- изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

- реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

- конфискация (ст. 243 ГК РФ);

- изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

Контрольные вопросы к лекции:

1. Кто является собственником жилого помещения?

2. Права и обязанности собственника жилого помещения.

3. Каковы пределы использования жилого помещения?

4. Какие предусмотрены права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения?

5. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.

6. Какой существует порядок изменения границ помещений в многоквартирном доме?

7. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

8. Какие есть правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме?

9. Какие есть правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире?

Рекомендуемая литература к лекции:

1. Городов О. А., Жилищное право: Учебное пособие: [Краткий курс лекций], М.: Юрайт, 2001.

2. Денисевич Е. М., Право пользования жилыми помещениями: К вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал, Юрист, 2000.