Тема: Договор аренды земельных участков

ГК РФ определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование (ст.606).

Договор аренды земельного участка можно определить как гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенный земельный участок за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором.

Можно выделить следующие признаки аренды земельного участка:

· - срочность, то есть аренда – это право, действующее определенный период времени, установленный в договоре;

· - возмездность: арендатор обязан платить за пользование земельным участком;

· - возвратность, то есть по истечении установленного договором аренды срока земельный участок подлежит возврату арендодателю – собственнику земельного участка;

· - передача земельного участка для использования с определенной целью.

· Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним сделкам; он является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).

ГК РФ к существенным условиям договора аренды земельного участка относит предмет договора.

Предметом исследуемого договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора земельного участка, по обеспечению его надлежащего использования последним, действия арендатора по содержанию земельного участка и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату земельного участка по окончании срока аренды.

Под определением «объект договора» следует понимать непосредственно земельный участок, передача в аренду которого осуществляется в результате исполнения договора.

Более того, названный вывод вытекает и из названия ст. 607 ГК РФ, указывающей на непотребляемые вещи, которые могут выступать объектом договора.

аренда земельных участков имеет обязательственно-правовую природу, поскольку основным содержанием правоотношения, порождаемого договором аренды, являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не к третьим лицам.

При рассмотрении земельного участка в качестве объекта договора аренды необходимо принимать во внимание, что вопрос о том, что составляет предмет и объект договора, в юридической науке является дискуссионным[4].

Необходимым исходить из того, что законодательство подразумевает предмет договора в качестве необходимого и существенного условия любого договора. Предметом договора являются в основном активные действия сторон. Объект необходимо рассматривать как составную часть предмета соответствующего договора.

Характеризуя земельный участок как объект договора аренды, необходимо учитывать и положения пункта 1 статьи 261 ГК РФ, в силу которой территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Названные нормы позволяют сделать вывод о том, что земельный участок как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения.

Отсутствие оформленных в установленном порядке данных, позволяющих индивидуализировать земельный участок, влечёт отсутствие существования земельного участка как объекта гражданского оборота, что также подтверждается и судебной правоприменительной практикой.

Признаки объекта договора аренды земельного участка должны отвечать требованиям ст. 607 ГК РФ, а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объектом договора аренды земельного участка может быть только такой земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, площадь, целевое назначение, категория земель, кадастровый номер.

В аренду не могут предоставляться земельные участки, которые изъяты из оборота (п.4 ст.27 ЗК РФ). П.2 ст.22 ЗК РФ, в виде исключения, допускает передачу в аренду земельных участков, ограниченных в обороте, но такие случаи должны устанавливаться федеральными законами.

В современной юридической литературе высказывалось суждение о том, что существенным условием договора аренды земельного участка является лишь предмет договора.[5]

По мнению Брагинского М.И., Витрянского В.В., исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору.[6]

ГК РФ условия о сроке аренды и об арендной плате не отнесены к существенным условиям договора аренды.

В отличие от ГК РФ, ЗК РФ к существенным условиям договора аренды земельного участка относит также арендную плату (п.3 ст.65 ЗК). Арендная плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме (определяется дополнительными соглашениями между сторонами, а при их отсутствии арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме ежемесячно или ежеквартально). Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).

Рассматривая договор аренды земельного участка, необходимо провести анализ круга субъектов, которые могут выступать сторонами данного договора.

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст.608 ГК РФ принадлежит прежде всего его собственнику. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, которые в соответствии со ст.124 ГК РФ выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. В роли арендодателей от имени РФ, субъектов РФ, муниципальных образований обычно выступают департаменты (комитеты) по управлению имуществом. Так, полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, в Ульяновской области осуществляет Министерство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области. Комитет по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации (мэрии) города Ульяновска является уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Иностранцы и лица без гражданства по общему правилу могут быть как арендаторами (п.1 ст.22 ЗК РФ), так и арендодателями.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора аренды как в письменной, так и в устной форме. Устно могут заключаться договоры аренды на срок не более одного года, если его сторонами являются физические лица. В случае, когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

Обязательного придания договору аренды земельного участка нотариальной формы ГК РФ (ст.609) не требует. Однако стороны при желании могут удостоверить договор аренды у нотариуса, причем в совершении данного нотариального действия им не может быть отказано. Нотариальное удостоверение придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры.

При рассмотрении механизма возникновения права аренды земельного участка необходимо исходить из того, что факт возникновения права аренды определяется регистрацией договора.

Действующее законодательство закрепляет, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации данного договора. Договоры аренды земельного участка, его субаренды, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации (п.2 ст.26 ЗК РФ).

В настоящее время государственная регистрация договоров аренды земельных участков проводится в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135.[7]

Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Действующее законодательство возлагает обязанность зарегистрировать договор аренды земельного участка на одну из сторон данного договора, не указывая точно на кого именно – на арендодателя или арендатора.

Аренда земельных участков, находящихся в частной собственности, возникает посредством заключения соответствующего договора аренды между собственником участка (либо лицом, наделенным данными правомочиями) и лицом, желающим его арендовать. Возникновение права аренды земельных участков в данном случае представляет собой простой юридический состав, поскольку для возникновения права аренды достаточно лишь заключения договора.

При предоставлении в аренду земельных участков, не находящихся в частной собственности, необходимо исходить из того, органы государственной власти, выступающие от имени Российской Федерации в рамках их компетенции, а также органы местного самоуправления не могут абсолютно свободно участвовать в гражданских правоотношениях. Пределы такой свободы устанавливаются актами, определяющими их компетенцию. Компетенция может быть установлена как в положениях об этих органах, так и в других нормативных правовых актах. В связи с этим любое предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка в аренду осуществляется на основании решений соответствующих органов власти, определяемых формой собственности земельного участка[8].

Анализ норм ЗК РФ показывает, что порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зависит от ряда обстоятельств:

- от целей предоставления земельного участка – для строительства или для иных целей;

- от необходимости предварительного согласования места размещения объекта строительства или без проведения данной процедуры;

- от того является ли испрашиваемый земельный участок застроенным или незастроенным.

Для строительства предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со статьей 30 ЗК РФ. ЗК РФ предусматривает два возможных варианта: без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В обоих случаях перед принятием решения о предоставлении земельного участка проводятся работы по формированию земельного участка

. Правовое значение процедуры формирования земельного участка заключается в индивидуализации участка земли как объекта соответствующих прав на него.

Результатом формирования земельного участка является землеустроительное дело

После этого по заявлению заинтересованного лица участок ставится на государственный кадастровый учет в Едином государственном реестре земель. Участку присваивается кадастровый номер, заявителю выдается кадастровый план земельного участка.

Вариант без предварительного согласования мест размещения объектов применяется, когда органы местного самоуправления предварительно подготовили и утвердили градостроительную документацию о застройке, правила землепользования и застройки, то есть совершили определенные инвестиционные затраты для развития территории. Поэтому без предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки либо продаются в собственность путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо передаются в аренду путем продажи права на заключение договора аренды земельного участка на торгах.

Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов аукционов) допускается при условия предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков, если имеется только одна заявка. Вариант без предварительного согласования мест размещения объектов применяется также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Предоставление земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется только в аренду или постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии с Законом Ульяновской области «О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Ульяновской области» органы местного самоуправления осуществляют предоставление земельных участков площадью не более 200 кв.м. (п.1 ст.2).

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства обращаются на имя мэра города Ульяновска с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В нем должны быть указаны: назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на него. К нему могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (п.1 ст.31 ЗК РФ). Более полный перечень документов устанавливает п.2.1. ст.7 Правил землепользования и застройки в городе Ульяновске.[9] В соответствии с ним к заявлению должен быть приложен следующий пакет документов: для физических лиц – копия паспорта; для юридических лиц – учредительные документы и документы, подтверждающие полномочия руководителя

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регламентирована статьей 9 Закона «Об обороте». Закон «Об обороте» содержит общие требования к земельным участкам, передаваемым в аренду, закрепляя, что в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт, в том числе и земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Данный учёт представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков. В результате каждый земельный участок получает характеристики, позволяющие выделить его среди других участков и провести качественную и экономическую оценку с присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Новым выступает подтверждение требования о необходимости кадастрового учета земельных участков, находящихся в долевой собственности, когда они не выделялись в самостоятельные объекты в качестве долевой собственности.

Применительно к институту аренды данный Закон допускает в качестве объекта данного вида договора только земельный участок. При передаче в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключение договора аренды земельного участка осуществляется или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. При передаче в аренду участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, Закон «Об обороте» исходит из общих положений гражданского законодательства о том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников[10].

Тем не менее, статья 14 Закона «Об обороте» вводит правила, не требующие наличия согласия всех собственников земельных долей при определении порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, что и является отличительной особенностью данного нормативного правового акта.

Специфической особенностью закона является установление максимального срока аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, который не может превышать сорока девяти лет.

наличие у арендатора преимущественного права приобретения в собственность арендуемого земельного участка будет играть положительную роль при его использовании арендатором, способствовать его рациональному использованию, отношению к арендуемому земельному участку как к своему собственному.

Законом «Об обороте» предусмотрена возможность выкупа арендатором земельного участка. Договор аренды земельного участка может предусматривать возможность передачи арендуемого земельного участка в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных законом «Об обороте». Статьей 10 Закона «Об обороте» предусмотрено, что переданный в аренду земельный участок может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.