Внешний (экономический) износ
Практическая работа №5
Затратный подход
Затратный подход основан на принципе замещения.
Рыночная стоимость объекта недвижимости (ОН) по затратному подходу:
Vз = ПВС – О + ЗУ ,
где:
Vз – рыночная стоимость ОН по затратному подходу;
ПВС – полная восстановительная стоимость ОН;
О – обесценение ОН (износ);
ЗУ – стоимость земельного участка.
1. Полная восстановительная стоимость:
ПВС = СВ (СЗ) + ПЗ ,
ПВС – полная восстановительная стоимость ОН;
СВ (СЗ) – стоимость воспроизводства (замещения) ОН (стоимость нового строительства);
ПЗ – прибыль застройщика.
Методы расчета ПВС:
| Метод | Формула | |
| 1. Методы сравнительной единицы | ||
| упрощение расчетов, снижение точности | а) Метод УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства) | ПВС =  где:  - стоимость строительства единицы строительного объема ОН в ценах 1969 года по сборнику УПВС;  - строительный объем ОН;  - индекс цен на СМР (строительно-монтажные работы) от цен 1969 г. в цены 1984 г. [в среднем 1,22];  - индекс цен на СМР от 1984 г. в цены 1991 г. [в среднем 1,64];  - индекс цен на СМР от цен 1991 г. в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС – регионального центра по ценообразованию в строительстве];  - коэффициент, учитывающий местоположение ОН;  - коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику УПВС [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом;  - коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом;  - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1,2 – 1,25];  - коэффициент, учитывающий НДС; |
 повышение трудоемкости, повышение достоверности | б) Метод Ко-ИНВЕСТ | ПВС =  где:  - стоимость строительства единицы площади ОН в ценах на дату составления сборника Ко-Инвест;  - площадь ОН;  - индекс цен на СМР от цен на дату составления сборника Ко-Инвест в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС]; - коэффициент, учитывающий местоположение ОН – выбирается по бюллетеню Ко-Инвест; - коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику Ко-Инвест [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; - коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1,2 – 1,25]; - коэффициент, учитывающий НДС; |
| 2. Методы количественного обследования | Предполагают составление сметных расчетов (смет) на строительство ОН. | |
Обесценение.
Обесценение – потеря объектом недвижимости своей стоимости под влиянием внутренних и внешних факторов.
Износ в оценке объекта недвижимости не соответствует бухгалтерской амортизации.
Устранимый износ – износ, устранение которого физически осуществимо и экономически целесообразно (затраты на устранение износа меньше прироста стоимости).
Неустранимый износ – износ, устранение которого либо физически неосуществимо, либо экономически нецелесообразно.
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Функциональный износ – обесценение объекта недвижимости, вызываемое несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям.
Внешний (экономический) износ – обесценение, вызываемое негативным влиянием рыночного окружения объекта недвижимости (разный уровень архитектуры, несоответствие генеральному плану застройки территории).
Методы расчета обесценения:
Физический износ
1) Метод срока жизни
,
где:
Иф – физический износ объекта недвижимости;
ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (определяется экспертным путем);
Эффективный возраст может быть больше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался интенсивно, вовремя не ремонтировался) и меньше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался неинтенсивно, ремонтировался вовремя).
ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль);
ЭВ+ОСЭЖ = СЭЖ – срок экономической жизни объекта недвижимости (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль).
где:
Иф – физический износ объекта недвижимости;
ХВ – хронологический возраст объекта недвижимости (с момента постройки до даты оценки);
НСЖ – нормативный срок жизни (определяется стандартами и нормами строительства);
Данный метод неприменим, если хронологический возраст превышает нормативный (для объектов возрастом более 100 лет).
2) Стоимостной метод
Согласно данному методу физический износ равен сумме затрат на устранение износа в стоимостном выражении.
3) Нормативный метод
Физический износ определяется согласно восстановительным строительным нормам (ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа»). Удельный вес конструктивного элемента выбирается по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Физический износ здания определяется по формуле:
где:
физический износ здания, %;
физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ;
коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) принимаются по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.
Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.
Пример: расчет физического износа главного корпуса аптеки
| Конструктивный элемент | Уд. вес элемента по УПВС | Уд. вес элемента по ВСН | Расчетный уд. вес элемента | ВСН, № таб | % износа** | Взвешенный % износа | |
| сб.31 | прил. 2 | ||||||
| таб.25 | ГК-I* | ||||||
| Источник / способ расчета à | УПВС | ВСН | 2 х 3 | ВСН | ВСН | 4 х 6 | |
| Фундамент | 6% | 6% | 30% | 1,80% | |||
| Стены и перегородки | стены | 25% | 73% | 18% | 40% | 7,30% | |
| перегородки | 25% | 27% | 7% | 40% | 2,70% | ||
| Перекрытиия | 14% | 14% | 40% | 5,60% | |||
| Крыша | крыша | 7% | 75% | 5% | 70% | 3,68% | |
| кровля | 7% | 25% | 2% | 80% | 1,40% | ||
| Полы | 7% | 7% | 20% | 1,40% | |||
| Проемы | окна | 10% | 48% | 5% | 55-56 | 60% | 2,88% |
| двери | 10% | 52% | 5% | 57-58 | 60% | 3,12% | |
| Отделочные работы | 6% | 6% | 60-62 | 80% | 4,80% | ||
| Внутренние сантехнические устройства | 7% | 7% | 66-68 | 80% | 5,60% | ||
| Внутренние электротехнические устройства | 10% | 10% | 80% | 8,00% | |||
| Прочие работы | балконы | 8% | 0% | 0% | - | 0% | 0,00% |
| лестницы | 8% | 25% | 2% | 70% | 1,40% | ||
| остальные | 8% | 75% | 6% | - | 70% | 4,20% | |
| Итого (сумма) | 100% | 100% | 48,28% |
* ГК – группа капитальности;
** Процент износа – принимается по результатам визуального наблюдения в зависимости от фактического состояния конструктивного элемента согласно нормам ВСН.
Тогда физический износ объекта составит 48%.
Функциональный износ
1) Метод капитализации потерь в арендной плате
,
где:
Ифн – функциональный износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;
DАп – потери в арендной плате, вызываемые несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям;
R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход).
2) Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат
,
где:
Ифн – функциональный износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;
DЭз – превышение эксплуатационных затрат над нормативными, вызываемое несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям;
R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход).
3) Метод парных продаж (см. сравнительный подход)
4) Стоимостной метод (см. выше).
Внешний (экономический) износ
1) Метод капитализации потерь в арендной плате
,
где:
Ив – внешний (экономический) износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;
DАп – потери в арендной плате, вызываемые негативным влиянием рыночного окружения объекта недвижимости;
R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход).
2) Метод срока жизни (применяется при изменении ОСЭЖ объекта недвижимости в административном порядке)
,
где:
Ив – внешний (экономический) износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;
ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (определяется экспертным путем);
DОСЭЖ – изменение оставшегося срока экономической жизни (периода времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль), как правило – сокращение в связи с необходимостью сноса и строительства иных объектов.
3) Метод парных продаж (см. сравнительный подход)