Тема 9. Практика оценки недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на данном методе ценообразования, включающем в себя издержки на воспроизводство объекта недвижимости и прибыль.

При расчете стоимости объекта недвижимости на основезатратного подхода исходят из принципа замещения, согласно которому стоимость оцениваемого объекта не может превосходить стоимость приобретения участка земли и возведения на данном участке здания, аналогичного оцениваемому.

Алгоритм затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости здания;

2) оценка предпринимательской прибыли;

3) расчет износа;

4) определение рыночной стоимости земельного участка;

5) корректировка восстановительной стоимости на величину износа и стоимости земельного участка.

Стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости здания ( ) (за вычетом всех видов износа - D), предпринимательской прибыли (Рr), стоимости участка земли ( ):

(5)

Первым этапом расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом является расчет текущей стоимости замещения или восстановления объекта недвижимости.

Методы расчета восстановительной стоимости:

1. Метод сравнительной единицы. При его использовании за основу берутся затраты на сооружение аналогичного здания.

Vвос = Сан* Sоц* К , (6)

где Vвос – стоимость восстановления;

Сан – величина затрат на единицу площади объекта-аналога;

Sоц – площадь оцениваемого здания;

К – коэффициент отличий оцениваемого здания от типового.

Данный метод дает самую большую погрешность.

2. Элементный метод, или метод разбивки на компоненты по отдельным элементам затрат.

Данный метод заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов – фундаментов, стен и т.д. Стоимость каждого компонента определяют исходя из суммы прямых и косвенных издержек на его создание.

Стоимость здания рассчитывается по формуле[4]:

, (7)

где V – стоимость оцениваемого здания;

Vj – единица измерения j-го компонента;

Сj – стоимость единицы измерения;

Кн – коэффициент несоответствия оцениваемого и аналогичного объектов.

Данный метод дает меньшую погрешность, чем предыдущий.

3. Метод количественного анализа, или сметный метод. Заключается в детальном подсчете всех прямых и косвенных издержек, связанных со строительством здания, погрешность до 5%. При составлении смет могут применяться следующие методы: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный, на основе банка данных о стоимости ранее построенных объектов-аналогов. Данный метод является наиболее трудоемким и требует привлечения специалистов-сметчиков.

Независимо от метода расчета восстановительная стоимость включает прямые затраты на строительство здания, косвенные затраты и прибыль предпринимателя. Прямые затраты определяются по сборникам УПВС[5], в которых они приведены для 1 кв.м. или куб.м. зданий-аналогов. Определенные по УПВС затраты приводятся к текущему моменту с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы[6].

Можно также использовать справочники УПСС[7], выпускаемые Центром по ценообразованию в строительстве или справочники КО-ИНВЕСТ (г. Москва). Минусом же этих сборников является то, что косвенные затраты на строительство не учитываются, там дается только информация по второму разделу сводного сметного расчета. Поэтому необходимо построить сводный сметный расчет, в котором обязательно учитывается НДС и прибыль предпринимателя. Пример составления сводного сметного расчета показан в разделе «Ценообразование в строительстве» настоящего издания. Если нет необходимости учитывать НДС, то в сводном сметном расчете данную строку добавлять не нужно. Однако прибыль предпринимателя учитывается обязательно.

Следующим этапом при расчете стоимости объекта недвижимости затратным подходом является расчет прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя является платой за один из факторов производства – предпринимательские способности. Одним из методов определения величины прибыли является метод альтернативных инвестиций, заключающийся в том, что оценщик сравнивает прибыль предпринимателя, рассчитанную по аналогичным проектам.

В процессе эксплуатации здание подвергается износу, который снижает его стоимость. Поэтому для учета существующего состояния оцениваемого здания его восстановительная стоимость уменьшается на величину накопленного износа. Это третий этап оценки объекта недвижимости с помощью затратного подхода.

Для оценки износа можно применять несколько методов. Наиболее часто используются методы экономического возраста и разбивки.

При расчете величины износа методом разбивки необходимо учитывать следующие его виды:

− физический устранимый и неустранимый (для короткоживущих и долгоживущих элементов);

− функциональный устранимый и неустранимый;

− экономический (внешний) износ.

Физический износ – это утрата объектом своих потребительских качеств вследствие неправильной эксплуатации или действия природных факторов.

Функциональный износ – это утрата объектом недвижимости своих потребительских качеств из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и т.д. Различают две формы функционального износа:

а) функциональный износ первого рода, который возникает вследствие избыточных капитальных вложений («сверхулучшения»);

б) функциональный износ второго рода, возникающий в результате переизбытка эксплуатационных характеристик (например, повышенные затраты (по сравнению со среднерыночными) на отопление, освещение помещения).

Внешний, экономический износ – это утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением внешней среды (например, градостроительных решений, экологической обстановки и др.).

Физический и функциональный износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на его устранение меньше, чем повышение стоимости объекта в целом.

Для оценки неустранимого физического износа элементов с коротким сроком службы разность между полной восстановительной стоимостью и суммой устранимого износа элемента умножают на коэффициент возраста элемента (отношение фактического возраста элемента к нормативному).

НФИ к.ж.э.= (ВСэл - ∑УФИэл)*(ФВэл/ФЖэл)*100, (9)

где НФИ к.ж.э. – неустранимый физический износ короткоживущего элемента;

ВСэл – полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

∑УФИэл – устранимый физический износ элемента;

ФВэл – физический возраст элемента;

ФЖэл – срок физической жизни элемента[8].

Для определения базы для расчета неустранимого физического износа элементов с долгим сроком службы из полной стоимости восстановления или замещения объекта необходимо вычесть величину устранимого физического износа объекта, рассчитанную ранее, и сумму восстановительной стоимости элементов с коротким сроком службы с их неустранимым физическим износом.

Величина неустранимого физического износа в элементах с долгим сроком службы рассчитывается как произведение определенной ранее базы для расчета и коэффициента возраста по объекту (отношение фактического возраста здания к нормативному).

НФИд.ж.э.=(ВСзд–(∑УФИзд+∑ОВСк.ж.э.)*(ФВзд/ФЖзд),(10)

где НФИ д.ж.э. – неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;

ВСзд – полная восстановительная стоимость здания на дату оценки;

УФИзд – устранимый физический износ здания;

ОВСк.ж.э. – остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом;

ФВзд – физический возраст здания;

ФЖзд – срок физической жизни здания[9].

Устранимый функциональный износ объекта – потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна, уровня благоустройства современным требованиям рынка. Этот вид износа также измеряется затратами на его устранение и обусловлен следующими причинами: отсутствием соответствующих современным требованиям элементов благоустройства, инженерного оборудования и т.п.; необходимостью замены или модернизации элементов; наличием излишних элементов (улучшений) в здании, так называемых “сверхулучшений”.

Количественным измерителем износа, вызванного отсутствием соответствующих современным требованиям элементов благоустройства, инженерного оборудования и т.п., является разница между стоимостью установки требуемых элементов на момент оценки и стоимостью установки этих же элементов при строительстве нового аналогичного объекта[10].

Устранимый функциональный износ, вызванный необходимостью замены или модернизации элемента, измеряется затратами на его замену (демонтаж существующего, монтаж нового элемента, стоимость нового элемента), уменьшенными на стоимость возвратных материалов[11]. Например, в оцениваемом помещении сантехоборудование, по мнению оценщика, утратило соответствие уровню покупательского спроса в секторе рынка, где может быть реализовано данное имущество. Согласно предварительным расчетам затраты по замене сантехоборудования компенсируются привлечением более состоятельных покупателей и повышением стоимости недвижимости.

Устранимый функциональный износ из-за наличия “сверхулучшений” измеряется текущей восстановительной стоимостью этого элемента с учетом его физического износа и стоимостью демонтажа и уменьшенной при необходимости на стоимость возвратных материалов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван: отсутствием соответствующих современным требованиям элементов благоустройства, инженерного оборудования и т.п.; наличием “сверхулучшений”.

Неустранимый функциональный износ из-за отсутствия необходимых элементов измеряется капитализированной потерей дохода, уменьшенной на стоимость этих элементов при новом строительстве.

Неустранимый функциональный износ из-за наличия “сверхулучшений” измеряется восстановительной стоимостью элементов “сверхулучшений” с учетом их физического износа, увеличенной на текущую стоимость дополнительных затрат владельца и уменьшенной на текущую стоимость дополнительных доходов владельца, вызванных наличием «сверхулучшений».

Экономический (внешний) износ обусловлен уменьшением стоимости объекта в результате изменения: внешних факторов, определяющих экономическое местоположение объекта, т.е. положение по отношению к основным транспортным, социальным, коммерческим и другим объектам; рыночных условий; финансовых и правовых условий и т.д. Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, промышленным предприятиям и пр.

Для определения величины внешнего износа используют: метод капитализации потери дохода в связи с воздействием внешних факторов; метод сравнения рыночных продаж аналогичных объектов[12].

Общая величина накопленного износа объекта недвижимости в рамках метода разбивки определяется как сумма по трем его видам (физического, функционального и экономического).

Определить величину износа можно и методом срока жизни по формуле:

И = (ЭВ / ЭЖ)*ВС , [13](11)

где И – накопленный износ;

ЭВ – эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки (при этом эффективный возраст может отличаться как в положительную, так и в отрицательную стоимость по сравнению с фактическим возрастом здания);

ЭЖ – срок экономической жизни здания – время, в течение которого здание может приносить прибыль (этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременными ремонтами);

ВС – восстановительная стоимость.

Минусы данного метода – слишком субъективна и юридически уязвима категория «эффективный возраст», а также нет возможности в полученной величине износа выделить его виды (физический, функциональный и внешний).

Кроме того, при расчете износа можно пользоваться рыночным методом (методом сравнения продаж), в рамках которого величина износа определяется на основе сравнения с недавно проданными на рынке недвижимости объектами, для которых она уже рассчитана. Однако при отсутствии активного рынка метод лишается информационной базы. Кроме того, выявленный износ не разделяется по видам, что делает применение этой величины весьма условной, а в процессе управления объектами недвижимости даже невозможной. Кроме того, метод является трудоемким, так как требует расчета стоимости строительства, стоимости земельных участков, а также сравнения продаж аналогичных объектов на рынке.

При оценке стоимости недвижимости затратным подходом необходимо, как уже говорилось выше, учесть стоимость земельного участка или стоимость местоположения. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используют метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На практике чаще используется методы выделения, суть которого заключается в определении стоимости земельного участка процедурой вычитания из стоимости единого объекта недвижимости стоимости улучшений. Пример определения стоимости земли приведен ниже.