Заставні, іпотечні сертифікати як фінансові інструменти ринку іпотечного капіталу

Заставна – це:

- цінний папір, який засвідчує передачу майна в іпотеку;

- відповідно до статті 20 Закону України “Про іпотеку” борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основними зобов’язаннями, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право звернути стягнення на предмет іпотеки.

Заставна оформлюється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.

Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми.

Стандартна форма встановлюється ДКЦПФР.

Відмітка про видачу заставної робиться на всіх примірниках іпотечної угоди. Стаття 21 Закону України “Про іпотеку” зазначає, що текст заставної обов’язково має містити такі реквізити:

1) слово “Заставна” як складова частина назви документа та визначення про зобов’язання боржника виконати перед іпотекодержателем у встановлений строк основне зобов’язання;

2) для іпотекодавця, боржника та іпотекодержателя – юридичних осіб:

- резидентів: найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України (ЄДРПОУ);

- нерезидентів: найменування, юридична адреса та держава, де зареєстрована особа;

3) для іпотекодавця, боржника (якщо він є відмінним від іпотекодавця) та іпотекодержателя – фізичних осіб:

- громадян України – ПІБ, адреса постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

- іноземців, осіб без громадянства – ПІБ (за наявністю), адреса їх постійного місця проживання за межами України;

4) посилання на реквізити іпотечного договору та договору, що обумовлює основне зобов’язання;

5) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та\або його реєстраційні дані;

6) зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання;

7) спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо він передбачений іпотечним договором;

8) відмітка про реєстраційний номер, дату та місце державної реєстрації обстеження нерухомого майна іпотекою (цей реквізит вноситься держателем відповідного державного реєстру).

За згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем заставна може містити інші положення, які відтворюють зміст основного зобов’язання та іпотеки.

Якщо зміст заставної не відповідає положенням іпотечного договору, який обумовлює основне зобов’язання, то положення заставної мають перевагу.

Заставна підписується іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця. Іпотекодавець, боржник – юридичні особи засвідчують підпис уповноваженої особи печаткою.

Стаття 22 Закону України “Про іпотеку” узаконює наступне:

Для реалізації прав за заставною її власник зобов’язаний заявити боржнику письмову вимогу про виконання основного зобов’язання.

У цій вимозі вказується банківський рахунок власника заставної для здійснення боржником переказу відповідної грошової суми. На вимогу боржника власник заставної зобов’язаний пред’явити оригінал заставної без його передачі боржнику.

Заставна підлягає передачі боржнику у разі належного виконання ним основного зобов’язання, при цьому заставна анулюється.

Якщо основне зобов’язання підлягає виконанню частинами, власник заставної зобов’язаний видати боржнику письмові квитанції про отримання платежу та вести належний облік (реєстр) платежів за заставною, який надається боржнику на його вимогу.

У разі розбіжностей між квитанціями та їх реєстром квитанції про отримання платежів мають перевагу.

Сам процес застави заставної ми розглянемо на основі статей 28-32 розділу ІV, який носить назву „Використання заставної для рефінансування”.

Згідно зі статтями 28-32 Закону України “Про іпотеку” власник заставної (іпотекодержатель) може до настання строку виконання боржником зобов’язань за заставною проводити операції з належними йому заставними для рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових грошових коштів від інших осіб.

Рефінансування може здійснюватись такими способами:

1) відчуження (продаж) заставної шляхом вчинення індосаменту відповідно до статті 25 Закону України “Про іпотеку” з компенсацією індосанту вартості заставної у встановленому сторонами розмірі;

2) продаж заставної із зобов’язанням зворотного викупу (операція РЕПО) (стаття 29);

3) передача заставної у заставу для забезпечення виконання зобов’язань перед іншими кредиторами (стаття 30);

4) емісія іпотечних цінних паперів (стаття 31);

5) іншим способом, який не суперечить закону.

Згідно зі статтею 25 Закону України “Про іпотеку” передача заставної здійснюється шляхом виконання на ній особою, якій належить заставна (індосантом), передавального напису (індосаменту) на користь іншої особи (індосата) та передачі оригіналу заставної.

Передача заставної не потребує згоди іпотекодавця. У передавальному написі зазначають:

- прізвище, ім’я, по батькові та адреса фізичної особи;

- найменування та адреса юридичної особи, якій передають заставну;

Передавальний напис підписується зазначеним у заставній іпотекодержателем, а якщо цей напис не перший – власником заставної, зазначеним у попередньому індосаменті.

Якщо індосант – юридична особа, то він засвідчує підпис уповноваженої особи печаткою.

У тексті передавального напису можуть вказуватися умови, за яких здійснюється передача заставної; написи на заставній, що забороняють її наступну передачу є недійсними.

У разі недостатності на заставній місця для передавальних написів або інших необхідних відміток до заставної прикріплюється додатковий лист, написи на якому виконуються таким чином, щоб вони починалися на заставній і закінчувалися на цьому листі.

Всі аркуші заставної складають єдине ціле, вони повинні бути пронумеровані і скріплені печаткою нотаріуса (окремі аркуші не мають юридичної сили).

Індосант зобов’язаний письмово повідомити боржника про передачу заставної індосату тавсіма доступними засобами не припустити виконання основного зобов’язання боржником на свою користь.

У разі невиконання цього обов’язку індосантом передача заставної є дійсною, а індосат має право вимагати від індосанта відшкодування завданих збитків.

Якщо основне зобов’язання підлягає виконанню частинами, індосант зобов’язаний передати індосату копії квитанцій про отримання платежів та реєстр отриманих платежів.

Згідно зі статтею 29 Закону України “Про іпотеку” продаж заставної із зобов’язанням зворотного викупу є угодою, згідно з якою будь-яка особа-кредитор зобов’язується сплатити іпотекодержателю (власнику заставної) грошові кошти, а іпотекодержатель (власник заставної) зобов’язується передати заставну цьому кредитору і викупити її за погодженою сторонами ціною у визначений строк у майбутньому, але не пізніше строку повного виконання основного зобов’язання боржником.

Продаж заставої із зобов’язанням зворотного викупу здійснюється шляхом вчинення індосаменту, в якому встановлюється строк зворотного викупу заставної.

Іпотекодержатель (власник заставної) і кредитор можуть укласти договір, який встановлюватиме інші умови продажу заставної із зобов’язанням зворотного викупу. Наприклад, договором може бути встановлений обов’язок іпотекодержателя (власника заставної) викупити заставну до вказаного в індосаменті строку у разі настання визначених договором обставин.

Відповідно до статті 30 заставна може бути передана у заставу для забезпечення виконання зобов’язань її власника перед іншою особою – кредитором.

Застава заставної здійснюється шляхом вчинення індосаменту, в якому зазначається, що заставна передається тільки у заставу, та ідентифікується забезпечене заставою зобов’язання. При заставі заставна передається у володіння заставодержателю.

Іпотекодержатель (власник заставної) зобов’язаний письмово повідомити боржника про передачу заставної у заставу.

У разі порушення зобов’язання, забезпеченого заставою заставної, до заставодержателя переходять всі права за заставною з наслідками, встановленими у розділі ІІІ цього закону.

Особливості випуску іпотечних сертифікатів

Іпотечні сертифікати має право випускати особа, яка надала іпотечний кредит і яка є власником іпотечних активів.

Сертифікати мають:

- номінальну вартість;

- строк обігу.

Номінальна вартість та строк обігу одного випуску мають бути однаковими.

Номінальна вартість може бути встановлена в національній валюті з врахуванням інфляційного застереження.

Строк обігу сертифікатів одного випуску не може перевищувати строку існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів.

Емісія сертифікатів включає такі процедурні етапи:

1) одержання дозволу на здійснення емісії;

2) прийняття емітентом рішення про випуск;

3) формування або придбання іпотечних активів і підготовка інформації про випуск;

4) визначення фінансової установи, яка буде виконувати функції управителя;

5) визначення банків, які будуть виконувати функції керуючих іпотекою;

6) затвердження емітентом інформації про випуск сертифікатів;

7) державна реєстрація інформації про випуск сертифікатів;

8) державна реєстрація випуску сертифікатів;

9) оформлення “глобального сертифіката”, який має відповідати загальному обсягу випуску, і передача його на зберігання до обраного емітентом депозитарію (для бездокументарної форми випуску);

10) оприлюднення інформації про випуск сертифікатів;

11) виготовлення бланків іпотечних сертифікатів (для документарної форми);

12) розміщення сертифікатів;

13) реєстрація звіту про підсумки випуску сертифікатів;

14) оприлюднення звіту про підсумки випуску сертифікатів.

Емітент може прийняти рішення про випуск сертифікатів після отримання дозволу на здійснення емісії сертифікатів.

У свою чергу, рішення про випуск сертифікатів, умови випуску, обігу та розрахунків за ними приймає виконавчий орган емітента та оформлює це рішення протоколом.

Інформація про випуск сертифікатів та їх випуск підлягають реєстрації у ДКЦПФР. Емітент зобов’язаний після реєстрації оприлюднити інформацію про випуск сертифікатів шляхом її розміщення у друкованих засобах масової інформації.

Випуск сертифікатів здійснюється з додержанням таких вимог:

- загальний розмір емісії сертифікатів не може перевищувати вартість іпотечних активів;

- строк обігу сертифікатів не може перевищувати строку дії договорів про іпотечний кредит, реформованих в іпотечні активи, які є забезпеченням випуску сертифікатів, строку існування іпотечних активів та строку відчуження іпотечних активів;

- загальна номінальна вартість сертифікатів, випущених емітентом, не може перевищувати 50-кратного розміру власного капіталу емітента;

- обсяг здійснюваного випуску сертифікатів має бути, не менше суми, еквівалентної 100тис. євро за курсом НБУ на день прийняття рішення про випуск сертифікатів;

- ризики за усіма зобов’язаннями, які підлягають об’єднанню у консолідований іпотечний борг, мають бути застраховані.

Емісія сертифікатів здійснюється окремими випусками.

За кожним випуском сертифікатів емітент має прийняти окреме рішення.

При цьому рішенням про випуск сертифікатів може бути передбачений розподіл випуску на транші.

Траншем вважається частина одного випуску сертифікатів, яка розміщена в рамках обсягу даного випуску в будь-яку дату протягом періоду розміщення сертифікатів даного випуску, що не збігається з датою початку розміщення цього випуску.

Первинний продаж сертифікатів емітент може здійснювати самостійно, шляхом проведення відкритої підписки або через торговців цінними паперами, з якими емітент уклав договори. Сертифікати підлягають вільному обігу. Оплата сертифікатів при їх розміщенні здійснюється тільки грошовими коштами.

Отже, юридичні і фізичні особи мають право купувати та продавати сертифікати за ринковою ціною та здійснювати з ними інші операції, що не суперечать інформації про випуск сертифікатів та вимогам закону.

Сертифікати можуть бути передані власнику тільки після повної оплати їх вартості.

Форми випуску сертифікатів:

- іменні в документарній формі;

- іменні в бездокументарній формі;

- сертифікати на пред’явника документарної форми випуску (стаття 21).

Особливості операцій з сертифікатами визначені у статті 20 Закону України “Про іпотеку”:

- первинний продаж емітент може здійснювати самостійно шляхом проведення відкритої підписки на сертифікати або через торговців цінними паперами, з якими емітент уклав договори;

- сертифікати підлягають вільному обігу; обслуговування вільного обігу сертифікатів, у тому числі депозитарну діяльність щодо цих цінних паперів здійснює Національна депозитарна система;

- розрахунковим банком щодо операцій з іпотечними сертифікатами є банк, обраний емітентом;

- оплата сертифікатів при їх розміщенні здійснюється грошовими коштами;

- юридичні та фізичні особи мають право купувати та продавати сертифікати за ринковою оцінкою та здійснювати інші операції.

Згідно зі статтею 23 Закону України “Про іпотеку” сертифікати з фіксованою дохідністю – це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують такі права власників:

- право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

- право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів;

- право на задоволення вимог – у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов’язань – з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Отже, за іпотечними сертифікатами з фіксованою дохідністю (відсотки):

1) відсотки сплачуються у фіксованому розмірі, визначеному умовами їх випуску;

2) у разі, якщо при реалізації права на задоволення вимог за рахунок іпотечних активів їх загальна вартість буде меншою, ніж загальна вартість зобов’язань емітента за сертифікатами з фіксованою дохідністю, задоволення вимог власників сертифіката у частині, що перевищує вартість активів, проводиться за рахунок майна емітента;

3) дані сертифікати схожі на облігації, виконання зобов’язань за якими забезпечується заставою.

Згідно зі статтею 24 Закону України “Про іпотеку” сертифікати участі – це іменний цінний папір, це сертифікати, які відповідно до Закону забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами.

Власник такого сертифіката має права:

- на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів;

- на задоволення вимог – у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов’язань – з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя.

На відміну від іпотечних сертифікатів з фіксованою дохідністю за сертифікатами участі:

1) дохід виплачується не у фіксованому розмірі, а залежно від розміру платежів, одержаних за іпотечними активами;

2) платежі за сертифікатами цими мають бути меншими, ніж платежі за іпотечними активами, на суму винагороди за управління іпотечними активами та обслуговування цих активів;

3) власник сертифікатів участі бере на себе ризик дострокового виконання зобов’язань боржниками та договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечний актив, про що обов’язково зазначається в інформації про випуск сертифікатів;

4) строк обігу даного сертифіката має відповідати строку виконання зобов’язань за договорами про іпотечний кредит, що реформовані в іпотечні активи, та строку відчуження іпотечних активів;

5) платежі за сертифікатами участі їх власники отримують після розподілу коштів, що надійшли за іпотечними активами (стаття 24).

Відповідно до Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” фондовий ринок отримав ще й такий новий інструмент – сертифікат фонду фінансування операцій з нерухомістю (ФОН) – цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання частки чистих активів фонду в грошовій формі після закінчення, на який він був створений, та право вимагати дотримання обмежень прав довірчої власності управителем.

Сертифікати ФОН можуть бути:

1) іменними документарної форми випуску;

2) іменними бездокументарної форми випуску;

3) на пред’явника документарної форми випуску.

Емісія та обіг даних сертифікатів регулюється вище вказаним Законом.