Расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания
В основе определения полной восстановительной (ПВС) стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Применительно к оценке недвижимости структура затрат имеет следующий вид:
, где
I. ПИ: Прямые строительные затраты: капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (полная сметная стоимость СМР без НДС), которая, в свою очередь, включает:
ü ПЗ - Прямые расходы: заработная плата основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
ü НР - Накладные расходы: транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.
ü СП- Прибыль подрядной организации, устанавливается в процентах к полной себестоимости СМР, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).
ü Косвенные строительные затраты: расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора: расходы на освоение; проектно-изыскательские работы; оценка, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги, налоговые платежи в течение строительства маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности; административные расходы девелопера (застройщика) и др.
ü Прибыль предпринимателя - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника.
Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они уже включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ. Данная величина устанавливается рынком. Она отражает премию за использование капитала предпринимателя и является функцией риска. Оценивается в % от стоимости нового строительства.
Таблица 10
Характеристика объекта
Площадь застройки | 2259,9 |
Надземный строительный объём | 33309 |
Подземный строительный объём | 11698 |
Арендная площадь | 2259,9 |
S встроенных технических помещений | 1206 |
Общая площадь здания | 10665 . |
Место строительства | Г. Иваново |
Территориальный пояс | I |
Климатический район | II |
Таблица 11
Нахождение повышающих и понижающих коэффициентов
Обоснование восстановительной стоимости и поправок к ней | Характеристики | Поправочные коэффициенты надбавки (+) скидки (-) | |
предусмотренные показателями Сборника | объекта оценки | ||
Общая часть, прил. 2 | I группа капитальности | I группа капитальности | |
Сборник № 28, табл. 93 | Ст-ть 1 м3 здания 32,3 руб. | Х | Х |
Общие указания п. 10 | Сейсмичность не учтена | Сейсмичность не учтена | Х |
Общие указания табл. 1 | II Климатический район | II Климатический район | х |
Техническая часть, п. 2, табл. 6 | Внешняя отделка простая | Внешняя отделка - Вентилируемые фасады с облицовкой из плит «гранитогрес» и A-Bond | 1,051 |
Техническая часть табл. 5 | Внутренняя отделка простая (отштукатуренные стены) | Внутренняя отделка высококачественная с элементами декора | 1,3 |
Техническая часть, п. 3 | Техническое подполье | V подвала = 11698 | см. расчет |
Сборник №28 табл.93 | V здания до 10 000 | V здания = 33309 | см. расчет |
Таблица № 93, Сборник № 28 | Радиовещание | отсутствует | [0,4 %] |
Не предусмотрено | Газоснабжение | 0,5 % | |
Не предусмотрено | Телевидение | 0,3 % | |
Не предусмотрено | Мусоропровод | 0,9 % |
– расчет объёма подвальной части здания с учетом превышения максимально допустимого объёма
– скорректированный излишний объем
– строительный объем, идентичный объему аналога
– общий строительный объем объекта
Трансформация в К повышающих %-ых поправок
1,03
Трансформация в К понижающих %-ых поправок
100 – 0,4) / 100 = 0,99
- в ценах 1969 года
– в текущих ценах на дату оценки (I квартал 2012)
В нормативных показателях УПВС учитываются все затраты, входящие в полную сметную стоимость строительства , но без учета НДС: т.е. из формулы ПВС. Тогда:
,