Повышение качества городской среды и эффективности использования жилой территории при реконструкции жилой застройки
Реконструкция жилой застройки должна проводиться на основе градостроительных, архитектурных, социально-бытовых, конструктивных и других факторов.
Первоочередной государственной программой Украины является реконструкция жилых зданий первых массовых серий, общее количество которых около 25 тысяч единиц, площадью 71,4 млн. м2. Эта реконструкция является важной составной частью общей проблемы повышения качества жилой среды и эффективности использования жилых территорий.
В основе этого должен быть положен комплексный градостроительный подход к проблеме. Его суть в том, что выбор методов по обновлению 5-ти этажного жилого фонда проводится на основе учета градостроительной, историко-культурной и ландшафтной ценности участка застройки. При этом на передний план выходит не жилой дом с определенным уровнем физического и морального износа, а застройка квартала, микрорайона и градостроительная ситуация в целом.
Комплексность подхода заключается в том, что все известные методы (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и снос) рассматриваются как одна цель – реконструкция устаревшего жилого фонда улучшением градостроительной ситуации.
Такой подход устраняет противоречия между сторонниками и противниками тех или иных методов и способов. При этом можно решить сразу две задачи: сделать шаг в части приспособления городов к новым градостроительным требованиям и улучшить условия проживания значительной части населения.
В качестве первого этапа по повышению эффективности использования территории предполагается разработка градостроительной концепции реконструкции жилого фонда с выявлением участков застройки зданиями первых массовых серий, их зонирования и выбором методов реконструкции. В основе концепции – детальное изучение генплана города, планировка районов и перспектив их развития.
Этапы выполнении программ для конкретного города могут быть следующими: градостроительная концепция реконструкции жилого фонда в городе; предложения по ее реализации в районе (квартале) на стадиях «Эскизный проект» и «проект»; проект детальной планировки района, квартала (ДПТ) в городе; проекты реконструкции, модернизации жилого фонда, стадия «рабочие чертежи».
Выбор предложений и методов по конкретному объекту зависит не только от градостроительной ситуации, или от уровня физического износа здания, его конструктивной схемы. Для оценки физического износа конструкций и зданий в целом необходимо провести натурные обследования, проверочные расчеты, выявить остаточные ресурсы жилого цикла и на основе этих данных принять решение о методах реконструкции.
Концепция реконструкции жилой застройки основывается на комплексном решении градостроительных, архитектурных, социально-бытовых, конструктивных, инженерных, экологических и экономических аспектов и факторов с целью создания комфортной среды проживания, домашней трудовой деятельности и отдыха и может содержать пять основных концептуальных положений, которые последовательно рассматриваются при решении проблемы в реальных условиях:
1. Градостроительная реконструкция жилой застройки микрорайонов и кварталов:
- плотность жилой застройки;
- инсоляция, освещение зданий;
- объекты инфраструктуры жилых массивов;
- приемы реконструкции застройки;
- архитектура и внешний облик зданий;
- окружающая среда.
2. Реконструкция жилой застройки микрорайона и квартала с приростом общей площади жилья:
- прирост общей площади жилья (пристройки, надстройки зданий, возведение дополнительных зданий);
- развитие объектов инфраструктуры до уровня, отвечающего современным требованиям;
- уплотнение застройки за счет увеличения площади всех частей жилых зданий;
- введение дополнительных жилых зданий разной этажности (башенного типа и малоэтажных).
3. Модернизация и реконструкция 5-ти этажных зданий:
- повышение потребительских качеств жилья;
- увеличение жизни зданий на 35-40 лет;
- перепланировка и переоборудование квартир с целью повышения их комфорта;
- обеспечение тепловой эффективности зданий (уменьшение затрат на отопление на 40%);
- превращение первых этажей в нежилые;
- повышение сейсмостойкости жилых домов.
4. Создание и развитие в жилой застройке предприятий и учреждений малого предпринимательства:
- освобождение 1-х этажей от квартир и переоборудование их под коммерческую деятельность;
- размещение допустимых в жилье предприятий и учреждений малого бизнеса (детсады на 5-10 детей, малые отели до 10 чел. Вместимостью, стоматологические кабинеты, юридические консультации, нотариальные конторы, часовые мастерские и мастерские бытовой техники на 2-х работников, антикварные лавки, мастерские архитекторов, художников-графиков…).
5. Технико-экономические вопросы реконструкции жилой застройки кварталов и микрорайонов:
- принцип самоокупаемости за 5-6 лет;
- источники покрытия затрат (реализация дополнительных квартир, сдача в аренду помещений 1-го этажа, экономия энергоресурсов);
- бизнес-план как основа экономических ресурсов;
- возможные источники финансирования работ (ассигнования из местных бюджетов, поступления от аренды участков микрорайона, вкладов жителей на расширение их жилья).
Полноценность среды связана, вместе с тем, с конструктивной надежностью зданий, современной и надежной планировкой квартир и санитарно-гигиеническими условиями, которые соответствуют нормативным требованиям.
Санитарно-гигиеническая ситуация среды влияет на объемно-планировочные решения как застройки в целом, так и на каждое здание в зависимости от его местонахождения на территории, подлежащей комплексной реконструкции.
Для разработки проекта реконструкции зданий необходима и оценка градостроительной и санитарно-технической ситуации прилегающей среды.
Изменение объемно-планировочного решения застройки влечет за собой изменение инсоляционного режима, который должен соответствовать нормативным условиям.
 |
Возможны следующие методы реконструкции зданий:
1) надстройка мансардного этажа;
2) пристройка отдельных помещений эркеров и лоджий;
3) расширение квартир 1-го этажа путем пристройки дополнительных объемов с размещением в них объектов культурно-бытового обслуживания;
4) включение новых зданий в сформированную застройку микрорайона;
5) объединение двух и более зданий индивидуальными блок-вставками.
Совокупность методов и приемов реконструкции зданий первых массовых серий определяется местными условиями и активностью развития города.
Весь комплекс реконструктивных мер необходимо подчинить целям и задачам перспективного развития городской среды.
От выборочной реконструкции отдельных зданий необходимо переходить к комплексной реконструкции жилых микрорайонов с выполнением санации всей инфраструктуры, включая и жилье, и коммуникации, и объекты обслуживания, и благоустройства.
Реконструкция жилого фонда является объективной экономической необходимостью развития всех городов, которая будет постоянно возрастать.
При разработке проектов реконструкции городов и отдельных их районов большое значение надо уделять предложениям по оздоровлению городской среды, гармоническому развитию и улучшению природно-климатической и материальной среды городов, формирования жилищных условий населения в соответствии с их возрастающими условиями.
Глава 9