Существенными условиями договора строительного подряда являются: предмет, цена и сроки договора.
· Предмет договора: объект строительства (строительная продукция) - отдельно стоящее здание или сооружение, а также вид или комплекс работ, на строительство которого должны быть составлены проект и смета;
· Цена договора:
- твердая цена определяется на основании проектно-сметной документации, с учетом порядка ее изменения в условиях длительности договора;
- открытая ценаформируется на условии компенсации фактических затрат в текущих ценах.
Цена договора определяется на основании составленной сметы. Можно выделить следующие основные виды смет:
- локальная смета, составляемая на определенные виды работ и затрат (в случае уточнения объемов работ составляются локальные сметные расчеты);
- объектная смета, составляемая на основе локальных смет на объект в целом и объединяющая данные из локальных смет;
- сводный сметный расчет стоимости строительства, составляемый на основе объектных смет и объектных сметных расчетов.
· Сроки работ: дата начала работ и дата окончания работ.
Договор строительного подряда входит в группу гражданско-правовых (коммерческих) договоров по выполнению работ и обладает рядом особенностей.
Особенности договора строительного подряда:
1. Работы по договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта строительства.
2. Договор обладает сложным предметом, который включает в себя процесс выполнения работ и материализованный в результате этого процесса определенный объект (результат работы).
3. Длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем выполнении договорных обязательств, в частности, в создании подрядчику необходимых условий для выполнения работ.
4. В договоре широко применяется система генерального подряда.
5. Наделение сторон специфическими правами и обязанностями, не предусмотренными положениями о подряде (глава 37 ГК РФ).
6. На регулирование договорных правоотношений участников в сфере капитального строительства влияет система специальных источников регулирования. (Постановление Правительства «О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации…», Положение о подрядных торгах в РФ, утвержденное распоряжением Госкомимущества РФ и Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства, законодательные и подзаконные акты об обеспечении экологической безопасности, нормативные акты Санкт-Петербурга, строительные нормы и правила СНиП, СП, ГОСТ, ТСН и т.д.).
Заказчик-застройщик обладает правом в любое время проверять ход и качество работ, контролировать соблюдение сроков их выполнения, качество предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильность использования подрядчиком материалов. Он в праве вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняет характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. В противном случае должна составляться дополнительная смета, согласованная с подрядчиком.
Обязанность по организации и проведению приемки результата работ возлагается на заказчика. При просрочке приемки объекта заказчиком на него переносится риск случайной гибели результата работ и дает подрядчику право требовать возмещения понесенных убытков.
Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения таких недостатков, которые исключают возможность использования результата работ для указанной в договоре строительного подряда цели.
Важной обязанностью заказчика является его обязанность по уплате обусловленного вознаграждения подрядчику за выполненные им обязательства по договору строительного подряда.
Заказчик-застройщик несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства.
Основной обязанностью подрядчика является выполнение строительных работ, предусмотренных договором, и сдать их результат в установленный договором срок. СМР должны быть выполнены в соответствии с проектно-сметной документацией, требованиями строительных норм и правил. Подрядчик обязан обеспечить надлежащее качество СМР. На подрядчика возлагается обязанность по обеспечению стройки материалами и оборудованием, а также забота о сохранности материальных ценностей.
В договоре подряда между заказчиком-застройщиком и генеральным подрядчиком предусматривается привлечение подрядных организаций.
| Подрядчик |
| Договор подряда |
| Генеральный подрядчик |
Генеральный подрядчик заключает договоры подряда со специализированными строительно-монтажными организациями. В договоре подряда должны присутствовать следующие разделы:
- термины и определения, применяемые в договоре;
- предмет договора;
- стоимость работ и сроки выполнения;
- обязанности сторон;
- порядок обеспечения строительства материалами и оборудованием;
- страхование объекта строительства;
- порядок сдачи и приемки работ;
- гарантии качества по сданным работам;
- порядок оплаты работ;
- контроль и надзор заказчика за выполнением работ;
- порядок изменения условий договора;
- имущественная ответственность сторон;
- порядок расторжения и особые условия договора;
- реквизиты сторон.
В заключении следует отметить, что генеральный подрядчик несет ответственность:
перед заказчиком– за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчика (п.3 ст.706 ГК, с учетом п.1 ст.313 и ст.403 ГК);
перед подрядчиком - за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заказчиком по договору подряда.
Подрядчик несет ответственность – перед генеральным подрядчиком в соответствии с действующим законодательством и заключенным договором. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик или подрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком (ч.2 п.3 ст. 706 ГК).