Корректировка на месторасположение земельного участка.
В связи с тем, что рынок земель коммерческого ипроизводственно-складского назначения в Сортавальском районе не развит, в качестве аналогов были рассмотрены предложения на продажу объектов коммерческого ипроизводственно-складского назначения, расположенных г. Петрозаводске. Объект оценки находится в г. Сортавала. По мнению оценщика необходимо сделать корректировку на месторасположение.Для проведения корректировки на месторасположение использовался метод парных продаж. («Оценка недвижимости» Грязнова А.Г. и Федотова М.А.).
Для определения использованы объекты, отличающиеся только одним параметром – месторасположением (площади объектов незначительно отличаются, что позволяет использовать данные аналоги).
Расчёт корректировки производится по формуле Со/Са-1,
где Со – стоимость 1 кв. м квартиры, аналогичной по расположению с объектом оценки,
Са – стоимость 1 кв. м квартиры, аналогичной по расположению с объектом-аналогом.
Пара №1.
Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/
Объект №2. Источник: http://vse.karelia.ru/
Расчет корректировки.
Объект №1. Со=1250000/32,2=38820
Объект №2. Са=1450000/35,1=41311.
Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -6,03%
Пара №2.
Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/
Объект №2. Источник: http://vse.karelia.ru/
Расчет корректировки.
Объект №1. Со=1200000/29,7=40404
Объект №2. Са=1500000/32,9=45593.
Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -11,38%
Пара №3
Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/
Объект №2. Источник: http://vse.karelia.ru/
Расчет корректировки.
Объект №1. Со=1568000/38,5=40727
Объект №2. Са=1600000/38,5=43243.
Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -5,82%.
Среднее значение корректировки: - 7,74 %.
Корректировка на площадь.В связи с недостаточно развитым рынком оценщик вынужден применять аналоги значительно отличающиеся по площади от объекта оценки, так как информации о сопоставимых по площади объектов-аналогов нет в наличии. В связи с чем необходимо ввести корректировку на площадь. При расчете поправки на несоответствие площади объекта-аналога площади оцениваемого объекта использованы поправкина основании методики Власова Д.И. (http://www.niec.ru/Met/met006.htm).
Ks = Ln (So) / Ln (Si) ,
где Ks - коэффициент корректировки, Ln - функция натурального логарифма по основанию е.
Оценщик считает допустимым использование данной методики, так как во всех сегментах рынка земельных участков в соответствии с принципом спроса и предложения земельные участки с меньшей площадью обладают повышенным спросом и соответственно стоят дороже, чем земельные участки большей площади.
Корректировка на категорию земель.Объекты-аналоги, как и объект оценки, относятся к категории земель населенных пунктов. Корректировка не требуется (допущение обосновано в Разделе 5).
Корректировка на разрешенное использование.Разрешенное использование объекта оценки –под здание котельной и территорию обслуживания. Объект-аналог № 1 – под строительство магазина.Оценщик считает целесообразным ввести корректировку для аналога № 1 в размере – 60%. Величина корректировки принимается на основании справочника «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» «Приволжского финансового центра оценки и консалтинга, том 3, стр. 231.
Корректировка на наличие коммуникаций.Корректировка не требуется, так как у объекта оценки есть все необходимые коммуникации. Но поскольку Оценщик считает земельный участок, как условно свободный, то как правило вопрос о подведении коммуникаций к земельному участку встает вовремя проектирования улучшений на нем, и закладываются в стоимость самого возведения объектов недвижимости. Поэтому Оценщик исходит из допущения, что у оцениваемого земельного участка коммуникации проходят рядом с участком, также как и у объектов-аналогов есть все коммуникации, проходящие рядом с земельным участком, подключение их не вызовет сложностей.
Корректировка на транспортную доступность.Объекты-аналоги находятся в г. Петрозаводске и имеют хорошую транспортную доступность. Объект оценки также имеет хорошую транспортную доступность. Корректировка не требуется (допущение обосновано в Разделе 5).
Вес объектов аналогов.
Для окончательного расчета стоимости объектов оценки были рассчитаны веса каждого аналога. Веса объектам-аналогам придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:
(Q-gi)/Q 
где D - удельный вес, %; Q – суммарное количество внесенных корректировок;
gi – количество корректировок по данному аналогу;n - количество аналогов.
При окончательном расчете произведено округление стоимости объекта до разряда тысяч.