Методические указания по изучению темы. «Объекты жилищных прав. Жилищные фонды»

«Объекты жилищных прав. Жилищные фонды»

Приступая к изучению объектов жилищного права, следует вспомнить из курса «Теория государства и права» понятие объекта прав и объекта правоотношения.

Помещение - единица комплекса недвижимого имущества. При этом, основными объектами жилищного права являются не любые помещения, а именно жилые помещения, т.е. помещения, отвечающие установленным са­нитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан. Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты (в коммунальных квартирах).

Исследуя вопрос о назначении и функциях жилого помещения, необходимо уяснить разницу между понятиями «жилая площадь» и «общая площадь» жилого помещения. Необходимо запомнить, что исходя из общей площади жилого помещения, производится расчет федеральных стандартов -социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м2 общей площади жилья на одного гражданина.

Правовому регулированию перевода жилого помещения в нежилое или наоборот из нежилого в жилое помещение посвящена гл. 3 ЖК РФ.

Основания и порядок проведения переустройства и перепланировки жилого помещения регламентируется гл. 4 ЖК РФ. Также следует изучить вопрос о последствиях самовольного переустройства или перепланировки.

При подготовке к теме «Жилищный фонд», следует выучить понятие и виды жилищного фонда, содержащиеся в ст. 19 ЖК. Также рекомендуется ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ»; Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства; Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086 «О государственной жилищной инспекции в РФ»; Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»; Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Тема 3. Объекты жилищных прав. Жилищные фонды.

Продолжительность 4 часа

Вопросы

1. Понятие и виды объектов жилищных прав. Правовой режим жилого помещения.

2. Признание жилого помещения непригодным для проживания (порядок и правовые последствия).

3. Перевод жилых поме­щений в нежилые и наоборот: условия и порядок осуществления.

4. Переустройство и перепланировка жилых помещений (отличия). Последствия самовольного переустройства или перепланировки.

5. Жилищный фонд: понятие, виды, учет.

Задачи

1. В период брака супруги Семеновы приобрели двухкомнатную квартиру. Площадь каждой из комнат составляла 20 кв. м. По первоначаль­ной планировке квартира представляла собой связанные проходами помещения. В одну из комнат был вход из коридора, в другую можно было войти через кухню. Комнаты были также связаны между собой арочным проходом. Через несколько лет супруги расторгли брак и за­ключили соглашение о разделе квартиры, в котором указывалось, что каждому из них достается по одной комнате. К соглашению, которое супруги хотели заверить у нотариуса, они приложили документ, под­тверждающий согласование перепланировки, предусматривающее воз­ведение капитальной стены между комнатами. Однако нотариус, озна­комившись с документами, в удостоверении договора отказал, пояс­нив, что квартира не подлежит разделу, т.к., во-первых, в ней совмещенный санузел, во-вторых, одна из комнат не имеет естественного освещения - ее окна выходят в застекленный летний сад.

Правильны ли разъяснения нотариуса? Каким требованиям должно отвечать жилое помещение?

2. Кирсанов подал в администрацию г. Владивостока заявление с просьбой разрешить ему переустройство и перепланировку купленного дома. Дом был двухэтажным и построен из кирпича. В заявлении были указаны следующие виды работ: А) перенос газовой плиты на другое место в кухне; Б) застекление балкона; В) перенос стен, разделяющих жилые комнаты, с целью создания двух комнат, имеющих по одному окну, и одной комнаты без окон для использования в качестве кладовой. Размеры комнат с окнами должны быть 8 кв. м и 12 кв. м, а комнаты без окна – 7 кв. м; Г) перенос имеющихся и создание новых дверных проемов шириной 65 см.; Д) постройка тамбура у входной двери дома; Е) создание новых вентиляционных каналов.
Ознакомившись с заявлением жилищная комиссия отказала заявителю. Какие из указанных работ относятся к перепланировке, а какие к переустройству? Правомерен ли отказ в их проведении?

3. При проведении ремонта квартиры, ее собственница - Архипова сломала встроенные шкафы, чтобы увеличить площадь прихо­жей. Об этом стало известно правлению товарищества собственни­ков жилья. Правление предложило Архиповой восстановить шка­фы. Правление также сообщило об осуществленных Архиповой действиях в БТИ. Проведя проверку жилого помещения, БТИ уста­новило, что два из трех встроенных шкафов в квартире Архиповой отсутствуют. БТИ предупредило Архипову о необходимости восста­новить шкафы, т.к. перепланировка не была согласована в установ­ленном порядке. Однако Архипова с предписанием не согласилась, поскольку, по ее мнению, перепланировкой является изменение ка­питальных стен квартиры, а не встроенных шкафов.

Что такое перепланировка и каков порядок ее осуществле­ния? Являются ли произведенные Архиповой изменения пере­планировкой?

4. Никаноров решил использовать свою квартиру в многоквартир­ном доме под офис туристической фирмы, учредителем которой яв­лялся. Желая надлежащим образом все оформить, Никаноров обра­тился к знакомому юристу. Тот пояснил, что для использования по­мещения в собственной деятельности никакого особого оформле­ния и перевода помещения в нежилое не требуется. Если бы Ника­норов решил заняться производством или сдавать помещение в коммерческих целях в аренду, тогда потребовался бы перевод поме­щения в нежилое. Юрист также сообщил Никанорову, что посколь­ку жилое помещение находится на втором этаже дома (первый этаж занимает продовольственный магазин), и оно несвободно от прав третьих лиц - в нем проживают супруга и несовершеннолетняя дочь Никанорова, в нежилое данное помещение перевести нельзя.

В каких случаях и при каких условиях возможно использование жилого помещения в иных целях, кроме проживания? В каких случаях не допускается перевод жилого помещения в нежилое? Правомерны ли разъяснения юриста?

5. Жилищный отдел обратился в суд с иском к Еремину о выселении из квартиры, сославшись на то, что переселиться на время капитального ремонта в другое жилое помещение ответчица отказалась. На исковые требования ответчица возразила следующим образом: предлагаемая комната сырая, стены промерзли и покрыты грибком, жить в таких условиях без угрозы для здоровья невозможно и, по ее мнению, необходимости в проведении капитального ремонта ее прежнего жилья нет, как и реальной возможности из-за отсутствия средств у наймодателя приступить к нему. Кто прав?

6. Супруги Серегины с тремя несовершеннолетними детьми и матерью мужа занимали изолированную комнату размером 17 кв. м. в 2-комнатной квартире.

Администрация ЖЭУ обратилась в суд с иском о выселении семьи из комнаты, ссылаясь на то, что дом, в котором проживают ответчики, решением местной администрации поставлен на капитальный ремонт. Семье предложена на время ремонта жилая площадь из маневренного фонда, комната в 24 кв. м., однако ответчики отказались от переселения.

Отказываясь от переселения, ответчики утверждали, что в результате капитального ремонта их изолированная комната утрачивает свое назначение и становится проходной, то есть их жилое помещение не сохраняется.

Законны ли возражения ответчиков? Какое решение должен вынести суд?

7.Семенова с трехлетней дочерью проживала в приватизированной квартире, расположенной на втором этаже муниципального жилого дома. Ввиду материальных затруднений она решила переехать с ребенком жить на дачу, а квартиру сдать страховой фирме для размещения в ней офиса. Оцените правомерность действий Семеновой.

8. Петров обратился в суд с иском к бывшей супруге об обмене 2-комнатной квартиры. В обоснование иска он сослался на то, что после расторжения брака проживание в одной квартире с ответчицей стало невозможно. По предложенному им варианту обмена ответчица поселяется в комнате размером 11 кв. м., а истец с сыном – в 1-комнатной квартире. Ответчица в возражение сослалась на то, что предлагаемая ей комната временно изолирована, поскольку сообщается с другой заколоченной дверью и получившаяся стена обклеена обоями.

Заслуживает ли внимания возражение ответчика для принятия решения?

9. Мэрия обратилась в суд с иском к Сидоровой и ее дочери о выселении из 3-комнатной квартиры с предоставлением 1-комнатной, сославшись на то, что квартира, которую занимают ответчицы, находится в полуподвальном помещении, согласно решению бывшего исполкома все лица, проживающие в подобных помещениях, подлежат выселению с предоставлением другой жилой площади. Сидоровы отказались от переселения в предоставленную им благоустроенную 1-комнатную квартиру размером 18 кв. м. Как объясняли в судебном заседании ответчицы, они вдвоем занимали всю 3-комнатную квартиру, оплачивали коммунальные услуги из расчета двух членов семьи. Поскольку размер занимаемой ими жилплощади по прежнему месту жительства составлял 27 кв. м., они считают, что предоставленное им в связи с выселением жилое помещение должно быть размером не менее ранее занимаемого.

Существенны ли доводы ответчиц? Какое решение должен вынести суд?

10.Петрова обратилась в суд с иском к Авдееву об обмене 2-комнатной квартиры. В обоснование иска сослалась на то, что после расторжения брака с ответчиком проживание в одной квартире стало невозможно. По предложенному ею варианту обмена ответчик поселяется в комнату размером 11 кв. м., а истица с дочерью - в 1-комнатную квартиру.

Оспаривая предложенный вариант обмена, ответчик указал, что по обмену он поселяется в комнате, которая временно изолирована от двух остальных комнат квартиры, изоляция была выполнена проживающими в квартире лицами и разрешена в свое время исполкомом временно и служила как подсобное помещение. Подлежит ли иск удовлетворению?

11. Инвалид III группы Смирнова проживает в двухкомнатной квартире, расположенной на первом этаже муниципального дома. Она зарегистрировалась в качестве индивидуального предпринимателя и открыла в своей квартире швейную мастерскую. Соседи предъявили в суд иск с требованием запретить Смирновой заниматься индивидуальной предпринимательской деятельностью, т.к. им мешает шум, создаваемый швейной машинкой, к тому же к ней приходит много людей, что также создает им неудобства. В судебном заседании Смирнова пояснила, что она соблюдает правила пользования жилым помещением и никогда не включает швейную машинку раньше 8 и позже 21 часа, что касается посетителей, то они приходят к ней по записи, в назначенное время и никому не мешают.

Подлежит ли иск удовлетворению?

12. Приехав в длительную командировку в г. Владивосток, Сорокин договорился с Николаевым, что последний сдаст ему в наем летнюю кухню сроком на один год. Жена Николаева возражала против этой сделки, сославшись на то, что летняя кухня не пригодна для постоянного проживания и используется ею для приготовления пищи и хранения овощей.

Будет ли действительным соглашение Николаева и Сорокина?

13. Собственник трехкомнатной квартиры, расположенной на пятом этаже в многоквартирном доме, Гринева купила соседнюю двухкомнатную квартиру и решила их объединить. Она получила разрешение городской администрации на то, чтобы прорезать дверь между квартирами и заложить дверной проем, ведущий из двухкомнатной квартиры в коридор. Приступив к перепланировке, Гринева решила, что будет лучше, если не прорезать дверь, а полностью снести стену и, объединив две комнаты, сделать большой зал, а также снести стену, разделяющую ванные комнаты. Когда Гринева начала производить указанные работы, к ней обратились собственники соседних квартир с жалобами на то, что в их квартирах обвалилась штукатурка и по стенам пошли трещины. Гринева пообещала им отремонтировать стены после окончания ремонта в своей квартире. Соседи обратились в экспертное бюро с просьбой дать заключение о характере повреждений. Специалист дал заключение, что Гринева разрушила часть несущей стены, что может повлечь обвал оставшейся части. Собственники соседних квартир обратились в суд с иском и потребовали от Гриневой восстановить разрушенную стену.

Какое решение должен вынести суд?

14. Власова с сыном, бывшим мужем и его матерью занимали 2 комнаты размером 16 и 12 кв. м. в 3-комнатной коммунальной квартире. После расторжения брака Власова обратилась в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жилой площадью, изменении договора найма и выделении ей с сыном изолированной комнаты размером 12 кв. м.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал. Как вы считаете, почему? О помещении какого жилищного фонда идёт спор?