Тема 8. Способы приобретения жилья в собственность

Продолжительность 6 часов

Вопросы

1. Способы приобретения жилья в собственность. Особенности осуществления собственником правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

2. Права и обязанности членов семьи собственника и бывших членов семьи, связанные с пользованием жилым помещением. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

3. Ограниченные вещные права на жилое помещение (право на жилое помещение отказополучателя; пользование жилыми помещениями на основании договора пожизненного содержания с иждивением, др.).

4. Способы прекращения права собственности на жилое помещение.

6. Понятие и сущность жилищной ипотеки: (стороны и особенности заключения договора ипотеки, проблемы страхования рисков заемщика и кредитора при выдаче ипотечного кредита, погашение кредита, система обращения взыскания и реализации жилого помещения).

7.Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих.Права членов семьи военнослужащего – участника НИС на приобретаемое жилое помещение.

8. Понятие, правовые основы, порядок и правовые последствия приватизации жилых помещений. Жилые помещения, не подлежащие приватизации.

9. Особенности приватизации с участием несовершеннолетних. Правовое положение члена семьи приватизированного жилого помещения.

10. Приобретение гражданами жилых помещений с использованием государственных жилищных сертификатов, безвозмездных жилищных субсидий.

11. Договор долевого участия в строительстве.

Задачи

1. Пенсионер Покровский в 1993 г. приватизировал свою двух­комнатную квартиру, в которой проживал совместно с супругой. В 2002 г. супруга умерла, и Покровский остался в квартире один. Решив, что содержание квартиры стало для него обременитель­ным, он обратился в местную администрацию с просьбой о «расприватизации» жилого помещения и заключении с ним договора социального найма. Местная администрация в просьбе Покров­ского отказала, пояснив, что право собственности может быть прекращено по основаниям, предусмотренным гражданским за­конодательством. Он вправе продать жилое помещение, заклю­чить договор мены, подарить и т.д. Кроме того, по мнению пред­ставителей местной администрации, договор социального найма заключается только с малоимущими гражданами, а Покровский к таковым не относится. Он живет один, получает хорошую пен­сию, имеет в собственности автомобиль и дачный участок.

Возможен ли возврат приватизированного жилья в государ­ственную (муниципальную) собственность, при каких условиях?

Правомерны ли пояснения, данные местной администрацией?

2. Эмма Казанцева, собственница трехкомнатной квартиры, перешедшей к ней от родителей в порядке наследования, умерла 2 марта 2005г. Своим завещанием она передала принадлежащую ей квартиру и «все свое имущество, где бы оно не находилось и в чем бы оно ни выражалось» своему мужу Виктору. В том же завещании наследодательница обязала мужа предоставить ее родной сестре Маргарите, студентке 2 курса медицинского института, проживавшей в их семье, право на проживание в данной квартире до момента окончания ею института и выхода замуж.

Как называется завещательное распоряжение Эммы Казанцевой? Имеет ли право Маргарита требовать государственной регистрации своего права на проживание в квартире мужа умершей сестры? Если да, то где? Существует ли субъект, обязанный контролировать исполнение воли умершей по отношению к Маргарите? Обязана ли Маргарита участвовать во внесении расходов по содержанию квартиры, в которой она проживает? А в погашении долгов умершей? Сохранит ли Маргарита право проживания в квартире после окончания института, если она не выйдет замуж?

3.Местная администрация обратилась в суд с иском к Иванову о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, ссылаясь на то, что ответчик подписал договор о передаче жилья в собственность от имени своего отца после смерти последнего.

Ответчик предъявил встречный иск, указав, что покойный отец, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, выполнил все условия договора, чем выразил при жизни свою волю на приватизацию, не отозвал свое заявление, но по независящим от него причинам лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Законны ли исковые требования истца по указанным основаниям?

4.Половина дома, подлежащего сносу в связи с отводом земельного участка под застройку, принадлежала на праве собственности Шутову. Ему на семью из 4-х человек предоставили 2-комнатную квартиру площадью 29 кв. м. Поскольку указанные лица отказались переселиться в предоставленную квартиру, администрация предъявила иск о их выселении.

Подлежит ли иск удовлетворению? Изменилось ли бы решение суда при условии, что один из детей фактически проживает у бабушки?

5. Завод обратился в суд с иском о выселении семьи Новикова из подлежащего сносу дома, собственником 1/2 доли которого является глава семьи. Ответчики в своих требованиях заявили, что им на 2-х человек предоставляют 1-комнатную квартиру жилой площадью 19 кв. м., в то время как в сносимом доме жилая площадь составляет 24 кв. м. Законны ли возражения ответчиков?

6. Романова предъявила в суде иск к Фокиной о признании права собственности на половину дома, расположенного в пригороде Владивостока. При этом истица указала в заявлении, что в 1990 году она и Фокина договорились о совместном строительстве дома, на расходы по строительству которого она передала 10 миллионов рублей, тем не менее после принятия в 1992 году дома в эксплуатацию он был зарегистрирован на ответчицу.

Возражая против иска, Фокина утверждала, что договоренности с Романовой о создании общей собственности на дом не было, дом был построен по ее заказу, Романова в это время проживала в другом городе, деньги она получала от истицы по договору займа.

Подлежит ли иск удовлетворению?

Имеет ли значение договоренность о создании общей собственности?

7. Умер Тарасов, на имя которого был зарегистрирован дом. В связи со спором наследников о праве собственности на дом и признании завещания недействительным суд признал право собственности на указанный дом за сыном и дочерью умершего в равных долях. Дочь умершего предъявила иск к брату о выделе ей половины дома. Возражая против удовлетворения заявленного требования, ответчик предъявил встречный иск о признании за ним права собственности на весь дом с выплатой сестре денежной компенсации за ее долю. С целью выяснения возможности раздела дома была проведена судебно-строительная экспертиза. По заключению экспертов, раздел дома на две половины по техническим требованиям возможен.

Какое решение должен принять суд и почему?

8. Мартова обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры действительным. В заявлении указано, что она вместе со своим мужем в 1997 году приобрела у Борисовой – сестры мужа за 6000 долларов квартиру. Договор не был нотариально удостоверен, однако он был фактически сторонами исполнен, но ответчица от надлежащего оформления сделки уклоняется. Ответчица наличие такого договора отрицает, заявив, что разрешила семье брата временно пожить в ее квартире, никаких денег за квартиру не получала.

Достаточны ли для подтверждения договора в данном случае свидетельские показания? Какое юридическое значение имеет факт отсутствия нотариально удостоверенного договора купли-продажи? Имеет ли юридическое значение форма расчета?

8. Семья пенсионеров Хоботовых, проживавшая в собственном деревянном доме в г. П., получила извещение местного органа самоуправления от 10 июня 2015 г. об изъятии у них земельного участка, на котором стоит дом, для муниципальных нужд. При общении с должностным лицом, приславшим извещение, В. Хоботов узнал о том, что срок выселения его семьи уже определен 10 декабря 2015 г. и что стоимость дома ему будет возмещена. Она определена в размере 200 тыс. руб. Указанное известие потрясло семью пенсионеров своей неожиданностью, а также тем, что ни срок выселения, ни размер компенсации стоимости дома их не устраивали.

Подлежит ли государственной регистрации решение органа местного самоуправления об изъятии земельного участка у семьи Хоботовых? Правильно ли определен срок выселения семьи Хоботовых?

Имел ли право орган местного самоуправления в одностороннем порядке определить выкупную цену дома Хоботовых?

Из каких слагаемых должна состоять выкупная цена дома семьи Хоботовых?

Сможет ли собственник дома В. Хоботов взамен предлагаемой суммы денег потребовать предоставления ему другого жилого помещения не меньшего размера и не худшего качества?

Может ли местный орган самоуправления потребовать от В. Хоботова возмещения разницы в стоимости жилья в случае предоставления ему более дорогого жилья?

9. В суд общей юрисдикции поступило по почте заявление Вадима Печенева от 01.01.16 г., в котором он просил признать его собственником своей проданной однокомнатной квартиры Рамазану Абдулбекову, поскольку оформление продажи и государственная регистрация ее были совершены в период длительного запоя заявителя. В судебном заседании выяснилось, что Вадим Печенев, будучи хроническим алкоголиком, страдает периодическими запоями. Познакомился он с Рамазаном Абдулбековым у винного магазина, после чего последний несколько дней жил у него на квартире, постоянно спаивая его. Копия договора купли-продажи квартиры у него имеется. Оформлена сделка правильно, деньги ему были уплачены и имеются в наличии.

Правильно ли было сформулировано Вадимом Печеневым исковое требование в суд? Можно ли считать договор купли-продажи квартиры, описанной в задаче, действительным? Если нет, то что и кому следует предпринять? Какие положения должны быть отражены в решении суда по данному делу? Должны ли быть возвращены деньги Рамазану Абдулбекову, уплаченные им за квартиру Вадиму Печеневу, в случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным и признания права собственности на нее за последним?

10. В зимнее время пустующий жилой дом в дачном поселке на платформе 43 км, принадлежащий Борису Борисову, уехавшему жить к своей дочери в г. Москву для ухода за новорожденной внучкой, был самовольно занят Владимиром Сиротой, выгнанным из дома его женой и нигде не работавшим. Хозяин дома отсутствовал несколько лет, в связи с чем дом был поставлен органом, осуществляющим государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, как бесхозяйный. В течение всего периода отсутствия хозяина Владимир Сирота проживал в доме, ухаживал за ним и оплачивал коммунальные услуги (за электроэнергию и воду).

Может ли у Владимира Сироты возникнуть право собственности на занятый им жилой дом? Если да, то при каких условиях?

В течение какого времени с момента возникновения права собственности у Владимира Сироты на жилой дом последний может быть отчужден его прежним собственником Борисом Борисовым?

Кто, кроме Борисова, и каким образом вправе произвести отчуждение этого дома у Владимира Сироты? В каком порядке и кем должна быть возмещена стоимость жилого дома его бывшему собственнику - Борису Борисову в случае отчуждения его в пользу Владимира Сироты?

11.70-летпяя Елена Рушина передала бесплатно свою двухкомнатную квартиру в собственность Олегу Онуфриеву по договору пожизненного содержания с иждивением. В договоре была определена стоимость содержания в денежной сумме, а также оказание бытовых услуг, оплата медицинских и ритуальных услуг. После заключения договора Елена Рушина поселилась в своем загородном доме. Олег Онуфриев регулярно снабжал ее продуктами питания, медикаментами, возил белье в прачечную и выплачивал деньги. Через три года Олег Онуфриев, все это время проживавший в квартире Елены Рушиной, поменял ее квартиру на трехкомнатную. Узнав об этом, Елена Рушина потребовала в судебном порядке от Олега Онуфриева выплаты выкупной цепы квартиры на условиях, установленных ГК РФ. Олег Онуфриев, в свою очередь, подал в этот же суд встречный иск к Елене Рушиной с требованием компенсировать ему расходы, понесенные в связи с ее содержанием. Разрешите спор.

12. Данилову принадлежит на праве личной собственности часть жилого дома, где с ним проживала без регистрации брака Елизова. Она предъявила иск к Данилову о признании за ней права собственности на часть дома в виде комнаты и подсобного помещения. Впоследствии она изменила исковые требования и просила предоставить ей эти помещения в пользование, поскольку в течение трех лет проживала совместно с ответчиком, вела общее хозяйство. Данилов возражал, поскольку, как он считал, истица не состояла с ним в зарегистрированном браке, не являлась членом его семьи и не могла, следовательно, приобрести право пользования частью дома.

Подлежат ли предъявленные исковые требования удовлетворению?

13.На праве личной собственности каждому из 3-х братьев Новиковых (Михаилу, Сергею и Ивану) принадлежала доля дома. Михаил продал Сергею свою часть дома. Третий брат предъявил иск о переводе прав и обязанностей по этому договору на себя. В обоснование иска он указал, что Сергей пользуется изолированной частью дома, другая часть дома между ним и Михаилом не разделена, поэтому, по его мнению, он имеет преимущественное право на покупку части дома у Михаила. Домовладение зарегистрировано как общая долевая собственность не разделенным не значилось, поскольку отсутствовала техническая возможность выдела долей.

Ответчики возражали, заявляя, что преимущественное право покупки доли жилого дома участник общей долевой собственности имеет только перед посторонним лицом. Какое решение должен был вынести суд?

14.Гаврилов, Фокин и Федоров являются сособственниками дома: Гаврилов – половины дома, Фокин и Федоров – по 1/4 доле. Гаврилов предъявил в суде иск к сособственникам о разделе дома в натуре и определении порядка пользования земельным участком. Ответчики против иска не возражали, предложив свои варианты раздела дома и определения порядка пользования земельным участком. Фокин был против предложенного ему варианта, поскольку комната, закрепленная за Гавриловым, – наиболее удобное помещение в доме, а в составе его семьи – ребенок-инвалид. Кроме того, как указал в жалобе истец, в связи с тем, что ему выделены менее удобные помещения в доме, в том числе две комнаты без окон, ему необходима часть веранды для проведения вентиляции, однако веранда отдана ответчикам. А также с него в пользу ответчиков взыскана денежная компенсация за превышение его доли при разделе дома, но суд не проверил действительную стоимость дома.

Какие доводы должны учитываться при разделе жилого дома?

15.Старостина с двумя несовершеннолетними детьми занимала 2-комнатную квартиру. В январе 1997 года эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июне 1997 года умерла. Прокурор обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов детей. Суд пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона и постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.

Находите ли вы законным решение суда?

16. Мамоновы решили произвести обмен своей приватизированной 1-комнатной квартиры на неприватизированную 2-комнатную. В бюро обмена им запретили сделку. Назовите причину отказа. Те же Мамоновы нашли вариант мены своей 1-комнатной квартиры на 2-комнатную приватизированную с доплатой. Соседка сказала, что обмен признают недействительным, если это станет известно прокурору, а деньги, переданные в качестве доплаты, передадут в пользу государства, такое уже было с ее знакомой.

Мамоновы обратились к вам за консультацией, чем вы их успокоите?

17. Гражданка А. обратилась с иском к ЗАО в связи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жилья, сославшись на то, что ответчик нарушил сроки окончания строительства, допустил существенные строительные дефекты. Истица просила обязать ответчика произвести зачёт по оплате за квартиру на стоимость материалов, потраченных её на устранение недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда и неустойку за нарушение сроков окончания строительства.

Какой договор фактически был заключен. Подлежит ли иск удовлетворению?

18. В 2012 г. в связи с выходом замуж своей единственной дочери за иногороднего студента, Елена Степанова уступила свою квартиру в г. Москве молодой семье. В мае 2013 г. она на деньги, полученные ею от продажи дачи и половины дома, доставшееся ей по наследству от родителей, приобрела в свою собственность двухкомнатную квартиру в доме по ул. Малая Никитская. Через четыре года дочь Елены Степановой погибла в автокатастрофе. В результате последняя после перенесенной трагедии оказалась больной, нетрудоспособной и одинокой. В 2015 г. Степанова передала бесплатно свою квартиру в собственность Григорию Шилову, 52 лет, ушедшему от жены, по договору пожизненного содержания с иждивением. Согласно договору Степанова имела право проживать в одной из изолированных комнат, а Григорий Шилов был обеспечивать ее продуктами питания, одеждой, уходом и платить ежемесячную ренту.

Через пять месяцев после вселения в квартиру Шилов женился на Степановой. После регистрации брака он продолжал заботиться и ухаживать за Степановой, но перестал платить ренту, объяснив это тем, что договор пожизненного содержания с иждивением утратил силу, в связи с тем, что Степанова стала его женой.

В одинаковой ли форме должны были оформляться договоры, заключенные Еленой Степановой при покупке квартиры и при передаче ее Григорию Шилову? Подлежат ли описанные в задаче договоры государственной регистрации? Если да, то где и кем? Что должно быть объектом регистрации, по вашему мнению?

Правомерно ли утверждение Шилова об утрате силы договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного со Степановой?

19. В 1995 г. Анастасия Анохина, проживающая со своим сыном Василием 15 лет, инвалидом по зрению, приватизировала свою двухкомнатную квартиру. В 2008 она вышла на пенсию по инвалидности. К 2010 г. пенсии Анастасии стало не хватать на оплату квартиры и коммунальных услуг. Сын ее не мог зарабатывать деньги. С учетом этих обстоятельств она решила оформить жилищную субсидию. Анастасия Анохина, обратившаяся за консультацией к адвокату с вопросом: «Какие документы необходимо предоставить для оформления субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг». Получила не только ответ на свой вопрос но и совет. Адвокат посоветовал вместо оформления субсидии сдавать в поднаем одну из комнат в ее квартире. При этом он сообщил ей порядок и правила оформления договора поднайма. Через три месяца после оформления субсидии в муниципальном отделе жилищных субсидий Анастасия Анахохина решила сдать одну из комнат Внуковой по договору поднайма на один год. После оформления данного договора Анахона перестала получать субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг. Почему?

20. Гр. Тихонов в установленном порядке получил садовый участок размером 600 кв.м в Московской обл. На этом участке построил дом размером 100 кв.м, установил печное отопление, подключился к электроэнергии, построил туалет, колодец и другие хозяйственные помещения. После чего он обратился с заявлением в органы местной власти зарегистрировать в этом доме по месту постоянного жительства свою мать – Тихонову А.Н. До этого она проживала в г. Самара. Однако администрация отказала ему в этом.

С какого времени строение, с точки зрения права, является жилым домом? Можно ли зарегистрировать в построенном доме по месту постоянного проживания Тихонову А.Н.?