Сравнительный подход к оценке недвижимости: сущность, методы, понятие и виды корректировок, понятие валового рентного мультипликатора.
Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.
В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:
· метод сравнения продаж;
· метод валовой ренты.
Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.
Корректировки бывают процентные и стоимостные.
Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.
К процентным поправкам можно отнести, например, поправку на местоположение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки
1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.
2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складские пристройки, стоянки автотранспорта и пр.)
Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.
Расчет стоимости объекта осуществляется следующим образом:
1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.
2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.
3. Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.
Понятие качество продукции.
Проблема качества является важнейшим фактором повышения уровня жизни, экономической, социальной и экологической безопасности.
Качество (К) – это совокупность характеристик объекта, относящихся к его способности удовлетворять обусловленные или предполагаемые потребности. [Стандарт ИСО 8402 «Управление качеством и обеспечение качества»].
Под объектомпонимается все, что может быть описано или измерено: товар, услуга, процесс, система, организация или отдельное лицо (лица) или их комбинация.
Обеспечение качества продукции – планируемые и систематически выполняемые организацией-товаропроизводителем действия, создающие уверенность в том, что качество продукции будет соответствовать предъявляемым требованиям.
Высокий уровень качества продукции и услуг способствует повышению спроса на продукцию и увеличению суммы прибыли не только за счет объема продаж, но и за счет более высоких цен.
Качество как экономическая категория носит двойственный характер. Качество оценивает как предприятие-изготовитель товара, так и потребитель со своими критериями оценки качества. В процессе «создания качества» участвуют те и другие.
Письменную гарантию соответствия продукции установленным требованиям (стандартам) дает процедура, называемая сертификацией продукции.
Качество продукции – совокупность свойств, отражающая уровень новизны, надежность и долговечность, экономичность, эргономические, эстетические, экологические и другие потребительские свойства продукции, придающие ей способность удовлетворять обусловливаемые или предполагаемые потребности в системе производственных отношений.
Требования к качеству продукции формируются потребителями (заказчиками), разработчиками, изготовителями, а также государственными органами (приоритет принадлежит потребителю) и закрепляются в соответствующих нормативно-технических документах и договорах.