Процедура оформления ипотечного кредита и расчёт платежей по ипотечному займу
Сделка по оформлению ипотечного кредита может считаться совершённой только в тот момент, когда все необходимые банку документы, были им одобрены, а кредитный отдел банка принял решение о выдаче кредита. Вся процедура оформления ипотечного кредита проходит в банке, в котором вы его получаете. По завершению данной процедуры вы и получаете необходимый Вам кредит в свое пользование.
Основополагающие соглашения, заключающиеся в процессе оформления ипотечного кредита - кредитный договор, договор купли-продажи и договор ипотеки. Для подписания данных договоров обязательно присутствие, как представителя банка, так и заемщика и продавца жилья.
Помимо этого, представители банка могут потребовать оформить договор поручительства - то есть стороне должника необходимо представить нескольких поручителей. В соответствие с этим договором, в случае неуплаты заёмщиком некоторой суммы платежа поручитель должника должен сделать это вместо него. Поручителями имеют право выступать также и юридические лица - в этом случае при заключении сделки обязан присутствовать представитель юридического лица (компании).
Обычно в банки располагают стандартными формами договоров. Тем не менее, Вы имеете право требовать изменения тех или иных формулировок. Как правило, в договоре ипотеки у заемщика обязанностей значительно больше, чем у кредитора, так как последний рискует своими деньгами.
Не забывайте о том, что оформление сделки - это последний этап получения ипотечного кредита и после подписания договоров прервать процедуру будет гораздо трудней - для этого будут необходимы веские причины.
Сначала, проходит подписание кредитный договор. После этого оформляется договор купли-продажи и ипотеки залогового жилья, затем сторонами оформляется закладная.
Один из необходимых этапов при оформлении ипотеки - открытие текущего счёта заёмщика в банке-кредиторе. Банк переводит на счет заемщика всю сумму выдаваемого кредита, затем открывает безотзывный аккредитив. В то же время на счет продавца жилья переводится стартовый взнос.
Далее обязательным этапом заключения ипотечной сделки является госрегистрация договора купли-продажи и договора ипотеки жилья. В соответствующие органы необходимо передать не менее трёх комплектов документов: подлинники, копии (заверенные нотариально) и обычные копии.
Как правило, вся процедура регистрации занимает около двух-трёх недель. Затем заемщику выдаётся свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец получает по договору купли-продажи жилья оставшуюся сумму со счёта в банке.
Многие банки требуют заверения договора об ипотеке у нотариуса, тем не менее, эта необходимость по закону отменена несколько лет назад.
С одной стороны, такая процедура снижает доп. расходы по ипотеке в целом и освобождает заёмщика от проблем, связанных с согласованием времени ипотечной сделки. С обратной стороны, это может привести к ряду проблем иного характера. Например, в том случае если нотариус не участвует в совершении сделки, то для регистрации договора по ипотеке банку необходимо от клиента согласие супруга на заключение договора (нотариально заверенное).
В том случае, если договор не заверен нотариально, для регистрации необходимо будет предоставить копии договора ипотеки и кредитного договора, заверенные у нотариуса. Здесь Вас может подстерегать следующая трудность: многие банки сшивают договора и заверяют их подписями и печатями сторон. Со своей стороны нотариус может отказать в заверении копии договора, так как он представлен в письменной форме и не прошнурован. В таком случае, Вам придётся ещё раз посетить банк для того, чтобы поставить требуемую подпись и печать.
Подводя итог, можно сказать, что услугами нотариуса при заключении сделки, лучше не пренебрегать. Сейчас по закону "О госпошлине" нотариус может претендовать за подобную работу 200 руб. На самом же деле, Вам придется заплатить около 2% от стоимости залогового жилья. Официально эти деньги нотариус возьмёт за "составление договора".[19]
При ипотеке расчет платежей может проводиться по аннуитетной, либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.
Аннуитетные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитетных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.
X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))
X - размер аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ - означает в степени; m - срок кредита, в месяцах.
Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.
Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи (табл.2) и дифференцированные платежи (табл.1). Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.
Таблица 1
| Месяцы | Сумма кредита на нач. | Процент | Оплата кредита | Итого платеж | Сумма кредита на конец |
| 135 700.00 | 1 243.92 | 11 308.33 | 12 552.25 | 124 391.67 | |
| 124 391.67 | 1 140.26 | 11 308.33 | 12 448.59 | 113 083.34 | |
| 113 083.34 | 1 036.60 | 11 308.33 | 12 344.93 | 101 775.01 | |
| 101 775.01 | 932.94 | 11 308.33 | 12 241.27 | 90 466.68 | |
| 90 466.68 | 829.28 | 11 308.33 | 12 137.61 | 79 158.35 | |
| 79 158.35 | 725.62 | 11 308.33 | 12 033.95 | 67 850.02 | |
| 67 850.02 | 621.96 | 11 308.33 | 11 930.29 | 56 541.69 | |
| 56 541.69 | 518.30 | 11 308.33 | 11 826.63 | 45 233.36 | |
| 45 233.36 | 414.64 | 11 308.33 | 11 722.97 | 33 925.03 | |
| 33 925.03 | 310.98 | 11 308.33 | 11 619.31 | 22 616.70 | |
| 22 616.70 | 207.32 | 11 308.33 | 11 515.65 | 11 308.33 | |
| 11 308.33 | 103.66 | 11 308.33 | 11 411.99 | 0.00 | |
| ИТОГО | 8 085.46 | 143 785.46 |
Таблица 2
| Месяцы | Сумма кредита на нач. | Процент | Кредит+ процент | Аннуитет | Сумма кредита на конец |
| 135 700.00 | 1 243.92 | 136 943.92 | 11 993.39 | 124 950.53 | |
| 124 950.53 | 1 145.38 | 126 095.91 | 11 993.39 | 114 102.52 | |
| 114 102.52 | 1 045.94 | 115 148.46 | 11 993.39 | 103 155.07 | |
| 103 155.07 | 945.59 | 104 100.65 | 11 993.39 | 92 107.26 | |
| 92 107.26 | 844.32 | 92 951.58 | 11 993.39 | 80 958.19 | |
| 80 958.19 | 742.12 | 81 700.31 | 11 993.39 | 69 706.92 | |
| 69 706.92 | 638.98 | 70 345.90 | 11 993.39 | 58 352.51 | |
| 58 352.51 | 534.90 | 58 887.41 | 11 993.39 | 46 894.02 | |
| 46 894.02 | 429.86 | 47 323.88 | 11 993.39 | 35 330.49 | |
| 35 330.49 | 323.86 | 35 654.35 | 11 993.39 | 23 660.96 | |
| 23 660.96 | 216.89 | 23 877.85 | 11 993.39 | 11 884.45 | |
| 11 884.45 | 108.94 | 11 993.39 | 11 993.39 | 0.00 | |
| ИТОГО | 8 220.69 | 143 920.68 |
Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей (табл.1), в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей (табл.2) заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей.
В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.
1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.
Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При не возврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).
Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий
а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;
б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).
2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.
Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.
Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.
Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.
Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.
3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.
Данная схема заключается в следующем:
1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.
Теперь необходимо рассмотреть некоторые аспекты зарубежного опыта, чтобы иметь представление об ипотеке за рубежом.