Метод по условиям типовых инвестиционных контрактов
Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах. Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям инвестиционного контракта.
Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, следующий:
1-й этап.Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь,
этажность и т.п.).
2-й этап.На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80.
3-й этап.Определяется рыночная стоимость 1 м2 площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.
4-й этап.Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.
5-й этап.Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта;
6-й этап.Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.
7-й этап.Рассчитывается ставка дисконтирования.
8-й этап.Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).
Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении. При наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос существующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством.
Задачи:
Задача 1.
Оценивается земельный участок площадью 0,89 гектара с недавно построенным зданием общей стоимостью 173 268 000 рублей. Продолжительность экономически полезной жизни здания - 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду 9 535 м2. Ставка арендной платы 5 600 рублей за м2 в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы 5 310 000 рублей. Определить стоимость земельного участка.
Ответ: 138 117 601
Задача 2.
Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка. Площадь участка — 7 000 м2. Общая площадь сооружений – 6 300 м2. Полезная площадь сооружений (65%) – 4 095 м2
Расходы
Проектно-планировочные работы – 4 000 дол.
Грунтовые и дорожные работы - 5 дол./м2.
Всего: 7 000 x 5= 35 000 дол.
Электричество – 13 000 дол.
Водоснабжение и автономное теплоснабжение – 36 000 дол.
Канализация и дренаж – 50 000 дол.
Телефон – 7 000 дол.
Стоимость строительства 100 дол./м2, 100 x 6 300 = 630 000 дол.
Всего сумма расходов: 775 000 дол.
Доходы
Ставка арендной платы 10 дол./ м2 в месяц.
Потери от недозагрузки - 5% от ПВД.
Операционные расходы 20% от ДВД.
Требуемая ставка дохода - 30% в год или 2,5% в месяц.
Период владения -4 года.
Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения – 700 000 дол.
Задача 3.
Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка. Стоимость единого
объекта недвижимости составляет 130 000 долларов. На земельном участке имеется жилой дом площадью 3 000 кв. метров и гараж площадью 250 кв. метров. Стоимость воспроизводства квадратного метра дома составляет 40 долларов, а одного метра гаража - 18 долларов. Общий устранимый физический износ равен 12 000 долларов, неустранимый физический износ – 6 000 долларов, устранимый функциональный износ составляет -4 500 долларов.
Ответ: 28 000 долларов
Задача 4.
Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 80% от общей стоимости собственности, а земли - в 20%, продолжительность экономической жизни зданий и сооружений - 40 лет, ставка дисконта – 15 %,чистый операционный доход - 78 000 у.е. Рассчитайте стоимость земли и зданий.
Ответ: 356 571,43; 104 000.
Задача 5.
На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80 до 100 километров от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок площадью 0,06 гектара. Участок расположен в 8 километрах от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод, подъездную дорогу с твёрдым покрытием. Оценка проводится 15 октября текущего года. Цены продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом — на 2%, с третьим кварталом на 1%. В базе данных имеется следующая информация по шести сопоставимым земельным участкам.
| Элементы сравнения | №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | №6 |
| Дата сделки (квартал) | 2 кв. | 3 кв. | 3 кв. | 3 кв. | 2 кв. | 1 кв. |
| Размер земельного участка | 0,08 | 0,06 | 0,06 | 0,08 | 0,06 | 0,08 |
| Местоположение (километров от железнодорожной станции) | 3-5 | 3-5 | 6-10 | 3-5 | 6-10 | 6-10 |
| Электричество | Есть | есть | нет | нет | есть | есть |
| Водопровод | Нет | есть | нет | нет | нет | нет |
| Наличие леса около участка | Есть | нет | нет | есть | есть | есть |
| Наличие подъездной дороги с твёрдым покрытием | Есть | есть | нет | нет | нет | есть |
| Цена продажи (рублей) | 29 400 | 24 840 | 21 830 | 23 750 | 20 370 | 27 200 |
Задача 6.
Пример. Оцениваемый объект был недавно продан вместе с земельным участком за 200 000 у.е. Сколько стоит земля под зданием? В базе данных имеются данные по продажам недвижимости в сопоставимой ценовой зоне.
| Район | Средняя стоимость земли | Средняя стоимость здания |
Задача 7.
Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции - 16%, срок экономической жизни - 9 лет, При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:
• в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;
• средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;
• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.
Задача 8
Решается методом остатка совместно с методом аналогий в определении затрат на приобретение прав на землю
Определить максимально допустимые для застройщика затраты на приобретение права аренды земельного участка под строительство жилого здания со следующими параметрами:
площадь возводимого здания составляет 3000 кв. м;
удельные затраты на строительство (с учетом всех видов затрат, включая: подготовку и осуществление строительства, оплату процентов за взятый кредит, консалтинг, обеспечение доходов застройщика и т.д.) составляют 500 дол. за 1 кв. м.
Иметь в виду, что аналогичное жилое здание (с равноценным земельным участком), но площадью 2700 кв. м было недавно продано на рынке жилых объектов за 1,35 млн дол.
Решение
1. Затраты на развитие:
В = 3000 кв. м х 500 дол ./кв. м = 1500000 дол.
2. Оценка стоимости завершенного развития — по аналогии:
А = 3000 кв. м / 2700 кв. м х 1350000 дол. = 1500000 дол.
3. Оценка допустимых затрат D на приобретение права аренды земельного участка методом остатка:
D = А - В;
D = 1500000 дол. - 1500000 дол. = 0.
Ответ: по условиям задачи застройщик не может выделить никаких средств (D = 0) на приобретение права аренды данного земельного участка.
[1] Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М., Московская финансово-промышленная академия – 2005, 119 с.
[2] Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Московская финансово-промышленная академия. 2005. – 199 с.
[3] Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.
[4] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 241.