Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
В соответствии с назначением (задачей) оценки анализируются типичные варианты использования Объекта оценки и выбирается наилучший и наиболее эффективный вариант на основе четырех критериев:
- законодательной допустимости (возможности);
- физической осуществимости;
- финансовой целесообразности;
- максимальной продуктивности.
Целевое назначение определяется из Свидетельства на право собственности.
Использование Объекта оценки (продажа или аренда помещения под банк, офис, магазин, салон или другие подобные объекты) соответствует законодательствам РФ (градостроительному кодексу РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ с изменениями от 30 декабря 2001 г., 10 января 2003 г.).
Физическая осуществимость эффективного использования Объекта оценки определяется отличным местоположением Объекта (с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, недалеко от метро).
Исходя из заданных характеристик Объекта оценки наиболее эффективным использованием будет организация офиса либо банка. При продаже в дальнейшем площадь Объекта может быть поделена на более мелкие площади для сдачи в аренду. Позиционирование Объекта оценки как помещения для склада, нецелесообразно из-за недостаточно большой площади.
Рассмотрение Объекта оценки как торговой недвижимости тоже является нецелесообразным, т.к. по последним тенденциям покупатель предпочитает большие торговые центры на окраинах или за пределами города.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что максимальная продуктивность от использования Объекта оценки будет получена от продажи недвижимости в качестве офисного помещения.
Оценка затратным подходом
Оценка затратным подходом базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего Объекта оценки. При этом подходе определяются затраты, необходимые для восстановления либо замещения Объекта оценки (с учётом прибыли предпринимателя и НДС) и вычитается накопленный износ объекта недвижимости. Получившаяся величина определяет стоимость Объекта оценки затратным подходом.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем недвижимости, аналогичной по своим потребительским характеристикам оцениваемой недвижимости.
Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости (без определения стоимости земельного участка):
1. Определение суммы затрат на создание объекта недвижимости, аналогичного Объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
2. Определение величины прибыли предпринимателя и НДС.
3. Определение величины накопленного износа Объекта оценки.
4. Оценка стоимости Объекта оценки (квартиры) затратным подходом с учётом износа.
9.1 Расчёт стоимости строительства Объекта оценки
Для расчёта стоимости строительства Объекта можно воспользоваться Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве» (Ко-Инвест), который выпускается ежеквартально, а также другими региональными справочниками.
Для определения полной восстановительной стоимости Объекта оценки используется метод расчёта по укрупнённым удельным стоимостным показателям по уровню цен месяца, ближайшего к периоду оценки с последующей индексацией цены на конкретную дату оценки. Укрупненные удельные стоимостные показатели и индексы цен на строительную продукцию принимаются по данным бюллетеня «Индексы цен в строительстве».
Базисом для определения стоимости строительства 1 м2 общей площади жилых домов разного типа в уровне цен Московской области послужили ресурсно-технологические модели (РТМ), разработанные для характерных типов жилых домов в зависимости от основного материала стен, этажности, типа дома.
Показатели учитывают средние инженерно-геологические условия устройства фундаментов в Московской области. По каждой РТМ указано количество квадратных метров общей площади жилых домов, которые можно получить с применением соответствующего набора ресурсов.
При определении расчётной стоимости 1 м2 общей площади учтены затраты по 1-12 главам сводного сметного расчёта.
В расчётных показателях стоимости 1 м2 не учтены прибыль предпринимателя (застройщика), вкладывающего свои финансовые средства в жилищное строительство и налог на добавленную стоимость, которые необходимо учесть дополнительно.
Показатели стоимости 1 м2 общей площади в ценах КО-ИНВЕСТ определены с учётом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат.
С помощью регионального коэффициента расчётная стоимость строительства Объекта оценки для условий Московской области переводится для условий г.Москвы.
Таким образом, стоимость строительства Объекта оценки производится по формуле 1:
Со.о. = Сбаз. * J1* J2 * Sо.о. * Jп.п.* JНДС * (1 – Кизн.), (1)
где: Со.о. – стоимость строительства на дату оценки, руб.;
Сбаз. – укрупненный удельный стоимостной показатель на определенный месяц, руб./м2;
J1 – индекс пересчёта от цены на определенный месяц в цену на дату оценки;
J2 - индекс пересчёта от цен Московской области в цены Москвы ;
Sо.о. – общая площадь Объекта оценки;
Jп.п. – индекс, учитывающий прибыль предпринимателя;
JНДС – индекс, учитывающий налог на добавленную стоимость;
Кизн – коэффициент, учитывающий износ Объекта оценки на дату оценки, доли единицы.
Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом может быть проведен в табличной форме (таблица 5).
Таблица 5 - Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом
| Коммерческая недвижимость площадью 144 кв.м. (г. Москва, ул. Фомичевой, 7м/п) | |
| Характеристика | Одноэтажное здание Офис, банк, салон, магазин |
| Общая площадь Объекта оценки, м2 | |
| Номер сборника КО-ИНВЕСТ (номер таблицы, страница) | Выпуск 82, январь 2013, 4.1, с.70 |
| Стоимость строительства 1 м2 здания (аналога), руб/м2 | |
| Конструктивная система здания | КС-1 |
| Индекс пересчета стоимости СМР базовых цен в цены на дату оценки, доли ед. | (1,0169)12=1,223 |
| Индекс пересчета цен Московской области в цены г. Москвы, доли ед. | 1,123 |
| Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, руб. | 40590*1,223*1,123=55747 55747*144=8 027 638 |
| Прибыль инвестора, доли единицы | 1,1928 |
| Прибыль инвестора, руб. | 1 547 729 |
| Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учетом прибыли предпринимателя, руб. | 9 575 366 (без учета НДС) 11 298 932 (с учетом НДС) |
| Индекс, учитывающий НДС, доли ед. | 1,18 |
| Накопленный износ, доли ед. | (2013-1968)/150=0,3 |
| Накопленный износ, руб. | 2 872 610 |
| Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учетом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом), руб. | 7 909 252 |
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом) равна 7 909 252 руб.
9.2 Расчёт прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).
Для обоснования ставки прибыли предпринимателя (ПП) учитываются:
1. Безрисковая ставка дохода (Пб) – минимальная ставка по рублёвым депозитам для юридических лиц, сроком на 1 год и более;
2. Среднерыночная ставка дохода (Пр) – ожидаемый предпринимателем доход в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным г.Москвы;
3. Мера систематического риска (β), которая характеризует амплитуду отклонения общего дохода, получаемого от Объекта оценки по сравнению с изменениями на рынке в целом. Данный коэффициент рассчитывается с учётом рисков вложения инвестиций (Таблица 6).
Таблица 6 – Факторы риска
| № п/п | Факторы риска вложения инвестиций | Уровень фактора риска | ||||
| 0,5 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | |||
| Риски, связанные с политическими решениями | + | |||||
| Риски, связанные с региональными особенностями | + | |||||
| Риски, связанные с влиянием окружающей среды | + | |||||
| Риски, связанные с маркетингом | + | |||||
| Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости | + | |||||
| Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости | + | |||||
| Риски, связанные с недозагрузкой | + | |||||
| Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием | + | |||||
| Сумма взвешенных рисков | 7,5 | |||||
| Количество рисков | ||||||
| Средневзвешенное значение меры систематического риска | [9]/[10] 7,5/8=0,9375 |
Ставка налога на добавленную стоимость по состоянию на 2013г. составляет 18%.
Расчёт ставки прибыли предпринимателя производится по формуле 2:
ПП = Пб + β (Пр – Пб) (2)
Безрисковая ставка дохода – депозитная ставка за год для юридических лиц на срок от года и более (в рублях).В 2013 году безрисковая ставка дохода (ставка рефинансирования ЦБ) равна 8,5 %.
Среднерыночная ставка дохода Пр=20 %
ПП = (0,085 + 0,9375*(0,20 – 0,085))*100=19,28 %
Jп.п=1,1928
9.3 Расчёт износа квартиры
Износ Объекта оценки принимается по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ), норм амортизационных отчислений на полное восстановление путём расчёта по методам, применяемым в оценке недвижимости (методы экономического возраста, модифицированного экономического возраста, сравнения продаж и др.) с использованием данных, полученных оценщиком в процессе осмотра (освидетельствования) квартиры.
Капитальных ремонтов в доме не проходило, поэтому исходя из величины расчетного физического износа, коэффициент износа kизн=0,3.
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом):
Со.о. = 40590* 1,223 * 1,123 * 144* 1,18 * 1,1928 * (1 – 0,3) = 7 909 252 руб.
Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки по затратному подходу:
7 909 252/144=54 925,36 руб./м2
Стоимость строительства Объекта оценки без учёта износа:
40590* 1,223 * 1,123 * 144* 1,18 * 1,1928= 11 298 932 руб.
Стоимость одного квадратного метра без учёта износа:
11 298 932 /144=78 465 руб./м2