Строительство домов с отделкой и без отделки – как учесть затраты

Светлана ХВОСТОВА, главный эксперт ООО «Аудиторская фирма “Экспертный центр «Партнеты»”»

О чем пойдет речь: застройщик строит многоквартирный дом по договорам участия в долевом строительстве и для продажи. Часть квартир без отделки, часть с отделкой. Как отразить затраты и посчитать налоги, покажем на примерах.

Строительство – бухучет и налоги

Порядок учета зависит от того, кто выполняет работы – застройщик или подрядчики.

Строительство собственными силами

Если застройщик строит жилой дом сам либо смешанным способом, то он выполняет функции генподрядчика.

Все затраты на строительство дома он учитывает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»:

Важно знать

Не облагается НДС сумма превышения средств, полученных от дольщиков на строительство жилья, которая остается у застройщика (письмо Минфина от 6 декабря 2016 г. № 03-07-11/72477)

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10 (26, 60, 69, 70 …) – учтены затраты на строительство объекта.

При этом чиновники считают, что стоимость работ при строительстве жилья, которые застройщик выполняет собственными силами, от НДС не освобождается, и полученные авансы надо облагать НДС (письмо Минфина от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).

Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика.

Бухучет. Записи будут такими:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 – учтена стоимость работ, выполненных генподрядчиком (подрядчиком);

ДЕБЕТ 26 (20) КРЕДИТ 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60 …) – учтены расходы на услуги застройщика.

Вознаграждение застройщика признают выручкой:

ДЕБЕТ 62 «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ» КРЕДИТ 90 – учтена выручка в виде вознаграждения застройщика.

Деньги в счет вознаграждения, которые получили до момента признания выручки, учитывают как аванс:

ДЕБЕТ 76 «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ» КРЕДИТ 62 «АВАНСЫ ПОЛУЧЕННЫЕ» – получен аванс по вознаграждению застройщика.

Размер вознаграждения застройщика определяют в договоре долевого участия. Например:

– процент от долевого взноса;

– фиксированная сумма;

– сумма экономии целевых средств.

Если вознаграждение в договоре в виде процента, выручку по вознаграждению определяют ежемесячно.

Если в виде фиксированной суммы, то период признания выручки в бухучете зависит от срока договора долевого участия (п. 12, 13 ПБУ 9/99, п. 1, 2, 17 ПБУ 2/2008):

– по краткосрочным договорам выручку по вознаграждению отражают на дату составления акта приемки-передачи построенного объекта (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99);

– по долгосрочным (либо когда сроки начала и окончания договора в разных годах) – признают по мере готовности (п. 2, 17, 23 ПБУ 2/2008).

Налоговый учет. Деньги, которые поступили от дольщиков на строительство, доходом застройщика не признают (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Доходом от реализации будет лишь выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ).

Опасно

Деньги, поступившие от дольщиков, не учитывайте при расчете налога на прибыль. Но надо вести раздельный учет, иначе налоговики при проверке включат эти суммы в налоговую базу

Если вознаграждение застройщика в договоре определено в виде фиксированной суммы, в налоговом учете доходы также нужно распределять между отчетными периодами в течение срока договора (абз. 2 п. 2 ст. 271, ст. 316 НК РФ). Как – устанавливают в учетной политике. Например, равномерно либо пропорционально расходам.

Но цену услуг застройщика в договоре стороны указывают не всегда – часто вознаграждение определяют как сумму экономии целевых средств дольщиков.

Тогда застройщик определяет финансовый результат на дату ввода дома в эксплуатацию. Раньше размер выручки определить он не может. Поэтому и учитывать ее при расчете налога на прибыль до сдачи дома не должен.

Договоры с дольщиками застройщик заключает в разное время. Как правило, чем больше стадия готовности здания, тем выше цена за квадратный метр.

Закон № 214-ФЗ не запрещает застройщику использовать деньги дольщиков для строительства дома в целом, а не конкретной квартиры. Следовательно, экономию или перерасход средств можно определять по дому в целом (письмо Минфина от 3 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/62).