Риски проекта и управление ими
Процесс инвестиционного проектирования осуществляется в условиях неопределенности ввиду следующих факторов:
· неполным знанием всех параметров, обстоятельств, вытекающих из вероятностных характеристик окружения проекта;
· наличием случайных факторов, которые невозможно предусмотреть (погодные условия, обеспечение энергоресурсами, финансовые трудности и т.д.);
· наличием субъективных факторов противодействия – принятие решений зависит от партнеров с несовпадающими взглядами.
Следовательно, реализация проекта идет в условиях рисков, поэтому необходимо комплексно исследовать их на стадии разработки. Выводы, сделанные на основе такого исследования, помогают коммуникатору и всем участникам проекта управлять ими и не допускать крупных сбоев в реализации проектов. Комплексный укрупненный сетевой график является одним из методов по управлению рисками.
1.3. Бизнес-план как неотъемлемая часть
инвестиционного проекта
После проведения всех исследований, разработки вариантов проекта организации строительства, ресурсов, взвешены все «за» и «против». Теперь необходим максимально компактный документ, который позволит заказчику, инвестору принять обоснованное решение по реализации проекта. Для этого составляется бизнес-план, где четко указываются мероприятия по эффективности проекта.
Цель бизнес-плана – доказать, каким образом деньги инвестора превратятся в ещё большие деньги. Инвестор должен увидеть прибыль не после, а до того, как потратит средства на проект. Бизнес-план – это продукт внутренней управленческой деятельности, хотя потребители его являются чаще всего инвесторы, кредиторы, деловые партнеры и, конечно, заказчик. Оптимальным является вариант, когда бизнес-план составляет коммуникатор (будущий руководитель проекта) с привлечением профессиональных консультантов. Необходимо увидеть проект, правильно расставить приоритеты, оценить эффективность и придать «товарный вид» бизнес-плану.
Структура бизнес-плана. Бизнес-план состоит из нескольких разделов, для которых нет универсальных приемов, но четкость и последовательность должна быть соблюдена:
· Краткое резюме проекта. Вводная часть является первым разделом бизнес-плана, хотя составляется в последнюю очередь. Когда весь бизнес-план готов, то на его основе приводятся наиболее важные сведения о проекте. Резюме проекта должно быть кратким (не более 1-2 страниц) и трактоваться как самостоятельный документ. Прежде всего, это реклама с основными положениями бизнес-плана. Вводная часть должна быть написана так, чтобы вызвать интерес у инвесторов.
· Анализ положения дел в отрасли и уникальность предлагаемой технологии. В этом разделе описываются новые идеи, заложенные в проекте, эффективность новых технологий, мировой приоритет выбранных технологий возведения зданий и сооружений. Необходимо перечислить потенциальных конкурентов. Очень важно подчеркнуть уникальность или отличительные особенности строительной продукции, её преимущества перед продукцией конкурентов.
· Анализ рынка. Строительные организации могут заниматься поиском новых возможностей на рынке время от времени или систематически. Некоторые отыскивают новые идеи, внимательно следят за рынком. С этой целью можно воспользоваться сеткой развития строительной продукции на рынке.
| Продукция Рынок | Существующая строительная продукция | Новая строительная продукция |
| Существующие рынки | Более глубокое проникновение в рынок, увеличение объемов строительной продукции | Разработка новой строительной продукции |
| Новые рынки | Расширение границ рынка | Диверсификация |
Строительная организация может добиться более глубокого внедрения в рынок увеличением объема реализации строительной продукции потребителям без внесения каких-либо изменений. Иногда для строительной продукции можно найти новые рынки. Для этого необходимо изучить демографические, географические и другие особенности рынка.
Более выгодное преимущество строительной продукции с новыми потребительскими свойствами (свободная планировка помещений, эффективное утепление, автономная котельная и т.д.). Диверсификация – вид продукции, не свойственный строительной организации (сервисное обслуживание жилья, устройство зимнего сада на крыше жилого дома и т.д.).
· Маркетинговая возможность – привлекательное направление маркетинговых усилий, на которых можно добиться конкурентного преимущества. Расширение границ рекламной деятельности в других регионах.
· Производственный план. Этот раздел содержит производственную программу, описание производственного процесса. Приводится организационная структура предприятия, сведения об участниках проекта, план – график его осуществления. В этом разделе рассматриваются вопросы руководства и управления проектом на основе КУСГ.
· Анализ рисков. Каждый проект неизбежно сталкивается на своем пути с определенными трудностями. Для руководителя проекта важно предвидеть пути выхода из вероятных рискованных моментов в случае их внезапного возникновения. Наличие альтернативных программ и стратегий в глазах потенциального инвестора будет свидетельствовать о том, что коммуникатор знает о возможных трудностях и заранее к ним готов.
· Финансовый план. Финансовый план является важной частью бизнес-плана. Основные показатели финансового плана:
– Объемы производства и продаж.
– Выручка от реализации продукции.
– Прибыль, рентабельность.
Приложения. В приложениях к бизнес-плану приводятся документы, не являющиеся частью основного текста, но на которые есть ссылка в плане.
В качестве примера представлен бизнес-план проекта строительства жилого микрорайона в г. Перми для расселения проживающих в ветхом жилье.
1.4. Пример бизнес-плана
строительства жилого микрорайона в г. Перми
Деловое резюме проекта
Для реализации программы «Ветхое жилье» администрация г. Перми выделяет 60% средств, а остальные 40% планируется возместить за счет инвесторов. Учитывая, что новая архитектурно-строительная система (АСС) «Аркос» обеспечит наименьшую стоимость квадратного метра общей площади зданий, инвесторы уже через 22 месяца должны вернуть свои затраты с доходом не ниже 17%. Таких выгодных условий гарантированного возврата средств нет у конкурентов. Планируется построить жилой микрорайон, состоящий из двух шестидесятиквартирных домов, детского сада на 190 мест и универсама площадью 900 квадратных метров в экологически благоприятном районе «Липовая гора» г. Перми. Удачное расположение микрорайона на расстоянии 7 километров от центра города, развитая инфраструктура позволяет сделать его привлекательным и для реализации квартир, построенных на средства инвесторов.
Строительство осуществляет ОАО «Стройпанелькомплект», имеющий пятидесятилетний опыт застройки жилых районов, как в г. Перми, так и в других городах Пермского края.
Основные параметры проекта:
· Площадь застройки – 3,1 га.
· Общая площадь жилых домов – 6000 м2.
· Площадь торговых помещений универсама, сдаваемых в аренду – 900 м2.
· Общая площадь детского сада – 1750 м2.
· Период строительства – 22 месяца.
· Общие расходы по проекту – 183,5 млн. рублей.
· Доходы от реализации проекта – 221,5 млн. рублей.
· Ожидаемая валовая прибыль – 38,0 млн. рублей.
· Ожидаемая рентабельность – более 17, %.
Анализ положения в отрасли
ОАО «СПК» в 2008 году перешло на новую, более перспективную технологию возведения каркасных домов АСС «Аркос». Достоинство этой архитектурно-строительной системы в том, что несущую нагрузку от веса здания воспринимает каркас здания, а стены выполнены облегченные. В связи с этим снизилась стоимость 1 м2 общей площади зданий. Учитывая, что потребность расселения жильцов из ветхого жилья очень велика, возможность получения новых заказов на строительство по АСС «Аркос» у СПК реальна. Кроме того, каркас здания дает возможность использовать свободную планировку помещений и она не ограничена размерами панелей, как у конкурента. Конкурентом у ОАО «СПК» является Пермский завод силикатных панелей (ПЗСП). Технология возведения зданий осуществляется в панельном варианте. Ей присущи те недостатки, которые были у старой технологии ОАО «СПК». Следовательно, стоимость 1 м2 общей площади жилых и общественных зданий у ПЗСП на 10-15% дороже, чем у ОАО «СПК». Все цифры, приведенные в примерах, условные.
АСС «Аркос» (серия Б.1.020.1-7) является энергоэффективной и отличается минимальными затратами на возведение жилых и общественных зданий. Эта технология защищена семью патентами Российской Федерации и двумя патентами Республики Беларусь. Она позволяет на 30-40% сократить расход стали на возведение каркаса зданий, а так же использовать уже освоенные СПК многопустотные железобетонные плиты. Наружные стены выполняются из облегченных материалов, что повышает технико-экономические и эксплуатационные показатели зданий. Эти данные подтверждены многолетними исследованиями института БелНИИС.
Анализ рынка
По данным городской администрации потребность расселения из ветхого жилья составляет 1,5 млн. м2 . Кроме того, необходимо выделить жилье инвалидам, участникам войн, военнослужащим, уволенным в запас, вынужденным переселенцам. Единственный выход решить проблему – предложить дешевое социальное жилье с сохранением высокого уровня комфортности. СПК успешно продвигает новую продукцию недорогого и удобного жилья, предлагает также строить на верхних этажах двухуровневые квартиры с зимним садом. Это позволит реализовать квартиры людям со средним и высоким достатком. Учитывая кризисные условия в строительной отрасли, СПК предлагает сервисное обслуживание построенных зданий.
После успешной реализации настоящего бизнес-плана появляется благоприятная возможность расширения объемов строительства в направлении д. Соболи, которая находится на расстоянии 500 м от места возведения планируемого микрорайона. Рядом находится липовая роща и недалеко – массив загородного леса. Привлекательность района строительства обеспечивается оригинальным природным ландшафтом.
Производственный план см. гл. 2 табл. 4 и приложение 1.
Финансовый план см. гл. 2 п. 2.12.
Вопросы
1. В чем необходимость разработки инвестиционного проекта на строительство комплекса зданий и сооружений в условиях рыночной экономики?
2. В чем заключается основное назначение бизнес-плана как основной части инвестиционного проекта?
3. Каков состав бизнес-плана?
4. Почему краткое резюме бизнес-плана составляется в последнюю очередь?
5. В чем преимущества АСС «АРКОС»?
Глава 2
ПРОЕКТ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
(Указания по выполнению отдельных разделов проекта организации строительства)
Исходные данные и задачи учебного пособия
Задачей учебного пособия является разработка раздела «Проекта организации строительства» (ПОС) в дипломном проекте, с целью закрепления знаний, полученных студентами на лекциях и практических занятиях, приобретения навыков проектирования и решения практических вопросов организации и планирования строительства, использования технической, нормативной и справочной литературы, что поможет лучше подготовиться к дипломному проектированию и будущей производственной деятельности.
Одно из основных направлений технического прогресса в строительстве – индустриализация строительного производства, оснащение его всеми необходимыми ресурсами, превращение строительной площадки в монтажную, максимальное использование существующих и вновь возводимых объектов и коммуникаций, соблюдение охраны труда и техники безопасности, проведение противопожарных мероприятий, охрана окружающей среды.
Предлагаемые в дипломном проекте решения должны основываться на использовании передовых методов организации и планирования строительства, сокращении сроков строительства, рациональном использовании ресурсов и уменьшении затрат на временные здания и сооружения, важно также определение договорной цены за возведение комплекса, что необходимо в условиях рыночной экономики.
Проект организации строительства жилого комплекса разрабатывается в соответствии с требованиями СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», СНиП 12-03-01 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования», СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство».
Состав и оформление проекта
Раздел «Проект организации строительства» дипломного проекта на комплекс объектов состоит из пояснительной записки и графической части.
Пояснительная записка объемом 20-30 страниц оформляется на листах формата А4. Все расчеты и принятые решения должны основываться на действующих нормативах, а также настоящих методических указаниях. Нормативные и справочные данные должны иметь ссылки на источники.
Содержание пояснительной записки
1. Исходные данные.
2. Общая организация строительства.
3. Определение сроков строительства жилого комплекса. 4. Календарный план строительства.
5. Потребности строительства во временных зданиях. 6. Потребность строительства в энергоресурсах.
7. Потребность в основных строительных материалах.
8. Потребность в строительных машинах, механизмах и автотранспорте.
9. Схемы производства работ.
10.Проектирование стройгенплана.
11.Определение стоимости временных зданий и сооружений.
12.Определение договорной и рыночной цены.
13.Технико-экономические показатели ПОС.
Графическая часть
Чертежи и схемы выполняются на трех чертежных листах формата А1 с соблюдением масштаба и условных обозначений.
На первом листе размещается календарный план строительства, включающий графики освоения капитальных вложений и стоимости СМР, график движения рабочей силы и график потребности основных машин и механизмов.
На втором листе размещены схемы производства работ (в плане и разрезе): планировка стройплощадки и разработка траншей и котлованов для проектируемого объекта, производство монтажных работ на каждом объекте комплекса.
На третьем листе выполняется стройгенплан жилого комплекса с условными обозначениями, экспликацией проектируемых зданий, а также временных зданий и сооружений.
Проект организации строительства разрабатывается согласно теме дипломного проекта на основании следующих исходных данных:
1. Характеристики условий строительства: сведений о строительной площадке, климатических и геологических условий, способе строительства, годовой выработке на одного работающего, обеспеченности ресурсами (водой, электроэнергией, транспортом и т.д.)
2. Рабочие чертежи, в том числе и генплан строительства комплекса (с розой ветров в районе строительства) с постоянными и проектируемыми дорогами и инженерными сетями.
3. Характеристики строительных объектов комплекса, перечень которых определяется на основании генплана комплекса и оформляется в табличной форме (глава 2, табл. 1) с указанием их сметной стоимости (в ценах 1984 и 2008 гг.) и габаритов, а также веса наиболее тяжелого монтажного элемента.
Общей сметной стоимости и стоимости СМР комплекса, основанной на суммарной сметной стоимости объектов комплекса, с учетом стоимости наружных инженерных сетей, дорог и благоустройства, затрат на временные здания и сооружения и прочие работы, определенной в процентах относительно от суммарной стоимости объектов комплекса. Стоимость СМР составляет 80% от общей сметной стоимости (упрощенный подход к стоимости СМР необходим для дальнейшего использования этих данных в деловой игре «ПОС»). Расчет представляют в табличной форме (глава 2, табл. 2).