Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли – продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа)

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

· 1 этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;

· 2 этап – проверка достоверности информации о сделках;

· 3 этап – определение единиц сравнения (1 м², м³, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· 4 этап – внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;

· 5 этап – согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов – аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

В данном случае на этапе сбора исходной информации оценщику не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, для определения его рыночной стоимости. Поэтому было принято решение опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки.

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

· отличие в площадях;

· отличие в объеме.

Е. Состояние объекта.

Ж. Дополнительные улучшения

Расчет стоимости

Представленная ниже информация о сопоставимых объектах-аналогах по производственным зданиям получена оценщиком в результате исследования рынка:

Сопоставимый объект 1. Челябинская область, г. Челябинск, ул. Г. Танкограда. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м²: 1300. Цена: 19 800 тыс. руб. Тел. 233 26 88.

Сопоставимый объект 2. Челябинская область, г. Челябинск, ул. Хлебозаводская. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м²: 1250. Цена: 21 000 тыс. руб. Тел. 235 48 46.

Сопоставимый объект 3.Челябинская область, г. Челябинск, ул. Хлебозаводская. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м²: 450. Цена: 9 500 тыс. руб. Тел. 235 48 46.

Сопоставимый объект 4. Челябинская область, г. Челябинск, ул. Хлебозаводская. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м²: 400. Цена: 7 000 тыс. руб. Тел. 726 19 09.

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 13

Таблица 12

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются от 0 до 30 %.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными. Корректировка не применялась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты – аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Для расчета поправки применяется формула Мисовца: Кпл.объекта = (Площадь объекта – Площадь анало-га)*(-0,022356)
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	В связи с тем, что рынок продажи аналогичных объектов в настоящее время ограничен, оценщику не удалось найти информацию по аналогам, находящимся непосредственно в п. Рудный. Было принято решение использовать доступную информацию по аналогичным объектам в г. Челябинск. Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -20%.
7. Назначение помещения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Поправка на назначение помещения определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж на аналогичные объекты с различным назначением помещения. Все аналоги схожего назначения, поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Таблица 13

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена продажи	руб./м²		19 800 000	21 000 000	9 500 000	7 000 000
Общая площадь	м²	1 199,1	1 300,0	1 250	450,0
Цена 1 м2 площади			15 231	16 800	21 111	17 500
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-15	-15	-15	-15
Скорректированная цена	руб./м²		12 946	14 280	17 944	14 875
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб./м²		12 946	14 280	17 944	14 875
Условия рынка (время предложения)		Июнь 2009 г.	Июнь 2009 г.	Июнь 2009 г.	Июнь 2009 г.	Июнь 2009 г.
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб./м²		12 946	14 280	17 944	14 875
Поправка на площадь объектов оценки	м²	1 199,1	1 300	1 250	450,0
Корректировка	%		2,26	1,14	-16,75	-17,86
Скорректированная цена	руб./м²		13 238	14 442	14 939	12 218
Местоположение		Челябинская обл.,******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25	г. Челябинск, ул. Г. Танкограда	г. Челябинск, ул. Хлебозаводская	г. Челябинск, ул. Хлебозаводская	г. Челябинск, ул. Хлебозаводская
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб./м²		13 238	14 442	14 939	12 218
Состояние объекта		Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка	руб.		-20	-20	-20	-20
Скорректированная цена	руб./м²		10 591	11 554	11 951	9 774
Назначение помещения		Производственное	Производственное	Производственное	Производственное	Производственное
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб./м²		10 591	11 554	11 951	9 774
Расположение объекта		Отдельно стоящее	Отдельно стоящее	Отдельно стоящее	Отдельно стоящее	Отдельно стоящее
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб./м²		10 591	11 554	11 951	9 774
Выводы:
Общая валовая коррекция			-12,74	-13,86	-31,75	-32,86
Весовой коэффициент			0,25	0,25	0,25	0,25
Стоимость объекта	руб./м²	10 968
Стоимость объекта	руб.	13 151 157

Вывод: Рыночная стоимость производственной базы, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., ******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25 по состоянию на дату оценки, выполненная сравнительным подходом, с учетом округления соответствует: 13 151 000,00 (Тринадцать миллионов сто пятьдесят одна тысяча) рублей, в том числе НДС.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный.

В итоге были получены следующие результаты:

Таблица № 14 Результаты оценки (руб.)

Идентификация объекта оценки	Производственная база, расположенная по адресу: Россия, Челябинская обл., ******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная:
- сравнительным подходом	13 151 157
- доходным подходом	12 093 337
- затратным подходом	13 349 640

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурныеколебания.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в оценке подходов придаются различные весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

Анализируя применимость каждого подхода при оценке объектов, оценщик пришел к следующим выводам:

При оценке данных объектов результаты, полученные при использовании сравнительного подхода, в наибольшей степени отражают его рыночную стоимость.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.

Таблица 15

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации, %
Полнота информации, %
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %
Способность учитывать конъюнктуру рынка, %
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %
Весовые показатели достоверности подхода оценки, %

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=V₁*Q₁+V₂* Q₂+V₃*Q₃

где:

· V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,

· V_1, V_2, V₃ - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.

· Q_1, Q_2,Q₃_, – удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Согласование результатов произведено в табличной форме и представлено в Таблице 16.

Таблица 16 - Согласование результатов оценки

Подход	Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб.	Весовой коэффициент	Скорректированная величина рыночной стоимости, руб.
Сравнительный	13 151 157	0,4	5 260 463
Доходный	12 093 337	0,3	3 628 001
Затратный	13 349 640	0,3	4 004 892
ИТОГО			12 893 356

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

2.12.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости.

На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данном отчете можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость представленной к оценке производственной базы, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., ******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25 на дату оценки 11 июня 2009 г. с учетом округления составляет: 12 893 000 (Двенадцать миллионов восемьсот девяносто три тысячи) рублей, в том числе НДС.

Данный Отчёт выполнен на основании договора от 11 июня 2009 г. № 18-02/09.

Выполнил: оценщик ___________________________ Хусамов Р.Р.

Выполнил: оценщик ___________________________ Архипов А.Г.

Директор ООО «Динос» ___________________________ Архипов А.Г.