Тема: Понятие и особенности договора купли-продажи земельного участка

Автор: Аббасов Р.А., Ю-42

Научный руководитель: к.ю.н. Калашникова А. И.

УДК 349.4

А 13

Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделкой, а значит, представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного участка, регулируется § 7 гл. 30 ГК РФ. По договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Предмет договора продажи недвижимости включает два рода объектов:

1) продаваемое недвижимое имущество;

2) действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате
продаваемого недвижимого имущества.

Особенностью договора, которая предусмотрена земельным законодательством, является то, что предметом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи участка должен быть заключен в письменной форме. При этом должен быть составлен один документ, подписанный сторонами.

Если форма договора купли-продажи не соблюдена, это влечет его недействительность. Переход права собственности на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следует особо подчеркнуть, что ст. 550 ГК РФ не требует нотариального
удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Это объясняется
тем, что в настоящее время существует система государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью. В
то же время, если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить
договор купли-продажи земельного участка, для этого не существует
никаких препятствий.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти условия закон признает существенными условиями договора купли-продажи земельного участка.

Согласно ст. 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена, которая должна быть четко определена в таком договоре.

Если в договоре нет согласованного сторонами пункта в письменной форме о цене земельного участка, он считается незаключенным.

Правила определения цены (п. 3 ст. 424 ГК РФ), предусматривающие, что исполнение договора, в котором не указана цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не применимы к договору купли-продажи земельного участка.

В договоре также должна быть установлена цена здания, учреждения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, которая включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Когда цена в договоре купли-продажи земельного участка установлена за единицу его площади, общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Вполне допустимы следующие способы определения цены в договоре купли-продажи: во-первых, по взаимному соглашению сторон на основе цен на земельные участки, существующие в данной местности на данный момент, т.е. по рыночным ценам; во-вторых, в качестве цены за земельный участок согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость.

Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости.

Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту и иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договор

рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости.

Последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества отражены в ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются нормы ст. 475 ГК РФ. Предусмотрено, что, если недостатки земельного участка не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков земельного участка в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству (обнаружении неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и др.) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи земельного участка и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий договору.

Специальные требования к договорам купли-продажи земельных участков предусмотрены в земельном законодательстве. Так, продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок (п. 1 ст. 37 ЗК). В обязанности продавца входит также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке (п. 3 ст. 37

ЗК). В случае если он не выполнит этого требования, наступают последствия, которые предусмотрены в п. 3 ст. 37 ЗК: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Земельный кодекс РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

1) нельзя предусмотреть в договоре право продавца выкупить земельный участок;

2) не допускается ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком после его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачи участка в аренду и совершения иных сделок с ним;

3) положения, которые бы ограничивали ответственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок.