Об оценке рыночной стоимости права собственности на земельный участок

ОТЧЕТ № 122-29-04/16

Об оценке рыночной стоимости права собственности на земельный участок,

расположенный по адресу:

Республика Карелия, г. Сортавала, ул. Швейников,

Кадастровый номер 10:07:0010213:55

ЗАКАЗЧИК	ИП Кошкин Алексей Алексеевич
ИСПОЛНИТЕЛЬ	ООО «ВЕНТА-ХХI»
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА	29 апреля 2016 г
СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ	26 апреля – 29 апреля 2016 г

ПЕТРОЗАВОДСК

Кошкину А.А.

УважаемыйАлексей Алексеевич!

На основании Договора № 97-о на выполнение работ по оценке имущества от 26.04.2016 г. специалистами ООО «ВЕНТА-XXI» произведена оценка рыночной стоимости права собственности на земельный участок площадью 978кв.м с кадастровым номером 10:07:0010213:55, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Сортавала, ул. Швейников.

Предполагаемое использование результатов оценки – результаты оценки могут быть использованы для оспаривания в комиссии/суде по инициативе Заказчика результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в связи с установлением его рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости права собственности на объект произведена по состоянию на 01.01.2010 г.

Проверка подлинности предоставленных документов и информации не проводилась. Обращаем Ваше внимание, что данное сопроводительное письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет приведенный далее. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Выводы, содержащиеся в данном отчете, основаны на информации, заключениях и расчетах, полученных в результате исследований рынка недвижимости, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на статистических и документальных данных, на деловых встречах и переговорах, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации, заключения и методики расчетов приведены в соответствующих разделах отчета.

Оценка имущества была произведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., с федеральными стандартами оценки ФСО №1, №2, №3,№7 со сводом стандартов НП СРО «СВОД».

Произведенные исследования и расчеты, на основании доступной нам информации, позволяют сделать выводы:

Рыночная стоимостьправа собственности на объект оценки - по состоянию на 01.01.2010 г.НДС не предусмотренсоставляет

455000 (Четыреста пятьдесят пять тысяч) рублей НДС не предусмотрен

Если у Вас возникли какие-либо вопросы по произведенной оценке, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Надеемся на дальнейшее плодотворное сотрудничество.

C Уважением,

Директор ООО «ВЕНТА-ХХI» В.В. Раппаков

Содержание

Раздел 1 Основные факты и выводы... 4

Раздел 2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.. 4

Раздел 3 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКе.. 4

Раздел 4 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ.. 6

Раздел 5 допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.. 7

Раздел 6 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.. 7

Раздел 7 ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ.. 10

Раздел 8 Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.. 10

РАЗДЕЛ 9 Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. 12

Раздел 10 ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ОЦЕНКИ.. 28

РАЗДЕЛ 11АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.. 29

РАЗДЕЛ 12 Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.. 29

РАЗДЕЛ 13 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ.. 35

РАЗДЕЛ 14 ИТОГОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ СТОИМОСТИ.. 42

Перечень информации и документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.. 43

ПРИЛОЖЕНИЯ.. 44

Раздел 1Основные факты и выводы

основания для проведения оценки	Договор на выполнение работ по оценке имущества № 97-о от 26.04.2016 года
Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Местонахождение объекта оценки	Республика Карелия, г. Сортавала, ул. Швейников
Тип объекта оценки	Недвижимость
Объект оценки и его общаяхарактеристика	Земельный участок общей площадью978 кв.м, кадастровый номер 10:07:0010213:55 (см. подробные данные в Разделе 8 настоящего отчета)
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Доходный подход	Не применялся
Затратный подход	Не применялся
Сравнительный подход	454 775рублей НДС не облагается[1]
рыночная стоимость	455 000 (Четыреста пятьдесят пять тысяч) рублей НДС не облагается[2]
ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости	Только в рамках предполагаемого использования результатов оценки

Раздел 2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

- объект оценки - состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии), - характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики, -права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки	Земельный участок общей площадью978 кв.м, кадастровый номер 10:07:0010213:55 Категория земель: земли населенных пунктов Разрешенное использование: под здание котельной и территорию обслуживания Кадастровый паспорт земельного участка № 1000/240/16-50267 от 28.04.2016 года Земельный участок - право собственности, без обременений и ограничений
имущественные права на объект оценки	На дату оценки и дату составления отчета: данные о правообладателе отсутствуют
цели проведения оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
предполагаемое использование результатов оценки	Результаты оценки могут быть использованы для оспаривания в комиссии/ суде по инициативе Заказчика результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в связи с установлением его рыночной стоимости
вид стоимости	Рыночная стоимость
дата оценки
срок проведения оценки	26 апреля – 29 апреля 2016 года
допущения, на которых должна основываться оценка	Приведены в Разделе 5 «Допущения и ограничительные условия»

Раздел 3 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКе

Заказчик	Индивидуальный предприниматель Кошкин Алексей Алексеевич ИНН 1003000014568 ОГРНИП 304103924500015 Паспорт: 86 04 № 823776 выдан 25.12.2006 года ОВД г. Кондопоги РК Местонахождение: 186200, Республика Карелия, г. Кондопога, 5а-8
ИСПОЛНИТЕЛЬ, Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор	Общество с ограниченной ответственностью «ВЕНТА-ХХI»
местонахождение юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор	185005, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Ригачина д.37А
Реквизиты	ИНН 7725665534 КПП 100101001,ОГРН 1097746128908 от 11.03.2009 г.
оценщики ооо «ВЕНТА-ХХI» члены сро, включенные в реестр саморегулируемых организаций	Зинкевич Инна Юрьевна Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков НП «Сообщество специалистов-оценщиков» (НП «СМАО») от 07 декабря 2011 года. Регистрационный номер 3428 Диплом ПП-I № 734442 от 06 июля 2011 года Международная академия оценки и консалтинга, специализация «Оценка собственности; оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Полис № 433-705-061061/15 обязательного страхования ответственности оценщиков от 16 сентября 2015 года Филиал СПАО «Ингосстрах» в Республике Карелия Страховая сумма: 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей Стаж работы в оценочной деятельности: - с декабря 2011 года. Лукин Илья Владимирович Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации НП СРО «СВОД» от 25 июля 2013 года. Регистрационный номер 148 Диплом ПП-I № 734437 от 06 июля 2011 года Международная академия оценки и консалтинга, специализация «Оценка собственности; оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Полис № 433-705-061079/15 обязательного страхования ответственности оценщиков от 16 сентября 2015 года Филиал СПАО «Ингосстрах» в Республике Карелия Страховая сумма: 5 000 000 (Пять миллионов) рублей Стаж работы в оценочной деятельности: - с октября 2010 года Трудовой договор № - б/н от 24.06.2013 года
ОЦЕНЩИК, выполнивший отчет	Лукин Илья Владимирович Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации НП СРО «СВОД» от 25 июля 2013 года. Регистрационный номер 148 Диплом ПП-I № 734437 от 06 июля 2011 года Международная академия оценки и консалтинга, специализация «Оценка собственности; оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Полис № 433-705-061079/15 обязательного страхования ответственности оценщиков от 16 сентября 2015 года Филиал СПАО «Ингосстрах» в Республике Карелия Страховая сумма: 5 000 000 (Пять миллионов) рублей Стаж работы в оценочной деятельности: - с октября 2010 года Трудовой договор № - б/н от 24.06.2013 года Адрес фактического местонахождения оценщика: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Энгельса, д.10
сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор	Полис № 433-705-060870/15 обязательного страхования ответственности оценщиков от 16 сентября 2015 года Филиал СПАО «Ингосстрах» в Республике Карелия Страховая сумма: 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей
Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах	Не привлекались

Раздел 4ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

(Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в текущей редакции)

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

Инвестиционная стоимость, когда определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость, когда определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Подходы к оценке –совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Сравнительный подход –совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход -совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Балансовая стоимость имущества –стоимость имущества с учетом бухгалтерской амортизации.

Право собственности -совокупность правовых норм, закрепляющих принадлежность материальных благ конкретным лицам, возможность владеть, пользоваться и распоряжаться ими, а также обеспечивающих защиту правомочий собственников в случае их нарушения. Основными источниками регулирования отношений собственности в Российской Федерации являются: Конституция РФ, раздел II ГК РФ «Право собственности и другие вещные права» (ст. 209–306).

К объектам оценкиотносятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта оценкиопределяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной ил планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценкиопределяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая величина стоимости объекта оценки -величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости)является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Объект-аналог -объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Наиболее эффективное использование–использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Улучшения земельного участка– все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для последующего использования.

Ликвидность- возможность реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств.

Раздел 5допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Следующие предположения, допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью настоящего Отчета:

1. Настоящий отчет составлен в краткой повествовательной форме. Это означает, что в отчете приведены лишь основные результаты аналитической работы оценщика. Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным.

2. Предполагается, что все существующие федеральные, государственные и местные законы и инструкции соблюдены, если не указано иначе.

3. Оценщик не может разглашать содержание настоящего отчета в целом или по частям без предварительного письменного согласования с заказчиком.

4. По согласованию с заказчиком от оценщика не требуется проведение дополнительных работ, если только не будут заключены иные дополнительные соглашения.

5. Оценщик не несет ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности, включая сервитуты и иные обременения в виде прав третьих лиц. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

6. Оценщик не обязан приводить подробные обзорные материалы по объекту оценки. Все подобные материалы в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об объекте.

7. Данные о физических и технических характеристиках объекта оценки, приведены на основании документов, предоставленных Заказчиком.

8. Исходные характеристики оцениваемого объекта приняты на основании данных, предоставленных Заказчиком.

9. Оценщики не несут ответственности за наличие скрытых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость объекта оценки, ни за необходимость выявления таковых. В частности, это касается вредных веществ в почве или в использованных строительных материалах. Для выявления наличия или отсутствия подобных неблагоприятных факторов необходимо специальное экспертное обследование объекта, не входящее в задачу данного отчета.

10. Предполагается, что собственник оцениваемого объекта рационально и компетентно управляет принадлежащей ему собственностью.

11. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующихматериалов.

12. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета возможно только после предварительного письменного согласования с оценщиком. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.Оценщик не несет ответственности за распространение, Заказчиком данных (включая результаты оценки) отчета об оценке, на использование которого были наложены соответствующие ограничения.

13. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

14. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта. Представленные в отчете анализ и расчеты основаны на предположении, что курс рыночных реформ в России и в Карелии не претерпит резких изменений.

15. Настоящий отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно наиболее вероятной цены продажи оцениваемого объекта на дату оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке именно по этой цене.

16. Заказчик не может отказать в принятии отчета об оценке объектов оценки в случае наличия в нем незначительных недостатков редакционно-технического характера:

Опечаток, содержащих грамматические, орфографические или пунктуационные ошибки, если они не ведут к неоднозначному толкованию текста или искажению смысла текста и не носят массового характера.

- Наличие незначительных недостатков редакционно-технического характера (менее десяти процентов печатного объема текста) не умаляет достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения и не является основанием для признания итоговой величины рыночной или иной стоимости объектов оценки не достоверной или не рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

- Допускаются орфографические опечатки и стилистические ошибки в написании латинских наименований кириллицей (Постановление ФАС Поволжского округа от 11.01.2005г. №А57-3779/04-7).

- При выявлении существенных ошибок (не грамматических, или если грамматическая ошибка привела к искажению смысла текста) Отчет об оценке должен быть заменен (сложившаяся практика издания и применения распорядительных документов).

17. Заказчик принимает условие освободить и обезопасить оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности происходящих от иска третьих сторон к заказчику вследствие легального использования третьими сторонами данного отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий со стороны оценщика в процессе составления данного отчета.

18. Неопределенность в направлении дальнейшего экономического развития России, сложившаяся на дату оценки, не позволяет сделать достаточно точные прогнозы. Произведенные в настоящем отчете анализы, расчеты и заключения основаны на уровне цен, состоянии рынка и тенденциях его развития, сложившиеся по состоянию на дату оценки. Учитывая, что любая исходная информация для расчетов базируется на принципе усреднения, Оценщиком введено округление по Подходам и Общему согласованию в размере не более 5%.

19. В рамках данного Отчета расчеты проведены с использованием программного комплекса Microsoft® OfficeExcel® 2007 и могут незначительно отличаться при перерасчете на других вычислительных устройствах.

20. Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной через оспаривание земельный участок должен рассматриваться как свободный. Поскольку Оценщик считает земельный участок, как условно свободный, то как правило вопрос о подведении коммуникаций к земельному участку встает вовремя проектирования улучшений на нем, и закладываются в стоимость самого возведения объектов недвижимости. Поэтому Оценщик исходит из допущения, что у оцениваемого земельного участка коммуникации проходят рядом с участком, также как и у объектов-аналогов есть все коммуникации, проходящие рядом с земельным участком, подключение их не вызовет сложностей.

21. Объекты-аналоги расположены в г. Петрозаводске в связи с чем, Оценщик допускает возможным принять транспортную доступность для объектов-аналогов как хорошую, так как в г. Петрозаводске достаточно развитая инфраструктура и к большинству объектов коммерческого и производственного назначения транспортная доступность характеризуется как хорошая.

22. Объекты-аналоги расположены в г. Петрозаводске в связи с чем, Оценщик допускает возможным принять категорию земель для объектов-аналогов как земли населенных пунктов, так как у большинства объектов коммерческого и производственного назначения категория земель – земли населенных пунктов.

23. Оценщик допускает возможным принять набор прав для объектов-аналогов как право собственности в связи с тем, что объявления выставлены в разделе «Продажа», а также то, что данное условие является существенными продавец бы указал эту информацию в объявлении.

24. Объекты-аналоги № 2,3 обременены ипотекой. Оценщик допускает не учитывать данное обременение, так как объекты-аналоги являются состоявшимися сделками, а не предложениями на продажу и на момент продажи объекты-аналоги не были обременены ипотекой, так как в портал росреестра вносится информация об условиях состоявшейся сделки, где указывается, что объект был приобретен в ипотеку. На портале росреестра указывается доля собственника, так как в сделке часто участвует несколько собственников, но прописывается вся площадь объекта и полная сумма сделки, в связи с чем Оценщик допускает возможным использовать объекты-аналоги № 2,3.

25. Итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев. Рыночная стоимость установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

26. В соответствии гл. 21, ст. 146 п.2 налогового Кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС.

Специальные допущения

1.Вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок оценка проводится для права собственности, без учета обременений и ограничений, так как согласно п. 10 ФСО № 4 кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

2. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

3. Согласно п. 20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Учитывая предполагаемое использование результатов оценки, оцениваемый земельный участок оценивается как незастроенный.

4. Так как дата оценки является ретроспективной, осмотр объекта оценки не проводился. Оценщик исходит из допущения, что в период с даты оценки до даты составления отчета количественные и качественные характеристики земельного участка, содержащиеся в документах, предоставленных Заказчиком, не изменились.

5.Оценщик использовал документы, датированные после даты оценки, так как у Заказчика отсутствовали документы, датированные до даты оценки. Сопоставив данные кадастрового паспортаи данные публичной карты росреестра, Оценщик сделал вывод, что в период с даты оценки до даты осмотра количественные и качественные характеристики объекта оценки не изменились.

6. В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ заказчиком оценки может выступать не только собственник объекта оценки, но и любое заинтересованное лицо, чьи интересы затрагивает кадастровая оценка, в т.ч. арендатор земельного участка, а также собственник улучшений, так как в соответствии с законодательством имеет первоочередное право на выкуп или аренду данного земельного участка, следовательно, является заинтересованным лицом (так как выкуп или аренда производится от кадастровой стоимости).

Раздел 6 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценкиопределялась на основе[3]:

ü Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» " В соответствии с ч.1, ст. 15 Конституции РФ и ст.7, п.1 ГК РФ, при определении итоговой величины рыночной стоимости недвижимости Оценщик использовал «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»:

ü Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г., № 297;

ü Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г., № 298;

ü Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г., № 299;

ü Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г., № 611.

ü Свод стандартов НП СРО «СВОД» (в текущей редакции).

Применение указанных стандартов обусловлено тем, что Объект оценки находится на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик осуществляет свою деятельность на территории РФ. Указанные стандарты использовались при определении подходов к оценке, порядка проведения работ, при составлении Отчета об оценке.

Работы выполнялись с применением и других действующих нормативных документов, ссылки на которые представлены в тексте Отчета, перечень которых приведен в Приложении №1 к настоящему Отчету.

Анализ влияния социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта и анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта.

Затратный подход

Отказ от применения

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Рыночная стоимость имущества определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины рассчитанного износа.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость улучшений(строений) на участке за вычетом накопленного износа.

Для оценки незастроенных земельных участков затратный подход не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически (за исключением уникальных случаев создания искусственных намывных территорий и островов).

В связи с чем оценщик в данной работе не применяет затратный подход.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвыч