Как считать площади в нестандартных ситуациях

Перейдем к деталям.

В квартире есть лестница. Квартира – это часть здания, предназначенная для проживания семьи из нескольких человек или одного человека. Квартира содержит жилые и подсобные помещения и имеет отдельный выход на лестничную клетку, галерею, в коридор или наружу (так определено в нормах ВСН 61-89(р)). А квартира в двух уровнях – это квартира, жилые и подсобные помещения которой размещены в двух смежных этажах и соединены внутриквартирной лестницей.

Посчитать площадь квартиры, в которой есть лестница, чиновники рекомендуют так:

Вопрос о тамбуре. В приказе Минэкономразвития № 90 прямо установлено, что в площадь жилого здания не включаются площади тамбуров. Однако это не всегда так.

Осторожно

Тамбур может быть внешним и внутренним. От этого зависит, учитывать его площадь в площади дома или нет

Тамбур – это проходное пространство между дверями. Оно служит для того, чтобы защищать от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения. Так сказано в пункте 3.13 Приложения Б Свода правил № 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (утв. приказом Минрегиона России от 24 декабря 2010 г. № 778).

Иными словами, тамбур может располагаться как в пределах наружных стен здания, так и за их пределами.

Площадь наружного тамбура в площадь жилого здания, жилого помещения не включается (п. 12 Требований, утв. приказом Минэкономразвития № 90).

Значит, площадь наружных стен дома, отделяющих наружный тамбур от остальных помещений в доме, в площадь жилого дома тоже включать не надо.

Но площадь тамбура, который расположен в пределах наружных стен здания, нужно включить в площадь жилого здания. Это также разъяснено в письме Минэкономразвития № ОГ-Д23-1495.

Для чего эти тонкости

Совет

Предусмотрите в договоре стоимость 1 кв. м площади. Это позволит получить оплату за фактическую площадь квартиры

Вопрос правильного подсчета площадей при долевом строительстве важен и для застройщика, и для участника долевого строительства.

Конечно, бухгалтер площади не считает. Это делает производственно-технический отдел.

Но главный бухгалтер застройщика должен знать такие детали. Ведь от этого зависят доходы компании. Предупредите о новых разъяснениях техническую службу – возможно, они не видели новые документы.

Договор участия в долевом строительстве должен обязательно содержать условие о цене договора, сроки и порядок ее уплаты (подп. 3 п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Цену договора, как правило, застройщик определяет как сумму денег на возмещение затрат на строительство объекта и на оплату его услуг.

Далеко не всегда запланированная площадь помещения оказывается равной фактической. После итогового обмера по окончании строительства, как правило, выявляются разницы.

И вот тут могут возникнуть споры с участниками долевого строительства.

Если в договоре стоит твердая цена за квартиру, то застройщику, даже если площадь жилого здания или жилого помещения оказалась больше проектной, за строительство «лишних» площадей за счет дольщиков ничего возместить не удастся.

Правда, на практике гораздо чаще договор предусматривает или доплату за излишнюю площадь, или возврат денег за недостающие площади.

Для этого в договоре указывают не только общую стоимость объекта долевого строительства, но и стоимость 1 кв. м.

И вот тогда вопрос о том, учитывается площадь тамбура или внутриквартирной лестницы в площади жилого помещения, будет напрямую отражаться на доходах застройщика.

Такие тонкости застройщику надо учитывать заранее – до того, как он заключит договор с дольщиком. Иначе будут проблемы с участниками долевого строительства по поводу оплаты конкретных площадей. То есть возникнут споры.

При этом учтите следующее. Разорвать договор в одностороннем порядке с инвестором, который задерживает оплату излишне предоставленной ему площади помещения, не удастся (постановление Президиума Московского областного суда от 2 апреля 2014 г. № 200 по делу № 44г-124/2014).

Дело в том, что, согласно статье 450 ГК РФ, изменить или расторгнуть договор можно по соглашению сторон. Но только если гражданский кодекс, другие законы или договор не предусматривают иные условия. По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда. В частности, если другая сторона его существенно нарушила.

Закон допускает, что дольщик может уплатить цену договора единовременно или в установленный договором период (ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Если дольщик вовремя недоплатил за лишние метры, расторгнуть договор из-за этого застройщик не вправе

Если в договоре установлено, что участник долевого строительства должен уплатить всю цену сразу, то просрочка платежа больше чем два месяца – основание для одностороннего отказа застройщика от договора (п. 4 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Порядок отказа предусмотрен в статье 9 Закона № 214-ФЗ. Так, застройщик вправе расторгнуть договор в этом случае не ранее чем через 30 дней после того, как направит дольщику письменное предупреждение о необходимости погасить задолженность.

А вот права расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за того, что дольщик опоздал доплатить за лишние метры, у застройщика нет. Закон такого основания не предусматривает.