Социальная и экономическая эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий

Реконструкция и модернизация жилых зданий является одним из главных направлений решения жилищной проблемы.

Реконструкция здания - Комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Основной задачей реконструкции и капитального ремонта жилых и об­щественных зданий является обеспечение сохранности основных фондов непроизводственной сферы, предотвращение их преждевременного выбытия, вос­становление и улучшение их потребительских качеств, а также повышение комфортности.

В связи с этим реконструкцию и капитальный ремонт следует рассматривать как важную составную часть крупномасштабных социальных программ по созданию, развитию и совершенствованию материально-техни­ческой базы для решения жилищной проблемы и значительного совершенст­вования культурно бытового и коммунального обслуживания.

Одной из важных задач реконструкции жилого фонда является увеличение плотности застройки. Несмотря на кажущееся наличие свободных городских территорий – фактическое состояние свидетельствует об их остром дефиците.

Второй немаловажной задачей является разработка методов и новых технологий, обеспечивающих повышение эксплуатационной надежности зданий: снижение теплопотерь и энергопотребления, повышение комфортности квартир, улучшение архитектурного облика зданий.

В-третьих, реконструктивные работы с надстройкой этажей и обстройкой корпусов экономически целесообразны, так как снижают расходы на создание инфраструктуры. района застройки: прокладку дорог, инженерных сетей, транспортных магистралей и т.д.

Жилищный фонд городов и поселков городского типа РФ составляет 2.02 млрд. м² общей площади с населением более 70% общего числа. Среди различных групп городов процентное распределение жилищного фонда составляет:

Крупные города (более 500 тыс. жителей) - 35

Большие города ( свыше 100 тыс. жителей) – 27

Средние (свыше 50 тыс. жителей) – 10

Малые города - 28

По периодам возведения, жилой фонд распределяется следующим образом:

Дореволюционные постройки - 6 %

Здания периода строительства 1917 -1960 гг. – 24 %

Постройки периода 1961г. по настоящее время – 70 %

Анализ зарубежного опыта показывает, что доля затрат на реконструктивные работы составляет 40 -60 % затрат на новое строительство.

Особое место при реконструкции должно отводиться выполнению экологических требований, предъявляемых к строительным материалам и методам выполнения работ.

Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых и общественных зданий

Система технического обслуживания, ремонта и реконструк­ции (ТОРиР) зданий представляет собой комплекс взаимо­связанных организационных и технических мероприятий, направ­ленных на обеспечение сохранности зданий. Эта система включает материальные, трудовые и технические ресурсы, а также необ­ходимую нормативную и техническую документацию.

Основные термины и определения системы ТОРиР приведены в табл. 1.1.

Система ТОРиР обеспечивает нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назна­чению. Сроки проведения ремонта зданий или их элементов должны определяться на основе оценки их технического со­стояния. Рекомендуемая периодичность проведения ремонтов для зданий и некоторых элементов зданий приведена в табл. 1.2. Техническое обслуживание производится по­стоянно в течение всего периода эксплуатации.

Элементы здания	Конструкция и технические устройства, составлявшие здание и предназначенных для выполнения заданных функций
Неисправность элемента здания	Состояние момента, при котором им не выполняется хотя бы одно из заданных эксплуатационных тре­бований
Повреждение элемента здания	Событие, заключающееся в нарушении исправного состояния элемента здания или его составных частей
Дефект элемента здания	Неисправность элемента здания, вызванная наруше­нием правил, норм и технических условий при его изготовлении, монтаже или ремонте
Эксплуатационные показатели здания	Совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационные качества
Техническое обслуживание здания	Комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств
Ремонт здания	Комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания
Текущий ремонт здания	Ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей
Капитальный ремонт здания	Ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей
Физический износ здания (элемента)	Показатель, характеризующий степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на опре­деленный момент времени
Моральный износ здания	Показатель, характеризующий степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям

Таблица 1.2

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации некоторых зданий и элементов до постановки на капитальный ремонт

Здания и элементы	Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта
Полносборные крупнопанельные, блочные, со стенами из кирпича, естественного камня и др. с ж/б перекрытиями и нормальными условиями эксплуатации	15 –20 лет
Фундаменты ленточные бетонные и железобетонные	60 лет
Бетонные и железобетонные столбы	60 лет
Свайные	40 лет
Полы паркетные	60 лет
Лестницы монолитные железобетонные	60 лет
Перекрытия железобетонные и монолитные	80 лет
Крыша из железобетонных кровельных панелей	80 лет
Покрытия крыш из рулонных материалов	10 лет
Покрытия крыш из керамической черепицы	10 лет
Двери и окна деревянные	40 лет
Внутренняя отделка штукатурка по кирпичу раствором	20 лет
Окраска безводными составами	8 лет
Наружная отделка штукатурка по кирпичу раствором – 20	20 лет
Стены крупнопанельные (капитальные, каменные, кирпичные	50 лет
Водопровод и канализация: Трубы холодной воды оцинкованные Трубопроводы канализации чугунные	30 лет 40 лет
Горячее водоснабжение – оцинкованные трубы	20 лет
Центральное отопление радиаторы чугунные	40 лет
Электрооборудование проводка скрытая открытая	40 лет 25 лет
Внешнее благоустройство асфальтобетонное покрытие проездов	10 лет

Социальная и экономическая эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий