Глава 21. Правовое и экономическое обоснование возрождения доходных домов
В последние годы тема возрождения традиции доходных жилых домов стала актуальна. Доходные дома ¾ это старая, но забытая за годы советской власти форма эффективного использования городской недвижимости.
По мнению руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы В. И. Ресина, идея возрождения доходных домов витала в воздухе с конца 1980-х годов. Но только теперь создались благоприятные условия для ее реализации.
Доходный дом требует определения, которое отражало бы его особенности и могло найти свое место в нормативных документах. Один из вариантов был предложен специалистами ГУП «Мосжилкомлекс».
«Доходный дом ¾ специализированный дом, собственник которого в целях извлечения прибыли предоставляет по договору аренды во временное владение и пользование обособленные помещения без ограничения их размеров. Арендатор обособленного помещения может использовать его для проживания и/или организации малого предпринимательства на основе интеллектуальной или творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других арендаторов».
Из этого определения следует, что у доходного дома должен быть собственник, заинтересованный в реальной прибыли для погашения кредита и качественного обслуживания арендаторов.
Так же как и любой другой жилой дом, доходный дом неразрывно связан с земельным участком, инфраструктурой города и, являясь объектом права, должен быть зарегистрирован как собственность конкретного физического или юридического лица и представлять собой единый неделимый комплекс или домовладение.
«Домовладение ¾ учтенный в установленном порядке обособленный земельный участок с расположенными на нем строениями и сооружениями, т. е. комплекс сложных инженерно-технических сооружений с элементами повышенной опасности, требующими специальных знаний для эксплуатации и управления».
Для того чтобы эффективно управлять таким комплексом, требуются специальные знания, а также привлечение профессиональной управляющей компании.
Эти два определения были положены в основу правового обоснования эксперимента по эксплуатации первого муниципального доходного дома в Москве. Целью эксперимента является доказательство необходимости правовой поддержки условий и способов, обеспечивающих доходность домовладения, и целесообразности внедрения новой формы использования городской собственности путем строительства в каждом округе Москвы серии из нескольких доходных домов.
Каждый доходный дом различного класса должен быть рассчитан на удовлетворение потребностей во временном проживании москвичей и деловых партнеров города с разным уровнем дохода. Класс доходного дома определяется уровнем комфорта и предоставляемых услуг. Условия проживания в доходном жилом доме должны выгодно отличаться от условий проживания в гостинице или коммерческом муниципальном жилом фонде.
Мировая практика свидетельствует, что аренда жилых помещений различного класса на длительный срок без права ее изъятия у собственника успешно конкурирует на рынке недвижимости с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50% участников рынка.
Федеральное и московское законодательство не содержат такого понятия, как «доходный дом», и тем более положений, регламентирующих строительство и эксплуатацию таких домов.
Поэтому возникает необходимость внести дополнения в новый Жилищный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ):
¾ определения доходного дома и домовладения, приведенные выше;
¾ жилищный фонд ¾ совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, включая доходные дома;
¾ договор аренды (коммерческого найма) ¾ соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору недвижимость в жилищной сфере, включая обособленные помещения, без ограничения их размеров, за договорную плату во временное пользование и/или владение, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая эксплуатационные расходы.
Доходные дома должны отличаться от жилья, предоставляемого на условиях социального или коммерческого найма, профессиональным уровнем управления и предоставлением жильцам-арендаторам высокого уровня жилищно-коммунального обслуживания. Также важным отличием является то, что проектирование, строительство и эксплуатация доходного дома обеспечивают доход и ликвидность в течение всего срока его эксплуатации.
В современных условиях доходные дома вновь должны обрести былую привлекательность и успешно конкурировать с гостиничным бизнесом и домами коммерческого заселения.
Идея возрождения доходных домов также должна органически вписаться в жилищно-коммунальную реформу, предполагающую превращение городского жилищного фонда из убыточной статьи городского бюджета в доходную.
Доходный дом, по определению, должен приносить прибыль своему владельцу. Существующая нормативная база в Российской Федерации и Москве, регулирующая наем жилых помещений, направлена в большей степени на решение социальных проблем в жилищной сфере, нежели экономических, призванных обеспечить полноценное использование и содержание жилища, не говоря уже о его доходности для собственника.
Эффективность управления и эксплуатации доходного дома подчиняется строгим экономическим законам и зависит от взаимодействия большого количества факторов, влияние которых не всегда поддается контролю и управлению. Главными факторами являются: коэффициент заполнения, который показывает соотношение долей одновременно используемых и неиспользуемых в аренде помещений доходного дома; рентабельность вложенных кредитором или собственником финансовых средств; срок эксплуатации доходного дома, обеспечивающий возврат вложенных финансовых средств из планируемой прибыли.
Сочетание этих основных факторов должно обеспечить доступность для арендатора коммерческой цены аренды, которая включает полный объем технического обслуживания помещений на современном уровне.
ГУП «Мосжилкомплекс» предлагается экономическая модель по оценке рентабельности доходных жилых домов. Эта модель основывается на взаимодействии перечисленных основных факторов, которое может быть выражено следующей формулой:
1 + R ´ T = {(A ´ a) ´ (X ´ x)} : A ´ X,
где R ¾ рентабельность эксплуатации доходного дома;
T ¾ период времени, принятый a priori собственником, в течение которого эксплуатация доходного дома должна окупить вложенные финансовые средства, в годах;
А ¾ себестоимость 1 кв. м коммерческой площади;
А ¾ параметр конъюнктуры, характеризующий превышение коммерческой цены аренды помещений с оплатой всех жилищно-коммунальных и бытовых услуг доходного дома над себестоимостью доходного дома, а > 1;
Х ¾ параметр заполнения, выраженный обязательной долей помещений, сдаваемых в наем и в аренду в течение года, х < 1;
Х ¾ общая площадь доходного дома, кв. м.
Левая часть модели представляет собой сумму всех финансовых средств, затраченных на строительство и дополнительное оборудование, выраженную через 1, и заданной рентабельности (R) за годы эксплуатации (T) доходного дома, выраженной произведением R ´ T.
Правая часть ¾ отношение, в числителе которого финансовые средства, вырученные от коммерческого использования (аренды) помещений доходного дома, в знаменателе ¾ реальные финансовые затраты на строительство доходного дома с его переоборудованием, отличающим доходный дом от гостиниц и просто жилых домов коммерческого использования.
После сокращения подобных членов А и Х уравнение приобретает вид
1 + R ´ T = a ´ x.
При заданном периоде окупаемости доходного дома на основе этой модели можно определить относительное значение каждого параметра в зависимости от изменения значений двух других.
Например, при заданном периоде окупаемости 10 лет значение параметра конъюнктуры а будет выглядеть следующим образом (табл. 21.1).
Таблица 21.1
Значение параметра конъюнктуры а в зависимости от параметров заполнения
доходного дома x и рентабельности R
Из таблицы видно, что с увеличением параметра заполнения доходного дома x с 70 до 90% при заданных уровнях рентабельности R от 15 до 25% существенно снижается параметр конъюнктуры а. И наоборот, при увеличении параметра рентабельности R с 0,15 до 0,25 и сохранении уровня коммерческого использования параметр конъюнктуры возрастает.
Параметр конъюнктуры а означает, что при затратах инвестора на 1 кв. м площади доходного дома коммерческая плата за период окупаемости должна как минимум превысить затраты в а раз.
Рассмотрим применение вышеописанной экономической модели на конкретном примере. Планируется строительство коммерческого доходного дома с названием «Ангара» в одном из районов Москвы общей жилой площадью 18 800 кв. м. Этот жилой дом имеет 23 этажа, монолитно-кирпичный, бизнес-класса по индивидуальному проекту на 215 квартир со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на 1-м и 2-м этажах, а также с подземной парковкой на 300 машиномест. Жилой дом состоит из квартир с одной, двумя, тремя и четырьмя комнатами с площадью от 50 до 160 кв. м. Нежилые помещения составляют 6000 кв. м.
Выделим основные технические параметры дома:
Общая площадь здания, подлежащая обслуживанию 41 140 кв. м
Общая площадь для коммерческого использования 18 800 кв. м
Площадь встроенно-пристроенных помещений 6000 кв. м
Площадь подземной автостоянки на 300 машиномест 10 500 кв. м
Заданные параметры эксплуатации доходного дома:
Затраты инвестора на строительство и оборудование
помещений доходного дома в расчете на 1 кв. м 1500 дол.
Коэффициент заполнения x не ниже 0,7
Срок возврата вложенных средств не более 15 лет
Рентабельность не менее15%
Исходя из заданных параметров были выполнены расчеты, которые представлены в табл. 21.2.
Таблица 21.2
Значение параметра конъюнктуры а в зависимости от параметров заполнения
доходного дома «Ангара» x и рентабельности R
Из таблицы видно, что при затратах инвестора на 1 кв. м площади доходного дома в 1500 дол. коммерческая плата за 15 лет эксплуатации должна при коэффициенте заполнения 0,7 как минимум превысить затраты в 4,64 раза и составить 6960 дол., соответственно за 1 год ¾ 464 дол., а за месяц ¾ 38,67 дол.
Из всех существующих на сегодняшний день методик расчета арендной платы только методика, предложенная ГУП «Мосжилкомплекс», наиболее соответствует рыночным отношениям.
Рекомендация:
Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущей главе