Из-за чего возникают проблемы
Реализация готовой продукции – операция в рамках обычной деятельности компании.
Памятка
Что такое крупная сделка
Крупной считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), которая:
– выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности общества;
– связана с приобретением, отчуждением (возможностью отчуждения) имущества, цена или балансовая стоимость которого 25 процентов и более балансовой стоимости активов общества по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.
Это установлено в пункте 1 статьи 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ.
Сделка с заинтересованностью – это сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа и т.д.
Заинтересованным также считается лицо, которое контролирует общество либо вправе давать обществу указания, обязательные для него (п. 1 ст. 45 Закона № 14-ФЗ).
К таким операциям относятся любые сделки, которые приняты в деятельности общества либо иных компаний с аналогичными видами деятельности.
Совет
Выясните в Росреестре, каким документом подтвердить, что сделка не требует одобрения. Дайте пояснения. Это займет меньше времени, чем жалобы и суды
Основное условие – эти сделки не должны приводить к тому, чтобы деятельность общества прекратилась или существенно изменились ее масштабы. Причем независимо от того, совершало ли оно такие сделки раньше (п. 8 ст. 46 Закона № 14-ФЗ).
Но когда компания продает объект недвижимости по договору купли-продажи, сотрудники Росреестра видят отчуждение имущества компании.
Они не знают, находилось оно на балансе общества в составе основных средств на счете 01 или в виде готовой продукции, учтенной на счете 43. Поэтому они и требуют доказательств одобрения крупной сделки либо справку от застройщика о том, что эта сделка не является крупной по своей юридической природе.
Цель – избавить компанию от споров с учредителями и признания сделок купли-продажи недвижимости недействительными (не одобренные крупные сделки они могут оспорить). Ведь Росреестр несет ответственность за регистрацию сделок (ст. 66 Закона № 218).
В числе документов, которые компания должна представлять в Росреестр для регистрации при продаже жилого и отчуждении нежилого помещения, есть и решение компетентного органа юрлица об одобрении крупной сделки. Или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия). Такие требования – в приложении 2 к Административному регламенту № 789 (п. 14.2, 15.2).
Правда, там сказано, что если такого документа нет в составе представленных документов, то это подтверждает, что для юрлица сделка не является крупной или сделкой с заинтересованностью.
Но, как мы сказали, специалисты Росреестра не знают, компания просто забыла приложить такой документ или он не нужен.
Как поступить
Если Росреестр потребовал одобрения крупной сделки, представьте справку о том, что совершаете сделку в рамках обычной хозяйственной деятельности компании (образец выше). В противном случае регистрация может затянуться (ст. 26, 27 Закона № 218; решение Басманного районного суда г. Москвы от 19 мая 2015 г. по делу № 2-1548/2015-М-369/2015; определение Московского городского суда от 22 января 2016 г. № 4г-140/2016).
О юридических услугах