Последовательность расчетов при затратном подходе

Текущая стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу рассчитывается в соответствии со следующим алгоритмом (схема 8.1).

1. Определяется стоимость земельного участка (С³).

2. Рассчитывается полная стоимость воспроизводства или замещения оцениваемого объекта (С^В).

3. Производится расчет накопленного износа как суммы всех видов износа ( Σ И_i ).

4. Определяется текущая стоимость объекта по формуле:

С^Т = ( С^В - Σ И_i ) + C^З (8.1).

В соответствии с приведенным алгоритмом оценка недвижимости по затратному подходу основывается на определении восстановительной стоимости объекта и расчета накопленного износа.

Рыночная стоимость земельного участка определяется на основе рыночной информации о выкупе прав долгосрочной аренды земли на рассматриваемой территории.

Восстановительная стоимость находится по формуле:

С^В = В^У · V_СТР · К* I (8.2) ,

где: В^У - восстановительная стоимость унифицированной единицы

измерения данного типа здания, определяемая по сборникам «Удельных показателей восстановительной стоимости» (УПВС);

V_СТР - строительный объём здания в унифицированных единицах измерения;

К - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения оцениваемого здания, его внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса от проектного;

I - коэффициент, учитывающий уровень инфляции с момента издания УПВС до даты оценки.

Определения накопленного износа

Износ в оценке определяется как «утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине». Под накопленным износом понимается сумма всех видов износа здания, возникающих под воздействием различных факторов ( Σ И_i ).

В соответствии с причинами возникновения различают износ недвижимости: физический, функциональный, внешний (или экономический).

Физический износ здания определяют по методу оценки его эффективного возраста. Метод расчёта износа по эффективному возрасту объекта предполагает, что эффективный возраст, отнесённый к сроку экономической жизни, отражает долю физического износа в восстановительной стоимости объекта, то есть: И_Ф / С^В = ЭВ / СЭЖ ,

где: И_ф - физический износ здания;

С^В - восстановительная стоимость бъекта;

ЭВ - эффективный возраст;

СЭЖ - срок экономической жизни.

Функциональный износ, обусловленный недостаточностью элементов, определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства.

При выявлении признаков внешнего износа у оцениваемого объекта его величину определяют методом парных продаж по рыночной информации.

Б) Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Недвижимость - особый вид товара, способный приносить доход своему владельцу. Поэтому существует непосредственная связь между размером инвестиций, вкладываемых в недвижимость при её покупке, и ожидаемыми будущими доходами от её использования. В этом подходе стоимость недвижимости представляется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Она определяется на основе метода капитализации, который состоит в пересчете будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с помощью коэффициента капитализации по формуле:

С^Р = ЧД : ОКК (8.3) ,

где С^Р - рыночная стоимость приносящей доход недвижимости;

ЧД - прогнозируемый доход от использования недвижимости в течение года;

ОКК - общий коэффициент капитализации будущих доходов.

Способы определения ЧД и ОКК приведены в учебном пособии Рожковой О.Н. «Методы определения рыночной стоимости объектов недвижимости»

В) Определение рыночной стоимости по сравнительному подходу

Данный подход базируется на рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому, собранной в первом разделе экономической части. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта. По сопоставимым объектам определяется показатель ВРМ: ВРМ = ЦП/ДВВ,

где ВРМ – валовой рентный мультипликатор;

ЦП – цена продажи сопоставимого объекта;

ДВВ – действительная валовая выручка для сопоставимого объекта недвижимости, определяемая по годовой арендной плате по объектам данного вида.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости осуществляется по формуле:

С^Р = ДВВ⁰⁰ х ВРМ^рын (8.4) ^.

Г) Согласование результатов оценки

После определения рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе трёх подходов осуществляется согласование результатов. Каждому результату оценки присваивается весовой коэффициент так, чтобы в сумме они составляли 1, а затем рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается как средневзвешенная величина этих трёх значений.

Значения весовых коэффициентов обосновываются с точки зрения точности, надёжности, достоверности расчётов по соответствующему подходу.