Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

а) физические и природные:

расположение в пределах города. Район, прилегающий к центральной или деловой части населенного пункта, может выигрывать от близости торговых центров, государственных учреждений, либо проигрывать от достаточно высокого уровня преступности и более интенсивного транспортного движения;

барьеры и границы. Эти границы могут существенно развить индустриальность района, особенно, если они представляют собой озера, парки, крупные шоссе или реки. Или же наоборот, подобные факторы будут сдерживать развитие ранка производственных ,торговых или жилых объектов на определенной территории;

топография. Для крупной дорогостоящей недвижимости больше подходят склоны холмов и гор, лесистые участки, в то время как застройщики выискивают ровные плато, которые лучше приспособлены для мелкой разбивки и застройки;

почва, дренаж и климат. Во внимание следует принимать способность почвы выдерживать нагрузку, обеспечивать ведение садово-паркового хозяйства, а также степень водной абсорбации. Следует принять во внимание и климатические условия района застройки;

услуги и коммунальное хозяйство. Наличие электричества, водопровода, санитарно-гигиенических коммуникаций, систем отопления и газоснабжения значительным образом влияют на различия в стоимости объектов. Особенно это касается рынка жилья и объектов непромышленного назначения;

близость жизненно важных учреждений. Наличие и удаленность от маршрутов общественного транспорта, церквей, школ, торговых центров, мест отдыха и центров занятости;

расположение улиц. Привлекательность каждого конкретного места зависит от эффективного использования природных линий, участков леса, прудов и других элементов. Хорошо спланированные улицы уменьшают дорожный риск и делают район более привлекательным в эстетическом плане, а также помогает наладить удобные коммуникации и сохранить целостность территории;

характер землепользования;

согласованность структуры. Разброс в архитектурных стилях и степенях ухоженности указывает на переходный период в развитии района;

внешний облик;

специальные удобства. Наличие парковочных стоянок, пляжей, бассейнов, теннисных кортов и загородных клубов;

неудобства и риски. Шум, пыль, скопление транспорта, задымленность и другие неудобства прямо влияют на привлекательность района.

возраст и состояние улучшений. Возраст сам по себе не является индикатором, тем не менее, дома стареют даже при хорошем уходе и разрушаются, что отражается на их рыночных характеристиках. К тому же, объекты оценки подвержены воздействию морального износа.

б) социальные факторы:

характеристика населения. Сейчас этот фактор теряет свое назначение, так как районы имеют широкое разнообразие, начиная с уровня доходов и заканчивая этническим составом;

уровень преступности. Если район получает репутацию района с высоким уровнем преступности, то некоторые жители могут покинуть его, а потенциальные покупатели воздержаться от покупки жилья. Усиленная освещенность улиц, защита правоохранительных органов делают район более устойчивым к преступности.

в) экономические факторы:

связь с развитием города.Дома, которые расположены в направлении вектора роста города, пользуются на рынке хорошим, стабильным спросом и имеют тенденцию к увеличению или, по крайней мере, не уменьшению стоимости;

экономический профиль жителей. Как правило, диапазон стоимости для района устанавливается уровнем доходов;

новое строительство и вакантная земля. Наличие пустующих участков может служить основой для прогноза о дополнительной будущей активности в сфере строительства, либо показателем отсутствия эффективного спроса;

недвижимость в обороте и уровень вакансий. Наличие внутри района некоторого количества объектов (частей объектов) недвижимости, находящихся в обороте, обычно является признаком здорового конкурентного рынка.

состояние рынка недвижимости. Объемы продаж объектов на рынке недвижимости данного региона могут служить хорошим индикатором степени развитости всего рынка. Наличие соответствующей инфраструктуры позволяет использовать эффект от широкой информированности покупателей и продавцов о сделках на аналогичные объекты. Это в свою очередь влияет на установление наиболее объективной стоимости.

г) государственные факторы:

налогообложение и специальные платежи.Этот фактор является важной величиной при сопоставлении районов. Общественные и частные ограничения в правилах зонирования и строительных нормах являются важными гарантами стабильности района;

школы. Многие семьи покупают дома, руководствуясь соображениями о близости их дома к образовательным учреждениям. Школы, в которые возят детей, имеют меньшую значимость;

планирование и правила застройки.

В заключении делается обобщающий вывод, характеризующий совокупную степень влияния вышеперечисленных факторов на стоимость объекта оценки, и дается качественная характеристика коммерческой привлекательности объекта (высокая, средняя, низкая).

Сбор информации На этом этапе проводится сбор специальных данных и их анализ. Собирается детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие “Наилучшее и наиболее эффективное использование” подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Результатом данного анализа должно стать высказывание мнения оценщика о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

6. Три подхода к оценке

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод:

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- доходный метод.

Использование трёх методов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод (методы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.