Тема: Аукционы по продаже земельных участков или права на их аренду

Предоставление земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах).

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) определяется Земельным Кодексом РФ (глава 5 «Возникновение прав на землю», ст. ст. 38, 38.1., 38.2) , Гражданским Кодексом РФ (общими положениями о заключении договоров на торгах, установленных ст. 448, 449), а также действуют Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Предметом торгов могут выступать любые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или право на заключение договора аренды таких земельных участков, если они не изъяты или не ограничены в обороте.

Статья 38 ЗК РФ говорит, что в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти (Российский фонд федерального имущества (его отделения)) или орган местного самоуправления. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Земельный Кодекс РФ выделяет 2 вида аукционов (по целевому назначению по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: 1) для жилищного строительства 2) для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства. Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков указывают, что торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. При продаже земельных участков или права на их аренду собственник земельного участка: Принимает решение о проведении торгов в форме аукциона или вносит в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предложения по проведению торгов в форме конкурса и условиям конкурса; определяет на основании отчета независимого оценщика, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка; определяет существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона; заключает договоры аренды земельных участков по результатам торгов. При продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов: Определяет место, даты и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах, место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов; организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов; выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах; принимает заявки и документы от претендентов; организует осмотр земельных участков на местности; проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами; принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах по основаниям, установленным Правилами, и уведомляет претендентов о принятом решении; определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов; готовит проекты договоров купли-продажи земельных участков; подписывает от имени собственника договоры купли-продажи земельных участков по результатам торгов; В соответствии с действующим законодательством можно выделить этапы организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков: 1). Организационный этап, который включает в себя формирование земельного участка и подготовительные мероприятия по проведению торгов. На данном этапе продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка (не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы) и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона» - от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.). Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте в сети "Интернет". Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой об исполнении перечисления претендентом задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Заявка, поступившая по истечении срока ее приема, вместе с документами по описи, на которой делается отметка об отказе в принятии документов с указанием причины отказа, возвращается в день ее поступления претенденту или его уполномоченному представителю. Претендент имеет право отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об организатора торгов. Организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение 3 банковских дней. В день определения участников торгов, организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов. По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом. Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям: а) заявка подана лицом, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлены ограничения в приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; б) представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении или оформление указанных документов не соответствует законодательству Российской Федерации; в) заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий; г) не подтверждено поступление в указанный срок задатка на счет. Организатор торгов обязан вернуть внесенный задаток претенденту, не допущенному к участию в торгах, в течение 3 банковских дней со дня оформления протокола о признании претендентов участниками торгов. Решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные ГК РФ, о чем он извещает участников торгов не позднее 5 дней со дня принятия данного решения и возвращает в 3-дневный срок внесенные ими задатки. Извещение об отказе в проведении торгов публикуется не позднее 5 дней со дня принятия решения об отказе в проведении торгов в СМИ. 2). Проведение торгов. Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час. Аукцион, открытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке: Аукцион ведет аукционист; аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «шага аукциона» и порядка проведения аукциона; участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы; каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на «шаг аукциона». При отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену или размер арендной платы 3 раза. Если после троекратного объявления очередной цены или размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним; 3) Заключение договоров и регистрация перехода права собственности или договора аренды. По окончании проведения торгов либо заключается договор купли-продажи или договор аренды либо торги признаются несостоявшимися. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы. Информация о результатах торгов публикуется в тех же СМИ, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка. Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если: а) в торгах участвовало менее 2 участников; б) ни один из участников торгов при проведении аукциона, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет; в) ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем; г) победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка. Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить "шаг аукциона" не более чем на 15 процентов без проведения повторной оценки. Таким образом, Правила организации и проведения торгов и Земельный кодекс РФ соотносятся, как общее и специальное, так как Земельный кодекс определяет цели торгов по продаже земельных участков или права на их аренду.Законодательная регламентация, открытость процесса подготовки, проведения торгов, обязанность заключение соответствующих договоров, закрытый перечень оснований признания торгов несостоявшимися, - все это гарантирует соблюдение законных прав и интересов его участников

Плата за землю.