Тема 8. Практика оценки недвижимости сравнительным подходом
Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего активного рынка. Суть сравнительного подхода заключается в следующем: сравниваются данные по аналогичным сделкам с оцениваемым объектом недвижимости, учитываются преимущества и недостатки объектов-аналогов в сравнении с объектом оценки, в результате этого корректируется стоимость аналогов с помощью введения соответствующих поправок.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО 1).
При этом под объектом - аналогом понимается объект недвижимости, близкий по своим техническим, правовым, эксплуатационным, экономическим и другим факторам к объекту оценки. При этом не бывает абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем параметрам. Поэтому возникает необходимость соответствующих корректировок цен аналогичных объектов.
Данные о сопоставимых объектах можно получить на основе материалов информационно-аналитического издания «Новости рынка недвижимости» («Зеленая площадь»), газеты бесплатных объявлений «Из рук в руки» (журнала «Вся недвижимость»), системы «Центр» и ряда агентств недвижимости.
После отбора объектов-аналогов и выявления основных элементов сравнения необходимо провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога.
Далее делаются корректировки на наличие/отсутствие выбранных элементов сравнения. При введении корректировок используют следующие элементы сравнения: переданные права собственности, условия финансовых расчетов, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, отклонения от целевого использования, наличие движимого имущества. При этом вводятся эти корректировки в определенной последовательности. Первые четыре корректировки (на передаваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи и время продажи – именно в такой последовательности!) осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цены объектов-аналогов пересчитываются заново. Такой метод внесения корректировок называется кумулятивным (то есть корректировки вводятся на зависимой основе). Остальные корректировки можно проводить в любом порядке (на аддитивной, или независимой основе).
Кроме того, корректировки подразделяются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или единицы сравнения на величину процентной поправки. Пример процентных поправок – поправки на износ, время продажи и др. Стоимостные поправки могут быть двух видов: относительные (если корректировки применяются к цене единицы сравнения - 1м2 общей площади, 1м3 строительного объема) и абсолютные (если корректировки применяются к цене объекта-аналога в целом). Денежные поправки – это, как правило, поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (например, наличие бассейна или гаража в загородном доме и т.д.). Поправки могут быть положительными и отрицательными. Если аналог хуже объекта оценки, то вводится положительная корректировка, и наоборот.
В общем виде можно выделить следующие методы сравнительного подхода:
1. Методы сравнительного анализа продаж.
2. Методы математического моделирования.
3. Экспертные методы.
К методам сравнительного анализа продаж можно отнести:
− метод количественного анализа продаж;
− метод качественного (относительного) сравнительного анализа;
− метод валовой ренты.
При использовании метода количественного анализа продаж происходит сравнение объектов аналогов по выбранным критериям и вводятся корректировки – процентные или стоимостные. Одним из способов определения стоимостных поправок служит выявление нескольких сопоставимых парных продаж, то есть продаж двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую и необходимо оценить, с тем чтобы внести правильную поправку.
Все виды корректировок обязательно необходимо обосновать.
Покажем на примере введение процентных и стоимостных корректировок.
Пример 8.
Оценим стоимость квартиры площадью 45 кв.м методом парных продаж. Расчеты представим в виде таблицы 16.
Таблица 16
Пример расчета стоимости квартиры методом парных продаж[1]
| Элементы сравнения | Аналоги | ||||||||||||
| Стоимость 1 кв.м. | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное | Полное | Полное | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Условия финансирования | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Условия продажи | Через РА | Через РА | Через РА | Через РА | Через РА | Через РА | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Время продажи | 03.09.2007 | 03.09.2007 | 01.09.2007 | 03.09.2007 | 03.09.2007 | 03.09.2007 | |||||||
| Элементы сравнения | Аналоги | ||||||||||||
| Корректировка | +5 % | ||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 70 454,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Местоположение | Октябрьский район | Октябрьский район | Октябрь-ский район | Октябрь-ский район | Октябрь-ский район | Октябрь-ский район | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 70 454,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Этаж | 3/9 | 9/9 | 3/9 | 9/9 | 9/9 | 3/5 | |||||||
| Корректировка | 2676,7 | 2 676,7 | 2 676,7 | ||||||||||
| Скорректированная цена | 69720,8 | 70454,5 | 70454,5 | 69 750,0 | |||||||||
| Количество корректировок | |||||||||||||
| Веса (присвоены экспертно) | 0,1 | 0,35 | 0,1 | 0,1 | 0,35 | ||||||||
Обоснование величины корректировки на время продажи: объект аналог № 2 был продан раньше объекта оценки на два месяца. За эти два месяца стоимость недвижимости увеличилась на 5 % .Введем повышающую процентную корректировку для объекта № 2 в размере 5 %. Тогда скорректированная стоимость будет равна 67 099,5 * (1+5/100) = 70454,5 р.
Обоснование величины корректировки на этаж: аналоги 2 и 3 имеют одинаковые характеристики, кроме этажности. Поэтому разница в стоимости 1 кв. м объектов обусловлена разницей в этом факторе. Корректировка на этаж равна 70454,5 - 67777,8 = 2 676,7 р. Введем повышающую стоимостную корректировку к объектам № 1, 3 и 4, так как их положение хуже относительно объекта оценки. Положение объектов аналогов 2 и 5 сопоставимо с положением объекта оценки. Поправка не требуется.
Согласованная стоимость 1 кв. м составит 69720,8 *0,1+ 70454,5* 0,35+ 70454,5 *0,1 + 65203 *0,1 + 69750 *0,35 = 69 609,405 р.
Общая стоимость квартиры площадью 45 кв. м составит округленно 3 132 425 р.
При этом при согласовании веса по объектам-аналогам выставляются исходя из количества сделанных корректировок и их величины, так как наиболее подобный объект будет иметь меньше отличий от оцениваемого объекта.
При использовании качественного (относительного) сравнительного анализа при анализе продаж определяется лишь направление корректировок (вверх или вниз), затем определяют по каждому объекту-аналогу преобладающий знак и диапазон цен. После чего рассчитывается стоимость объекта оценки.
Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай метода сравнения продаж. Он базируется на использовании рыночной информации о величине валового рентного мультипликатора (ВРМ), который количественно равен отношению стоимости недвижимости к годовому доходу.
Стоимость оцениваемого объекта равна:
Vоц = Ар* ВРМср, (1)
где Ар – годовая арендная плата (потенциальный валовой годовой доход).
Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. О данном методе незаслуженно забывают оценщики, а ведь он основан на рыночной информации и является более достоверным, чем, например, метод прямой капитализации. Ведь валовой рентный мультипликатор рассчитывается на основе рыночной информации (на основе потенциального валового дохода), в то время как коэффициент капитализации рассчитывается с учетом некоторых предположений, допущений (на основе чистого операционного дохода). В данном методе, кроме того, необходимо производить меньше расчетов, поэтому конечный результат – определяемая стоимость – будет намного достовернее.
Пример 9.
Оценим методом валовой ренты стоимость объекта недвижимости, если известна следующая информация (таблица 17):
Таблица 17