Согласование места размещения объектов
Принятие инвестиционного решения
Процесс подбора стройплощадки проходит следующие этапы:
1. формирование основных целей выбора стройплощадки: перечисление всех требований к месту расположения стройплощадки (обязательные и желательные)
2. определение факторов выбора стройплощадки – перечисление всех факторов (объективные и субъективные)
3. выбор основной территории строительства
4. выбор месторасположения строительства: на основной территории определяются альтернативные участки застройки – основывается на экологических, организационно-экономических, политических факторах
5. проведение полевых исследований определяется задачей полевых исследований каждого альтернативного участка, составляется спецификация основных территориально-геологических требований, предъявляемых к наиболее пригодному для строительства участку, подготавливается стандартный перечень описания местных условий, который обеспечивает единообразие и полный учет всей информации, характеризующей участки для застройки
6. выбор месторасположения стройплощадки осуществляется исходя из предыдущих факторов
Факторы, по которым производится
Выбор стройплощадки
1. ИТР и рабочие (наличие, зарплата, стабильность рабочей силы, прожиточный минимум)
2. Налоги (на предпринимательство, имущественный, на предприятие, на личное имущество, на инвестиции)
3. Окружающая среда (стандарты, законодательства, качество воды, топлива, экологическое воздействие на среду, отношение общественности)
4. Климатические условия (количество осадков, скорость и направление ветра, затраты на отопление, температура воздуха, влажность)
5. Инфраструктура (система безопасности, охрана собственности, дороги, местные возможности обеспечения сырьем, наличие и стоимость энергии, тепла, воды, вывоз отходов)
6. Общие условия (геологические, сейсмические, транспортные схемы, природные ресурсы)
7. Условия перевозки грузов (состав, стоимость, перспективы)
8. Демографические проблемы (условия жизни, традиции и религия, условия отдыха).
По законодательству независимо от форм собственности и источника финансирования ПСД может разрабатываться только после получения решения органов местного самоуправления о предварительном согласовании месторасположения объекта. Эти работы выполняет заказчик, в ряде случаев может выполнять ген. проектировщик, можно привлекать территориальные проектные организации.
Для получения согласия на дальнейшую подготовку и разработку проекта заказчик представляет в органы местного самоуправления ходатайство (декларацию о намерениях) о предварительном согласовании места размещения объекта. Декларация кроме информации об инвесторе и месторасположении объекта содержит характеристику объекта.
Место размещения объекта согласовывается с:
1. Территориальные органы архитектуры и градостроительства
2. Территориальные органы комитета природы
3. Территориальные центры Санэпиднадзора
4. Территориальные органы министерства труда
5. Территориальные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, бассейновые органы РОСГОРВОДА
6. Территориальные подразделения РОСЛЕСХОЗа
7. Территориальные органы РОСКОМРыболовства
8. Управления и отделы МИНСЕЛЬХОЗПРОДа
9. Территориальные органы РОСКОМНедра
10. Территориальные управления ГОСАТОМНАДЗОРа
11. Территориальные органы ГОСПРОМАТОМНАДЗОРа
12. Территориальные управления МИНЭНЕРГО
13. Местные и областные управления связи
14. Управление ж/д и автодорог
15. Территориальные органы МЧС
16. Инженерно-технические службы данного района, ГИБДД и др. местные администрации
Группа по получению разрешительной документации
1. Начальник группы
2. Технические специалисты, которые готовят документацию, подробное описание объекта и природные условия стройплощадки, обоснование решений
3. Юрист, знакомый с правилами получения разрешительной документации
4. Специалист, следящий за соблюдением сроков получения документов
5. Представитель по связям с общественностью, контролирующий охват разрешающими свидетелями всех проблемных аспектов осуществления проекта на выбранной стройплощадке
При положении заключения принимается решение о предварительном согласовании места расположения объекта и создается комиссия по выбору земельного участка на местности. В комиссию входят:
- заместитель главы администрации, ведает вопросами кап. строительства
- главный архитектор
- инспектирующие службы: САНЭПИДНАДЗОР, ГОСПОЖНАДЗОР, комитет по окружающей природе и окружающей среды, земельный комитет (постоянные представители)
- временные представители: заказчик, ген. проектировщик, владельцы земельных участков, которые будут изыматься, генподрядчик, представители управления ж/д, а/д, электрических сетей, инженерных коммуникаций.
В соответствии с Земельным Кодексом земельные участки могут находится в собственности граждан, юридических лиц, государства, могут быть в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении, ограниченном пользовании чужими участками (сервитут), в аренде, в безвозмездном пользовании.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их компетенции. Предоставление земель для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию, причем предоставление участков осуществляется :
1. без предварительного согласования мест размещения объектов (без декларации о намерениях)
2. с предварительным согласованием мест размещения объектов
Предоставление земельных участков под строительство в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) для индивидуального жилищного строительства, коттеджного строительства. С предварительным согласованием места размещения объектов земля предоставляется в аренду на время строительства. После сдачи в эксплуатацию земельный участок можно оформить в собственность. Для государственных, муниципальных органов земля выделяется в постоянное (бессрочное) пользование.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, выкупаются по рыночной стоимости. Существует нормативная стоимость земли = 200 х ставку земельного налога – применяется только для изъятия налога на собственность. Во всех других случаях действует рыночная стоимость.
Подготовка задания на ПИР
1. Основание для проектирования
2. Вид строительства
3. Стадийность
4. Требования по вариантной и конкурсной разработке
5. Особые требования
6. Основные ТЭП, в т.ч. мощность, производительность
7. Требования к качеству конкурентоспособности и экологическим параметрам продукции
8. Требования к технологии, режиму предприятия
9. Требования к архитектурно-строительным, объемно-планировочным и конструктивным решениям
10. Выделение очередей и пусковых комплексов, требования по перспективам развития предприятия
11. Требования и условия к разработке природоохранных мер и мероприятий
12. Требования к режиму безопасности и гигиене труда
13. Требования по ассимиляции производства
14. Требования по ГО и МЧС
15. Требования по выполнению опытно-конструктивных и научно-исследовательских работ
16. Состав демонстрационных материалов
17. Количество экземпляров ПСД
ПСД готовится в пяти экземплярах, в т.ч. один архивный. Конструктивные, экономические и другие расчеты заказчику не выдаются, хранятся в одном экземпляре. Задание на проектирование утверждается инвестором.
Имеется сводная смета:
- сметы на изыскательские работы
- сметы по расценкам
- сметы по форме ЗП
Срп(п)=С*к1(2)
Срп(п) –стоимость разработки рабочего проекта или проекта
С –стоимость разработки рабочей документации при 2-стадийном проектировании
к1 – отношение стоимости рабочего проекта (включая РД) к стоимости рабочей документации
к2 –отношение стоимости проекта к стоимости разработки рабочей документации
С=a+bx
a,b – постоянные величины для определения интервала основного показателя проектируемого объекта
x – основной показатель проектируемого объекта
a,b, к1, к2 –в разделах сборника
Инженерные изыскания
1. Топогеодезические планы масштабов 1:500, 1:1000, могут быть 1:5000; привязка горных выработок
2. Инженерно-геологические
3. Гидрогеологические – бурение артезианских скважин
4. Гидрологические – изучение режима поверхностных вод рек, озер
5. Климатологические изыскания
Организация изыскательских работ
Изыскательские работы проводятся лицензированными организациями. Сами процессы изыскания делятся на:
1. Подготовительный период
2. Полевой период
3. Камеральный период
Изыскания проводят отрядами, партиями, экспедициями. Отряды комплексные: есть инженеры, топографы, геологи.
Прежде чем выехать на изыскания необходимо получить разрешение на производство работ. Разрешение выдает главный архитектор того района, где намечаются изыскательские работы. При выдаче разрешения они выставляют требования: оригиналы планшетов сдать в отдел архитектуры. Если изыскания проводятся в тайге, залесенном месте необходимо оформлять порубочный билет. В управлении геодезии и картографии получают координаты опорных пунктов (триангуляции).
Работы в проектной организации
Исходные данные для составления ПОС для смет:
- накладные расходы
- прочие расходы и затраты
После этого уже можно разрабатывать ПСД:
§ архитектурной части, инженерных сетей, одновременно с архитектурной частью разрабатывается вся «внутрянка»
§ если есть помещения (здания) подлежащие сносу на них необходимо разрабатывать проект организации работ
§ мероприятия по охране окружающей среды
§ разработка мероприятий по предупреждению ЧП
§ сметы
§ определение ТЭП – эффективность инвестиций
Документация разрабатывается в пяти экземплярах, в т.ч. один архивный (и все расчеты). Заказчик должен отдать два экземпляра на рассмотрение подрядной строительной организации. Она проверяет достоверность объемов работ и смет.
Согласование с гос. службами
Когда выдаются технические условия гос. службе, эти органы подстраховываются и пишут необходимое согласие повторно.
Если документ немного не соответствует регламенту, то необходимо согласование с организацией, которая разработала регламент. Необходимо согласование с экологами, предоставляется два тома – мониторинг и меры предотвращения. Может быть еще экспертиза МЧС.
Со всеми замечаниями документация передается на вневедомственную экспертизу.
Согласно новому Градостроительному Кодексу (1 января 2005г.)
§ осуществление подготовки ПСД не требует при реконструкции, строительстве, кап. ремонте объекта инвестирования средств. Застройщик вправе сам подготовить ПСД (если хочет)
§ в случае если ПСД осуществляется физическим лицом, заказчик обязан обеспечить
1. градостроительный план земельного участка
2. результаты инженерных изысканий, если их нет, необходимо заключить договор на их проведение
3. ТУ в случае если функциональность объекта невозможно обеспечить
§ ПСД утверждает заказчик или инвестор
ПД объектов подлежит экспертизе за исключением:
- отдельно стоящие жилые дома с тремя этажами, предназначенные для проживания одной семьи
- жилые дома с количеством этажей не более 3, состоящие из нескольких блоков (дома блокированной застройки, до 10 блоков)
- многоквартирные дома с количеством этажей не более 3, состоящие из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых есть несколько квартир
- отдельно стоящие объекты строительства с количеством этажей – 2, общей площадью не более 1500 м2 и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности
- отдельно стоящие производственные здания площадью не более 1500 м2, которые предназначены для производственной и сельскохозяйственной деятельности, не требующие предоставления санитарно-защитных зон
- для всех типовых проектов
Срок проведения экспертизы до 3 месяцев.
Предметом государственной экспертизы ПД является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в т.ч. санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.
Документация передается в двух экземплярах генподрядчику и по два экземпляра каждой субподрядной организации в части выполнения ими работ.
ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА К СТРОИТЕЛЬСТВУ
Состоит из 3 этапов:
1. Организационные мероприятия (осуществляется без рабочего класса)
2. Работы подготовительного периода
a. внеплощадочные
b. внутриплощадочные
3. Подготовительные работы (выполняются перед началом каждой работы)
Организационные мероприятия
Заказчик должен получить разрешение на строительство и передать его подрядчику. Разрешение заказчик получает в администрации местного самоуправления, для чего он должен представить вместе с заявлением правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка (кадастровый план), все материалы, содержащиеся в ПСД, положительное заключение государственной экспертизы (если она проводилась), в случае реконструкции согласие всех правообладателей объекта.
Не требуется выдача разрешений для объектов:
- строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или участке, предоставленном для ведения садоводства или дачного хозяйства
- строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами кап. строительства (киоски, навесы)
- строения и сооружения вспомогательного использования
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный ПОС. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство на 10 лет. Срок действия может быть продлен органом, выдавшим разрешение, по заявлению, предъявленному не позже, чем за 60 дней до истечения срока. Может быть отказано, если строительство не начато до завершения срока.
Для объектов, подконтрольных ГОССТРОЙНАДЗОРу, в него следует предъявить полный адрес строительства, кто заказчик, инженер по технадзору, данные, контактные телефоны, кто будет осуществлять строительство, данные прораба, контактные телефоны, то же по авторскому надзору, выписки из приказов об ответственных лицах, журнал производства работ.
Передача площадки под строительство подрядной организации
При передаче площадки заказчик обязан:
1. произвести перенос существующих коммуникаций, подлежащих переносу (сносу)
2. освободить площадку от существующих, подлежащих сносу строений (выкупить недвижимость, произвести отселение граждан)
3. подвести к площадке необходимые инженерные коммуникации, обеспечить условия врезки в существующие коммуникации
4. в залесенной местности произвести свод леса
5. создание опорной геодезической сети.
Подрядная строительная организация разрабатывает ППР. На основе разработанного ППР подрядная строительная организация заключает договоры на поставку конструкций, материалов, решает вопрос о приобретении дополнительной техники, оснастки. Одновременно заказчик на основе заказной спецификации оборудования, заключает договоры на поставку технологического и иного вида оборудования.
Подрядная организация должна рассмотреть соответствие своей мощности поставленной задаче.