Анализ спроса и предложения на рынке аренды жилой недвижимости в Москве

Анализ спроса и предложения предшествует выбору участка, потому что последний зависит от того рынка, который выбирает девелопер.

Для принятия решения по поводу того, что именно строить, для кого строить и сколько строить, необходимо получить достоверную информацию о рынке. Для этого следует ответить на представленные ниже вопросы:

¾ в каких районах Москвы существует наибольшая потребность в квартирах;

¾ какие типы домов имеют наибольший спрос и наиболее привлекательны для арендаторов;

¾ каковы демографические характеристики арендаторов (возраст, доход, состав семьи), которые обладают наибольшей потребностью в жилье;

¾ каковы предпочтения рынка относительно типа и размера квартир;

¾ каков приемлемый диапазон арендной платы?

Основное внимание при исследовании рынка необходимо уделять наибольшей потребности, которая измеряется соотношением между спросом и предложением квартир и торгово-офисных помещений.

На столичном рынке недвижимости сложно получить статистику для соответствующих исследований. Зачастую просто трудно узнать сумму сделки, поэтому рынок практически невозможно измерить, а изменения на нем сложно прогнозировать. Аналитики рынка недвижимости не успевают за ростом цен. Например, в 2003 г. большинство экспертов предсказывали повышение цен на жилую недвижимость на 12-18%, а реально оно составило 40%.

Независимых риэлтеров, заинтересованных в формировании прозрачного информационного поля, на московском рынке не так уж много. А исследовательских институтов, профессионально занимающихся изучением рынка недвижимости, вообще нет.

Рынок аренды жилых помещений последние несколько лет является устойчивым, стабильным и показывает сезонную цикличность. Тенденции в соотношении спроса и предложения ежегодно повторяются: с мая до сентября предложение квартир уменьшается, а количество арендаторов увеличивается, в сентябре спрос начинает падать, достигая в декабре своего минимума. А после новогодних праздников число людей, желающих арендовать жилье, снова понемногу начинает расти.

В структуре новостроек в настоящее время преобладает так называемое жилье бизнес-класса ¾ монолитно-кирпичные жилые дома с большими квартирами. А в районах массовой застройки очень много построенных квадратных метров жилплощади отдается под решение социальных программ. В результате на коммерческом рынке мало жилья, пользующегося максимальным спросом, ¾ это недорогие квартиры с небольшой площадью в районах массовой застройки.

Обеспеченность населения жильем в Москве весьма невысокая и составляет 18 кв. м на человека. Для сравнения, в европейских мегаполисах этот показатель равен 40 кв. м.

Если принять во внимание тот факт, что в Москве постоянно проживают более 8 млн человек, для обеспечения жильем необходимо построить около 136 млн кв. м. По действующему генеральному плану в Москве до 2020 г. будет сдано в эксплуатацию в целом около 70 млн кв. м. При этом все расчеты, приведенные в генеральном плане, не учитывают фактора миграции, играющего довольно заметную роль на московском рынке недвижимости. Количество желающих перебраться в столицу неуклонно растет. Следствием растущего внешнего давления стало увеличение стоимости аренды.

Высокая стоимость столичной земли требует высокой плотности застройки. В историческом центре Москвы существуют различные ограничения по высоте и архитектурным требованиям, что диктует особые параметры девелопмента участка. Участки с панорамным видом, расположенными на берегу водоемов, целесообразно использовать для девелопмента элитных доходных домов.

Исследование столичного рынка жилой недвижимости показало, что существует потребность во всех категориях жилья: от элитного до панельного типового.

По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» на протяжении 2005 г. именно недорогое жилье оставалось наиболее востребованным: однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станций метро, со стоимостью аренды не более 400 дол. За 2005 г. в этом сегменте произошло значительное повышение цены, которое составило в среднем около 500 дол. за однокомнатную квартиру. Несмотря на это, спрос на жилье экономкласса в настоящее время превышает предложение почти в 10 раз. В остальных сегментах можно наблюдать обратную ситуацию: арендаторам предоставлен широкий выбор двухкомнатного жилья со средней ценой 640 дол. на декабрь 2005 г., а предложение превышает спрос в 2 раза. Если говорить о трех- и четырехкомнатных квартирах, где средняя стоимость на конец 2005 г. составляла 763 дол., то здесь предложение превышает спрос в 10-40 раз.

Как уже отмечалось ранее, в октябре 2003 г. в центре Москвы по адресу: Большой Николоворобьинский пер., 10, появился новый оригинальный проект ¾ муниципальный доходный дом. Благодаря тому, что дом соответствовал высоким стандартам строительных и отделочных работ, проект обещал стать одним из самых востребованных и успешных. Цены на аренду квартир в доходном доме достаточно высоки ¾ от 3 до 12 тыс. дол., что сразу относит квартиры доходного дома к разряду самых дорогих, а рынок аренды дорогих квартир имеет свою специфику, в том числе определенный уровень платежеспособного спроса и больший срок реализации площадей. Доходный дом имеет ряд преимуществ: клиентам гарантирована юридическая чистота сделки, они получают не только современную оснащенную квартиру с подземным гаражом и комплексной системой охраны, но и широкий спектр дополнительных услуг: уборку жилых помещений, доставку продуктов и обедов, прием вещей в химчистку и прачечную и др. Кроме того, многие из потенциальных клиентов рассматривают доходный дом в качестве альтернативы гостиницам, которых, кстати сказать, в столице катастрофически не хватает. Если сравнить цены на проживание в стандартном двухкомнатном номере 3-4-звездочной гостиницы и ставки аренды квартир в доходном доме, то преимущество оказывается на стороне последних.

Варианты предоставления девелоперу земельных участков в Москве для строительства доходных жилых домов

Для того чтобы построить жилой дом в Москве, необходимо в первую очередь решить вопрос, пожалуй, с самым дефицитным товаром в столице ¾ землей.

На сегодняшний момент существует четыре способа решения земельного вопроса:

1) участие в городских программах Правительства Москвы (например, в реконструкции кварталов пятиэтажной застройки);

2) участие и выигрыш в аукционе, проводимом Правительством Москвы, на право реализации строительных проектов путем заключения с городом инвестиционных контрактов;

3) приобретение инвестиционных контрактов на вторичном рынке;

4) вывод промышленных предприятий за пределы города и строительство на их месте объектов недвижимости.

Рентабельность проектов в столице в первую очередь зависит от условий инвестиционного контракта (плата за землю, обременений по социальной сфере, коммуникациям и т. д.). Доля, которую застройщики отдают городским властям, колеблется от 20 до 40%. Город, не желая утратить контроль над инженерными системами, берет на себя затраты по прокладке магистральных коммуникаций к строительному объекту. Это означает, что частный застройщик, который способен за счет современных технологий снизить стоимость коммуникаций, вынужден выкладывать деньги за дорогие, непрозрачные схемы городских инженерных служб. Оплата обычно происходит долей так называемого социального жилья, которое девелопер передает Москве. В последнее время практику бартера начали заменять инвестиционными конкурсами, когда инвестор сразу платит деньги.

Основной проблемой девелопера после получения земельного участка является определение его наиболее выгодного и наилучшего применения для максимального повышения стоимости земли. Часто говорят, что успех проекта девелопмента зависит от трех факторов: местоположения, местоположения и местоположения. В Москве этот фактор является значимым, но далеко не основным.

После того как девелопер получил землю, ему необходимо пройти процесс согласования проекта строительства объекта в согласующих органах Москвы, число которых превышает два десятка, а время на согласование занимает от 6 месяцев до нескольких лет.

В случае, если жилой дом строится по индивидуальному проекту, девелоперу необходимо заказать архитектурный проект в проектных организациях Москвы. Разработка такого проекта обойдется около 1 млн дол.

Одновременно с согласованием проекта девелопер должен осуществлять поиск инвесторов проекта. Это могут быть как крупные частные компании со свободным капиталом, так и банки, топливные компании, а также физические лица.