Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости любого имущества. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта – то использование, которому соответствует его максимальная стоимость. Подразумевается, что определение наиболее эффективного использования является результатом суждений Оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
· Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены законодательством.
· Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
· Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу имущества.
· Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Основываясь на анализе по приведенным выше критериям, оценщик делает вывод, что наиболее эффективным использованием объектов оценки на дату оценки является реализация имущества в ходе процедуры банкротства. В дальнейшем объекты, находящиеся в работоспособном состоянии могут быть использованы по прямому назначению, остальные объекты – по прямому назначению после проведения капитального ремонта/полного восстановления или утилизированы (лом или на запчасти).
Описание процесса оценки
В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов». Раздел III «Подходы к оценке» ФСО N 1 определяет три подхода:
· затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний;
· сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах;
· доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.
Согласование полученных результатов производится по формуле:
Срын. = Сзатр ´ Qзатр + Ссрав ´ Qсрав + Сдох ´ Qдох, где
Сзатр, Ссрав, Сдох – стоимость объекта, определенная соответственно затратным, сравнительным и доходным подходами;
Qзатр, Qсрав, Qдох – весовой показатель достоверности соответствующих подходов.
Применение подходов к оценке стоимости
Выбор подходов к оценке
Доходный подход при оценке машин, оборудования и транспортных средств применим только в случае «системной оценки», т.к. в основном только в этом случае возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектом оценки. В то же время у оценщика отсутствует информация о сданных в аренду на рыночных условиях аналогичных объектах. На основании сказанного оценщик принял решение отказаться от применения доходного подхода для оценки объектов.
Таким образом, в соответствии со стандартами оценки, для определения стоимости объекта оценки оценщиком использовались (при возможности) затратный и сравнительный подходы к оценке.
Затратный подход
В общем случае стоимость объектов оценки при применении затратного подхода определяется по формуле:
Сзатр = ПВС ´ (1 – Ифиз/100) ´ (1– Ифунк/100 ) ´ (1– Ивн/100), (1)
| где ПВС | – полная восстановительная стоимость, руб.; |
| Ифиз | – физический износ, %; |
| Ифунк | – функциональное устаревание, %; |
| Ивн | – внешнее (экономическое) устаревание, %. |
В теории оценки выделяют три вида износа/устареваний: физический износ, связанный с физическим старением объекта; функциональное устаревание, проявляющееся при несоответствии параметров объекта современным требованиям; внешнее (экономическое) устаревание, возникающее в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту.
Физический износ является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, разложения (ветхости), ржавчины, других конструкционных дефектов объекта. Такой тип износа может быть как устранимым, так и не устранимым. Расчет физического износа может быть произведен несколькими способами, в т.ч. нормативным методом; методом прямых затрат; методом эффективного возраста; по шкале экспертных оценок.
Функциональное устаревание – это потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий в сфере производства аналогичных видов машин и оборудования. Выделяют моральное и технологическое устаревание.
· технологическое устаревание возникает вследствие изменения технологического цикла, в который включен данный объект;
· моральное устаревание – изменение свойств объекта, аналогичного оцениваемому вследствие улучшения его свойств (лучшие конструктивные решения, большая экономичность и экологичность, изменение технических параметров) или удешевления производства.
Среди причин внешнего (экономического) устаревания можно выделить сокращение спроса, возросшую конкуренция; изменения в структуре рынка товаров; законодательные ограничения; высокие процентные ставки. При определении внешнего устаревания учитывается полезность объекта. Поскольку полезность объекта в связи с недоиспользованием в силу экономических причин меньше, чем у объекта, работающего с полной производительностью, то и стоимость его будет меньше.
Определение полной восстановительной стоимости объектов оценки
Ввиду того, что выпуск некоторых видов/моделей машин и оборудования из числа оцениваемых прекращен заводами-изготовителями, полная восстановительная стоимость таких объектов на дату оценки определена оценщиком исходя из стоимости близкой по параметрам, т.е. аналогичной техники, выпускаемой в настоящее время. Сказанное относится, в частности к оцениваемым моделям автобусов КАВЗ, ПАЗ, грузовой и спецтехнике на базе автомобилей ЗИЛ-130, ЗИЛ-131, ЗИЛ-133, ГАЗ-53, на базе тракторов Т-130, Т-170, ДТ-75, Т-150, прицепам 2ПТС-4(6), легковым транспортным средствам оцениваемых моделей ГАЗ и УАЗ, электроинструменту STIHL TS400, металло- и деревообрабатывающим станкам и т.д.
Полная восстановительная стоимость оцениваемых объектов принималась в соответствии с прайс-листами предприятий-изготовителей или торгующих организаций [24-74]. Необходимо отметить, что некоторые аналоги оцениваемых машин и оборудования выпускаются в настоящее время различными производителями, количество специализированных торгующих организаций одним видом техники также может быть не единично. В этом случае полная восстановительная стоимость объектов определялась путем вычисления среднего значения цен предложений на объекты-аналоги с последующей проверкой однородности (значимости) выборки на основе расчета коэффициента вариации V.
Коэффициент вариации – это мера относительного разброса случайной величины, которая показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет ее средний разброс. В отличие от среднеквадратичного или стандартного отклонения измеряет не абсолютную, а относительную меру разброса значений признака в статистической совокупности. По мнению автора названного коэффициента английского математика Карла Пирсона, коэффициент вариации эффективнее абсолютного показателя вариации. В статистике значимыми признаются выборки со значением коэффициента вариации менее 30...35% (V < 0,3...0,35). В числовом выражении коэффициент вариации равен отношению стандартного отклонения выборки к ее среднему значению. Коэффициент вариации определяется по формуле:
, (2)
| где v | – коэффициент вариации; |
 | – i-ое значение стоимости объекта сравнения в выборке, руб.; |
| n | – количество объектов в выборке. |
Определение физического износа
В практике оценки машин, оборудования и транспортных средств существуют различные методы определения физического износа. В качестве примеров можно привести наиболее распространенные: нормативный метод, основанный на соотношении эффективного возраста и нормативного срока службы объекта, стоимостный метод заключается в определении затрат на воссоздание изношенных элементов объекта и экспертный метод, подразумевающий анализ соответствия фактического состояния объекта характеристикам, описанным в таблицах экспертных оценок. Подробное описание указанных методов приведено в специальной литературе [11-13]. Данные методики в части определения износа машин и оборудования, по мнению оценщика, являются взаимодополняющими, так как основаны на одной базе и логике расчетов. Принципиальное отличие состоит лишь в области их применения.
Расчет физического износа производится по формуле:
Ирасч = 100 ´ (1 – е- W), (3)
| где Ирасч | – расчетное значение физического износа; |
| е | – основание натуральных логарифмов, е » 2,72; |
| W | – функция, зависящая от возраста и пробега ТС с начала эксплуатации. |
Параметрическое описание функции W, зависящей от фактического возраста Т, фактического пробега L и вида транспортных средств представлено в таблице:
| № | Вид транспортного средства | Вид зависимости, W |
| Легковые автомобили отечественные | 0,070 × Т + 0,0035 × L | |
| Грузовые бортовые автомобили отечественные | 0,100 × T + 0,0030 × L | |
| Тягачи отечественные | 0,090 × Т + 0,0020 × L | |
| Самосвалы отечественные | 0,150 × T + 0,0025 × L | |
| Специализированные отечественные | 0,140 × Т + 0,0020 × L | |
| Автобусы отечественные | 0,160 × T + 0,0010 × L | |
| Легковые автомобили европейского производства | 0,050 × T + 0,0025 × L | |
| Легковые автомобили американского производства | 0,055 × T + 0,0030 × L | |
| Легковые автомобили азиатского производства (кроме Японии) | 0,065 × T + 0,0032 × L | |
| Легковые автомобили производства Японии | 0,045 × T + 0,0020 × L | |
| Грузовые автомобили зарубежного производства | 0,090 × Т + 0,0020 × L | |
| Автобусы зарубежного производства | 0,120 × T + 0,0010 × L |
Фактический возраст машин и оборудования и транспортных средств определяется по правоустанавливающим (правоподтверждающим) документам, либо из иных достоверных источников. Фактический пробег транспортных средств с начала эксплуатации на дату оценки определяется по одометру. В случаях, когда не представляется возможным установить показания одометра или величина пробега вызывает сомнение, расчетный пробег определяется по среднегодовому пробегу в соответствии с [11-13].
Для прицепного состава, спецтехники, спецоборудования, другой техники, для которой не представляется возможным установить фактический пробег или режим эксплуатации предполагает длительную работу в стационарном режиме, или учет наработки ведется в мото-часах, износ рассчитывается по формуле:
Ирасч = И2 ´ Д, (4)
| где И2 | – усредненный показатель старения за 1 год эксплуатации, %; |
| Д | – период времени с даты выпуска (после капитального ремонта) до момента, на который определяется износ, лет. |
Значение показателя И2 для прицепов к легковым автомобилям, прицепов и полуприцепов к грузовым автомобилям, а также для колесных и гусеничных тракторов указаны в [11-13]. Показатели износа (старения) по годам для дорожно-строительной техники и приведены в таблице:
| Виды техники | Возраст, лет | |||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | |
| Автогрейдеры | ||||||||
| Погрузчики фронтальные одноковшовые | ||||||||
| Экскаваторы одноковшовые | ||||||||
| Дорожные катки | ||||||||
| Прочая дорожно-строительная техника |
В случаях, когда расчетный износ не соответствует техническому состоянию АМТС, оценщик вправе скорректировать расчетный износ и установить его значение исходя из фактического технического состояния по таблице, приведенной в [11]:
| Значение <*> эксплуатационного износа АМТС, % | Характеристика технического состояния АМТС |
| 5 - 10 (среднее значение 7,5%) | АМТС со сроком эксплуатации до 1 года. Эксплуатируется; находится в состоянии, не требующем проведения ремонтных или регулировочных работ кроме регламентных. Не подвергалось ремонту. Не имеет ярко выраженных признаков эксплуатации. |
| 10 - 30 (среднее значение 20%) | АМТС со сроком эксплуатации, как правило, до 3 лет. На гарантийном периоде эксплуатации. Регулярно проходило техническое обслуживание. Находится в состоянии, не требующем проведения ремонтных или регулировочных работ кроме регламентных. Отсутствуют следы сложного кузовного ремонта. Имеет признаки эксплуатации в виде естественного износа обивок, накладок порогов и т.п. элементов. Имеет следы устранения незначительных повреждений наружных элементов. |
| 30 - 50 (среднее значение 40%) | АМТС со сроком эксплуатации, как правило, до 7 лет. Эксплуатируется; проходило техническое обслуживание. Находится в состоянии, не требующем проведения ремонтных или регулировочных работ кроме регламентных. Имеет ярко выраженные признаки эксплуатации в виде естественного износа и загрязнения элементов салона. Подвергалось кузовному ремонту. |
| 50 - 70 (среднее значение 60%) | АМТС эксплуатируется, находится в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии. Как правило, срок эксплуатации не превышает 15 лет. Имеются дефекты эксплуатации. Проходило техническое обслуживание, подвергалось ремонту. Имеет незначительные повреждения ЛКП (царапины, сколы); затертости остекления, обивок салона; или ранее проводилась полная (наружная) окраска кузова, замена агрегатов АМТС. |
| 70 - 90 (среднее значение 80%) | АМТС эксплуатируется, находится в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, при условии выполнения работ текущего ремонта. Как правило, АМТС со сроком эксплуатации более 15 лет. Подвергалось ремонту. Требует проведения капитального ремонта агрегатов, полной (наружной) окраски кузова. Наличие коррозии кузова, оперения кузова, наружных деталей, в том числе сквозной. |
| <*> Нижнее значение интервала рекомендуется принимать в случае минимального набора характеристик технического состояния, верхнее - в случае максимального набора характеристик технического состояния. |
Поскольку сведения о датах выпуска отдельных единиц машин и оборудования оценщику не предоставлены и техническое состояние некоторых оцениваемых единиц техники выходит за рамки описанных выше характеристик (АМТС не эксплуатируется в силу плохого технического состояния), для определения физического износа оценщик использовал шкалу экспертных оценок, опубликованную на интернет-портале по оценочной деятельности [23], позволяющую определить физический износ объектов находящихся в неудовлетворительном состоянии:
| Состояние объекта | Характеристика состояния | Процент износа, % |
| Новое | Новое установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии | 0-5 |
| Очень хорошее | Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей | 10-15 |
| Хорошее | Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии | 20-35 |
| Удовлетворительное | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей | 40-60 |
| Условно пригодное | Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей (пример: двигатель) | 65-80 |
| Неудовлетворительное | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов | 85-90 |
| Негодное к применению или лом | Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь | 97,5-100 |
Таким образом, оценщик принял решение физический износ объектов определять расчетным методом по формулам (3) и (4) и при несоответствии полученного расчетного значения фактическому техническому состоянию объектов, указанному в актах осмотра имущества (см. приложения), проводить дальнейшую корректировку в соответствии с таблицами экспертных оценок.
Конкретные величины физического износа указаны ниже в расчетной таблице.
Определение функционального устаревания
Для определения величины функционального устаревания объектов оценки использована шкала экспертных оценок [10], приведенная в таблице:
| Оценка состояния | Характеристика состояния | Функциональное устаревание, % |
| Отличное | Современное, соответствует лучшим образцам | |
| Хорошее | Вполне конкурентоспособно, однако имеются образцы, лучшие по второстепенным параметрам | 5...10 |
| Удовлетворительное | Конкурентоспособно, однако имеются образцы, незначительно лучшие по основным параметрам | 15...35 |
| Неудовлетворительное | Не конкурентоспособно, значительно уступает лучшим образцам по основным параметрам | 40...70 |
| Безнадежно устарело | Безнадежно не конкурентоспособно, снято с производства, во всех отношениях проигрывает аналогам | 75...100 |
Среди оцениваемых объектов имеются как вполне современные образцы, т.е. выпускаемые промышленностью по настоящее время без изменений или с очень незначительными изменениями (например, мусоровоз МКМ-3403 на базе МАЗ-5337А2, самосвал КАМАЗ-65115-62, погрузчик фронтальный одноковшовый АМКОДОР 333В, трактор АГРОМАШ 90ТГ 2007 А, экскаватор ЭО-2626А), так и значительно устаревшие и давно снятые с производства (например, автобусы КАВЗ-3976-01, подъемник двухколенчатый самоходный гидравлический ПДПСГ-22, автогрейдеры ДЗ-180, снегоочистители РСТ-6 на базе тракторов ДТ-75, техника на базе ЗИЛ-130 (131,133), на базе ГАЗ-53, легковые автомобили ГАЗ-31029 (3102) и УАЗ-31514). Поэтому величины функционального устаревания объектов оценки лежат в весьма широких пределах (от 0% до 70%). Конкретные величины функционального устаревания, основанные на приведенной выше шкале, указаны ниже в расчетной таблице.
Определение внешнего устаревания
Традиционно для оценки внешнего устаревания применяются следующие методы: капитализации потерь в арендной плате; связанных пар продаж; экспертный. Все методы основаны на сравнении аналогичных объектов в двух состояниях: без воздействия отрицательных внешних условий и после воздействия отрицательных внешних условий.
В рамках данной работы признаков внешнего негативного влияния по отношению к оцениваемым объектам не обнаружено, т.е. Ивн. = 0.
Расчет стоимости объектов оценки
Поскольку описательная часть расчетов рыночной стоимости всех оцениваемых объектов занимает значительный объем, в данном разделе рассмотрен пример определения стоимости одного объекта.
В качестве примера рассмотрим определение рыночной стоимости автобуса КАВЗ-3976-01, инв. № 69, гос. регистрационный знак Н906ХТ11.
Данная модель снята с производства. Для определения полной восстановительной стоимости в качестве современного близкого по своим техническим характеристикам аналога рассматривается автобус КАВЗ-4235 в различных модификациях. В результате маркетингового поиска была составлена выборка цен предложений и произведен расчет полной восстановительной стоимости (среднее значение выборки) с определением стандартного отклонения выборки ϭ и коэффициента вариации выборки V. Расчеты произведены по формуле (2) с использованием электронной таблицы Microsoft Excel (функции «СТАНДОТКЛОН» и «СРЗНАЧ») и представлены в таблице:
| Объекты сравнения | Стоимость нового, руб. | Источник информации |
| КАВЗ 4235-41 упрощенный пригородный автобус | Компания «Спец-Автотехника», г. Москва, ш. Волоколамское, 73, +7 (495) 774-19-55, http://www.spec-auto-tehnika.ru | |
| КАВЗ 4235-41 пригородный автобус | Компания «Спец-Автотехника», г. Москва, ш. Волоколамское, 73, +7 (495) 774-19-55, http://www.spec-auto-tehnika.ru | |
| КАВЗ 4235-43 «Аврора» | ООО «ТД «Петро ПАЗ», г. Санкт-Петербург ул. Коли Томчака, д. 28/1, оф. 417, т. +7 (812) 318-70-06, http://petropaz.biz | |
| КАВЗ 4235-11У «Аврора» | ООО «ТД «Петро ПАЗ», г. Санкт-Петербург ул. Коли Томчака, д. 28/1, оф. 417, т. +7 (812) 318-70-06, http://petropaz.biz | |
| Среднее значение Ссрав | ||
| Стандартное отклонение ϭ | ||
| Коэффициент вариации V = ϭ / Ссрав | 0,033 |
Коэффициент вариации рассмотренной выборки V < 0,3, что говорит о ее однородности. Следовательно, полная восстановительная стоимость автобуса принимается равной полученному среднему значению выборки, т.е. ПВСКАВЗ-3976-01 = 3127250 руб.
В соответствии с данными паспорта транспортного средства 11КС115557, год выпуска – 1993. Фактический возраст рассматриваемого объекта составляет:
Т = 2015-1993 = 22 года.
Данные о фактическом пробеге транспортного средства отсутствуют. Расчетный пробег определяется произведением среднегодового пробега [11] на возраст объекта и составляет:
L = 40 × 22 = 880 тыс. км.
Значение функции W, зависящей от фактического возраста Т, фактического пробега L для отечественных автобусов выражается зависимостью:
W = 0,160 × T + 0,0010 × L = 0,160 × 22 + 0,0010 × 880 = 4,400.
Расчетный износ определяется по формуле (3) и составляет:
Ирасч = 100 × (1 – е- W) = 100 × (1 – 2,72 - 4,400) = 98,77%.
Поскольку в соответствии с данными, указанными в акте осмотра, автобус не эксплуатируется, находится в неудовлетворительном состоянии, частично разукомплектован, требуется капитальный ремонт всех агрегатов (готовился под списание), экономическая целесообразность восстановления транспортного средства отсутствует, физический износ объекта, скорректированный по таблице экспертных оценок, принимается равным Ифиз = 97,5%.
При определении функционального устаревания оценщик исходил из истории капотных автобусов КАВЗ и современного модельного ряда. В конце 2007 года со снятием с производства семейства КАвЗ-3976 закончилась 50-летняя история курганских капотных автобусов малого класса на шасси грузовиков марки ГАЗ. Мелкосерийное производство полукапотного автобуса КАвЗ-3244, осуществлявшееся дочерней фирмой ООО «Вика ЛТД», свернуто в 2007 году.
Производственная программа КАвЗа на 2009 год состояла из заднемоторных среднеразмерных автобусов модернизированного семейства «Аврора» КАвЗ-4235 и КАвЗ-4238 для пригородного и межрайонного сообщения, а также городского низкопольного мидибусаКАвЗ-4239 на китайском шасси.
Модельный ряд завода включает автобусы среднего класса КАвЗ-4235 и КАвЗ-4238 «Аврора» в городской и пригородной, школьной модификации. В 2010 году Курганский завод провел первый этап рестайлинга базовых моделей. Автобусы получили измененную переднюю маску, новый двигатель, трансмиссию, электрооборудование. В 2011 году автобусы получили новый интерьер. В 2011-2012гг. была осуществлена привязка двигателя Cummins экологического стандарта «Евро-4» к модельному ряду завода. Таким образом, оценщиком сделан вывод о неудовлетворительном функциональном состоянии рассматриваемой модели – модель не конкурентоспособна и значительно уступает современным образцам по основным параметрам. Функциональное устаревание принято в среднем значении диапазона по таблице экспертных оценок и составляет Ифунк = 55%.
Внешний (экономический) износ принят равным Ивн = 0%.
Стоимость объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, определяется по формуле (1) и составляет:
Сзатр = ПВС ´ (1 – Ифиз/100) ´ (1– Ифунк/100 ) ´ (1– Ивн/100) =
= 3127250 ´ (1 – 97,5/100) ´ (1 – 55/100 ) ´ (1– 0/100) = 35182 руб.
Рыночная стоимость остальных объектов определялась исходя из той же логики расчетов в соответствии с изложенной выше методикой, с учетом особенностей, присущих каждому конкретному объекту. Результаты расчетов стоимости объектов оценки с применением затратного подхода приведены в таблице: