Нормативно-правовая база применяемая при использовании земель для целей строительства линейных объектов
Земельным кодексом Российской Федерации был определен порядок изъятия и предоставления земель для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения для строительства промышленных объектов и иных нужд, определен правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, установлен принцип сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий иных целей ограничивается или запрещается. Земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, должны предоставляться, для сельскохозяйственных целей.
Кроме того, вопросы, связанные с изъятием и предоставлением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для иных целей, рассмотрены в Постановлении Правительства Российской Федерации № 262 от 7 мая 2003 г. «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» [17].
Хотя земельным законодательством предусмотрен целый ряд мероприятий по организации рационального использования и охране земель, которые должны быть выполнены при отводе земельных участков, эти действия относят к землеустройству и не могут быть четко выполнены только в административном и юридическом порядке, так как предполагают решение вопросов экономического и технического характера. Гарантией правильности и обоснованности решения вопроса о предоставлении того или иного участка и полноты, точности соблюдения законов и других нормативных актов, касающихся учета влияния производства на окружающую среду, охраны природных ресурсов является землеустроительный проект [21].
Образование несельскохозяйственных землепользований обычно сопровождается перераспределением земель между их категориями и отраслями народного хозяйства, а иногда и расходованием продуктивных земель. Поскольку значительную часть территории страны занимают земли сельскохозяйственных предприятий, образование новых землепользований обычно происходит за их счет.
Законодательством Российской Федерации не допускается:
Ÿ изъятие особо ценных и продуктивных земель;
Ÿ необоснованное изъятие земель из сельскохозяйственного оборота [7].
Землеустроительный проект предусматривает выполнение работ в объеме и с точностью, обеспечивающими при размещении и возведении объектов строительства соответствие геометрических параметров проектной документации, требованиям строительных норм, правил и государственных стандартов.
Порядрк отвода земель регламентируется Земельным кодексом и может состоять из нескольких этапов:
Ÿ составление проекта межевания территории, и утверждение его в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации или утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
Ÿ предварительное согласование предоставления земельного участка;
Ÿ постановка на Государственный кадастровый учет;
Ÿ вынесение решения о предоставлении земельного участка.
Методика осуществления процедуры отвода для строительства существенно поменялась после внесения ряда изменений в Земельный кодекс с 2015 года.
Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» из главы V был исключен целый ряд статей (28-34, 36, 38-39), направленных на регулирование порядка предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это обусловлено тем, что Земельный кодекс Российской Федерации с 1 марта 2015 года дополнен новой главой V.1, полностью посвященной указанным вопросам. При этом необходимость введения их нового правового регулирования была связана со значительным числом пробелов и коллизий в данной сфере [8].
Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» из главы V был исключен целый ряд статей (28-34, 36, 38-39), направленных на регулирование порядка предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это обусловлено тем, что Земельный кодекс Российской Федерации с 1 марта 2015 года дополнен новой главой V.1, полностью посвященной указанным вопросам. При этом необходимость введения их нового правового регулирования была связана со значительным числом пробелов и коллизий в данной сфере [8].
Процедура предоставления земельного участка для строительства включает две разновидности:
1) с предварительным согласованием мест размещения объекта;
2) без предварительного согласования мест размещения объекта [7].
Принципиальным различием данных процедур является субъектный состав будущих правообладателей земельных участков, порядок получения и вид их прав на земельный участок после его предоставления.
При процедуре предоставления земельного участка без предварительного согласования мест размещения объекта право собственности или право аренды земельного участка возникает исключительно по итогам торгов, а его правообладателями становятся граждане и юридические лица.
Предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта в собственность не производится, а осуществляется в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование.
Так, сейчас предусмотрена обязанность заинтересованного гражданина или юридического лица самостоятельно подготовить схему размещения земельного участка или указать земельный участок, образование которого предусмотрено проектом межевания территории и на который претендует указанное лицо.
Также существенное отличие указанных процедур - отсутствие необходимости получения согласований в целях принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Это обусловлено тем, что возможность использования земельного участка в соответствии с тем или иным видом разрешенного использования должна решаться не в каждом конкретном случае индивидуально, а определяется при подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территории.
В случае если земельный участок подлежит образованию, не являются поводом для принятия решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка такие основания, как несоответствие разрешенного использования земельного участка заявленным целям, отсутствие установленного вида разрешенного использования земельного участка, неотнесение земельного участка к определенной категории земель. В этом случае решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка [18].
При этом принятие органом государственной власти или органом местного самоуправления отдельного решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка и (или) об отнесении земельного участка к определенной категории земель не требуется. Установление вида разрешенного использования земельного участка и отнесение земельного участка к определенной категории земель осуществляются с учетом документов территориального планирования, документации по планировке территории (при наличии такой документации) и ограничений, установленных в зонах с особыми условиями использования территории. Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов.
Лицо, в отношении которого было принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечивает выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [12].
Следующим этапом является решение о предоставлении отведенного участка в аренду путем проведения торгов или без них. Согласно подп.4 п.2 статьи 39.6 Земельного кодекса, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, испрашиваемые для размещения объектов, предназначенных для обеспечения нефтепроводов, объектов федерального, регионального и местного значения, предоставляются в аренду без проведения торгов.
При предоставлении земельных участков в аренду в соответствии с подп.4 п.2 статьи 39.6 необходимо иметь в виду, что понятия «объекты федерального, регионального, местного значения» раскрываются в статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1], согласно п.18-20 которой объекты федерального значения - объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению Российской Федерации, органов государственной власти Российской Федерации Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, решениями Президента Российской Федерации, решениями Правительства Российской Федерации, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие России.
Виды объектов федерального значения, подлежащих отображению на схемах территориального планирования Российской Федерации, определяются Правительством Российской Федерации, за исключением объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства. Виды объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства, подлежащих отображению на схемах территориального планирования Российской Федерации, определяются Президентом Российской Федерации [27].
Виды объектов регионального значения, подлежащих отображению на схеме территориального планирования субъекта Российской Федерации, определяются законом субъекта Российской Федерации. Объекты местного значения - объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта Российской Федерации, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов [7].
Виды объектов местного значения муниципального района, поселения, городского округа, подлежащих отображению на схеме территориального планирования муниципального района, генеральном плане поселения, генеральном плане городского округа, определяются законом субъекта Российской Федерации.
В случае предоставления испрашиваемого земельного участка без проведения торгов, уполномоченный орган сразу в течение общего срока (не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю [7].