Расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания

В основе определения полной восстановительной (ПВС) стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Применительно к оценке недвижимости структура затрат имеет следующий вид:

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru , где

I. ПИ: Прямые строительные затраты: капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (полная сметная стоимость СМР без НДС), которая, в свою очередь, включает:

ü ПЗ - Прямые расходы: заработная плата основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

ü НР - Накладные расходы: транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.

ü СП- Прибыль подрядной организации, устанавливается в процентах к полной себестоимости СМР, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

ü Косвенные строительные затраты: расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора: расходы на освоение; проектно-изыскательские работы; оценка, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги, налоговые платежи в течение строительства маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности; административные расходы девелопера (застройщика) и др.

ü Прибыль предпринимателя - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника.

Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они уже включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ. Данная величина устанавливается рынком. Она отражает премию за использование капитала предпринимателя и является функцией риска. Оценивается в % от стоимости нового строительства.

Таблица 10

Характеристика объекта

Площадь застройки 2259,9 расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru
Надземный строительный объём 33309 расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru
Подземный строительный объём 11698 расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru
Арендная площадь 2259,9 расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru
S встроенных технических помещений 1206 расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru
Общая площадь здания 10665 расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru .
Место строительства Г. Иваново
Территориальный пояс I
Климатический район II

Таблица 11

Нахождение повышающих и понижающих коэффициентов



Обоснование восстановительной стоимости и поправок к ней Характеристики Поправочные коэффициенты надбавки (+) скидки (-)
предусмотренные показателями Сборника объекта оценки
Общая часть, прил. 2 I группа капитальности I группа капитальности
Сборник № 28, табл. 93 Ст-ть 1 м3 здания 32,3 руб. Х Х
Общие указания п. 10 Сейсмичность не учтена Сейсмичность не учтена Х
Общие указания табл. 1 II Климатический район II Климатический район х
Техническая часть, п. 2, табл. 6 Внешняя отделка простая Внешняя отделка - Вентилируемые фасады с облицовкой из плит «гранитогрес» и A-Bond 1,051
Техническая часть табл. 5 Внутренняя отделка простая (отштукатуренные стены) Внутренняя отделка высококачественная с элементами декора 1,3
Техническая часть, п. 3 Техническое подполье V подвала = 11698 расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru см. расчет
Сборник №28 табл.93 V здания до 10 000 расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru V здания = 33309 расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru см. расчет
Таблица № 93, Сборник № 28 Радиовещание отсутствует расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru [0,4 %]
Не предусмотрено Газоснабжение 0,5 %
Не предусмотрено Телевидение 0,3 %
Не предусмотрено Мусоропровод 0,9 %

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru – расчет объёма подвальной части здания с учетом превышения максимально допустимого объёма

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru – скорректированный излишний объем

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru – строительный объем, идентичный объему аналога

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru – общий строительный объем объекта

Трансформация в К повышающих %-ых поправок

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru 1,03 расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru

Трансформация в К понижающих %-ых поправок

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru 100 – 0,4) / 100 = 0,99

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru - в ценах 1969 года

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru – в текущих ценах на дату оценки (I квартал 2012)

В нормативных показателях УПВС учитываются все затраты, входящие в полную сметную стоимость строительства , но без учета НДС: т.е. расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru из формулы ПВС. Тогда:

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru , расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru

расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания - student2.ru

Наши рекомендации