Формирование рынка земли в Республике Беларусь

В Советском Союзе, в состав которого входила Беларусь, все земли были национализированы и стали исключительно собст­венностью государства. Обретение республикой независимости в начале 1990-х гг. и переход к рыночным отношениям обусло­вили необходимость подготовки законодательных основ для ста­новления частного сектора в экономике, в том числе и в сфере земельных отношений. Так, в июне 1993 г. был принят Закон «О праве собственности на землю», в ноябре 1998 г. — Кодекс Республики Беларусь о земле. Таким образом было положено начало созданию нормативно-правовой базы для формирования рынка земли. Впервые за многие десятилетия была признана правомерность существования частной собственности на землю и разработан правовой механизм ее функционирования [2, с. 277].

На 1 января 2010 г. сельскохозяйственная освоенность земель Беларуси составляет около 44 % , а распаханность – более 27% , что в 3 раза превышает среднемировые показатели и показатель по СНГ и свидетельствует о довольно высокой степени антропогенной освоенности земельного фонда страны. Кроме того, в республике более высокая обеспеченность сельскохозяйственными землями в расчёте на одного жителя, в том числе и пахотными (соответственно 0,92 и 0,56 га), что превышает в 1,5 в 2 раза аналогичные показатели в странах Европы[5].

Кроме того, в этот фонд входят земли населенных пунктов, про­мышленности, транспорта, курортных зон и иного несельско­хозяйственного назначения, лесного и водного хозяйства, а также земли государственного запаса. За последние годы объем земельного фонда сельскохозяйственного назначения сущест­венно уменьшился в связи с загрязнением земель радионукли­дами в результате аварии на Чернобыльской АЭС и передачей их в состав особо охраняемых территорий.

Собственность на землю в Беларуси представлена в частной и государственной формах. В частной собственности могут на­ходиться участки, приобретаемые отдельными лицами для строительства жилых домов, дач, ведения личного подсобного или фермерского хозяйства и прочей деятельности. Условиями приватизации объектов государственной собственности и реа­лизации инвестиционных проектов допускается частная собст­венность на землю для юридических лиц. Введение частной собственности на землю дало толчок развитию рыночного обо­рота земельных участков несельскохозяйственного назначения и становлению рынка земли как капитального актива в Белару­си. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, можно продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду и ис­пользовать в качестве залога для материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Цена земельных участков при их купле-продаже устанавливается по договору между сторонами и формируется на рыночной основе. Крометого, в республике применяются нормативные (устанавливаемые исходя из качества земельного участка) и льготные (для определенных категорий лиц) цены.

В последние годы в Беларуси наблюдается существенный рост цен на городские и пригородные земельные участки, что свидетельствует о повышенном спросе на данном сегменте рынка земли как капитального актива. Уникальность городских земельных участков, качественные параметры их местоположения предопределяют необходимость высокой степени государственного регулирования и контроля со стороны государства в отношении процесса купли-продажи. Это находит отражение в таких мерах земельного и градостроительного регулирования, как сервитуты (предоставление права ограниченного пользования соседним участком), различные градостроительные регламенты, разрешения и обязательства. Дальнейшее развитие данного сегмента рынка связано с обеспечением гарантий прав собственности и аренды, развитием ипотечного кредитования и повышением эффективности земельного и градостроительного регулирования.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то, поскольку они находятся только в собственности государства, целесообразно говорить о развитии рынка услуг земли. Согласно ст. 43 и 45 Кодекса Республики Беларусь о земле, арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица, граждане других государств, международные организации, а срок аренды не должен превышать 99 лет. Размер арендной платы устанавливается исходя из величины земельной ренты. В среднем по республике арендная плата за 1 га пахотных земель составляет около 21,6 тыс. руб., а за земли с содержанием гумуса свыше 2,2 % — от 30 до 65 тыс. руб.

Для продолжения эффективного существования рынка услуг земли необходимы дальнейшее государственное правовое и экономическое регулирование земельных отношений в направлении освоения долгосрочной аренды земли, широкое внедрение рыночных операций с землей (залог, обмен земельными участками сельскохозяйственного назначения), создание инфраструктуры земельного рынка и т.д. Это требует от государства проведения долговременной научно обоснованной земельной политики, которая позволила бы вывести аграрные отношения на качественно новый, рыночный уровень.

В республике существует промежуточная форма землепользования — пожизненное владение. В этом случае пожизненный владелец получает землю от собственника и фактически пользуется всеми правами собственника. В то же время он несет ответственность перед собственником за сохранность объекта собственности и может передавать участок другим лицам только на срок своей жизни. За пользование землей ее владельцы и пожизненные пользователи уплачивают земельный налог [2, с. 277 –279].

Вопросы для самопроверки

1. Назовите общие черты факторов «земля», «капитал», «труд».

2. В чем состоит особенность предложения земли как факто­ра производства?

3. В чем сущность чистой земельной ренты? Всегда ли при осуществлении сельскохозяйственного производства возникает чистая земельная рента?

4. Почему интересы землевладельцев и землепользователей вступают в противоречие, когда речь идет о сроках заключения арендных договоров?

5. Назовите условия, при которых возникает дифференциаль­ная земельная рента по

а) плодородию, б) местоположению.

6. От каких факторов зависит чистая земельная рента?

7. Почему кривая спроса на землю имеет нисходящий ха­рактер?

8. Назовите факторы, влияющие на цену земли при ее куп­ле-продаже.

9. Перечислите причины, в силу которых гипотезу о неэлас­тичности предложения земли нельзя назвать строгой.

Литература

1. Нуреев, Р. М. Курс микроэкономики : учебник / Р. М. Нуреев. – 2-е изд., изм. – М.: Норма: Инфра – М, 2010. – 576 с.

2. Бондарь, А. В. Микроэкономика : учеб.пособие / А. В. Бондарь, В. А. Воробьев, H. П. Сухарева [и др.]; под ред. А. В. Бондаря, В. А. Воробьева. — 2-е изд. — Минск : БГЭУ, 2009. – 415 с.

3. Новикова, И. В. Микроэкономика: учебник / И. В. Новикова [и др.]; под ред. И. В. Новиковой, Ю. М. Ясинского. - Минск: Тетра - Системс, 2010.- 448 с.

4. Тодаро, М. Экономическое развитие: Учебник / Пер. с англ. под ред. С. М. Яковлева, Л. З. Зевина. – М.: Экономический факультет МГУ, ЮНИТИ, 1997. – 671с.

5. AgroWeb[Электронный ресурс].−2011.− Режим доступа: http://aw.belal.by/russian/prof/prof.htm − Дата доступа : 19.11.2011.

­Семинар 12 Рынок земли(2 часа)

Запоминаем

основные понятия

Арендная плата, дифференциальная земельная рента по местоположению, дифференциальная земельная рента по плодородию,землевладение,землепользование, искусственное плодородие почвы, монополия на землю как на объект хозяйствования,монополия частной собст­венности на землю,несельскохозяйственный спрос на землю,предложение земли, сельскохозяйственный спросна землю, сервитуты, спрос на землю, цена земли, чистая (абсолютная) рента, экономическая рента, экономическое плодородие почвы.

Обсуждаем

1. Земля как фактор производства. Ограниченность земли. Земля как возобновляемый природный ресурс: естественное и экономическое плодородие почвы.

2. Экономическая рента. Земельная рента как цена за использование земли.

3. Определение размера ренты в условиях конкуренции. Рента и арендная плата. Цена земли.

аналитическая лаборатория: считаем, размышляем, обсуждаем…

1. Источником чистой экономической ренты являются:

1) лучшее качество ресурса по сравнению с качеством последней используемой единицы данного ресурса;

2) жесткая ограниченность ресурса;

3) дополнительные вложения, улучшающие качество ресурса;

4) превышение величины спроса на ресурс над величиной его пред­ложения в точке равновесия;

5) разница между рыночной ценой и более низкой ценой, по которой удалось приобрести ресурс.

Цена земли

1) всегда зависит от плодородия почвы;

2) находится в прямой зависимости от рыночной ставки процента;

3) это капитализированная рента;

4) верно 1) и 3);

5) все ответы правильные.

3. Уменьшение спроса на продукты питания обусловит то, что сельскохозяйственный спрос на землю:

1) увеличивается;

2) уменьшается;

3) не изменится;

4) нет правильного ответа.

Считаем

1.Спрос на землю описывается уравнением Q = 1000 – 50R, где Q -площадь доступных участков земли (в га), R - ставка ренты (тыс. руб. за га). Площадь земельных угодий - 700 га. Определите равновесную ставку ренты и цену одного гектара, если известно, что ставка процента равна 12%.

Кейс 1

Сочные земли

Источник: по материалам статьи: Шевцова, О. Сочные земли // Эксперт Online. - 2008- 22 апреля.

Одним из самых сложных и спорных вопросов, связанных с проведением Олимпиады в Сочи, стал вопрос земельный. Нехватка участков породила рост цен, который начался с того момента, как стало известно, что город будет представлен в МОКе и претендовать на проведение Олимпийских игр. После объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 спрос на землю начал расти грандиозными темпами. По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», только за ночь с 4 на 5 июля 2007 года цены на недвижимость выросли на 20%.

Как известно, в связи с ограниченностью земельных ресурсов в Сочи и его окрестностях было принято решение о том, что для строительства олимпийских объектов земельные участки будут изыматься у владельцев за определенную компенсацию. Компенсация будет предложена как денежная, так и натуральная, в виде альтернативного земельного участка в Краснодарском крае. При этом не исключен вариант, что собственнику или арендатору земли могут быть предложены сразу оба вида компенсации.

Цена участка должна быть рыночной, чтобы не обидеть собственника. Для этого было принято решение: при определении рыночной стоимости в качестве возможного варианта застройки должно рассматриваться так называемое наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка. Такое использование дает максимальную стоимость земли по сравнению с другими вариантами застройки территории. От того, насколько качественно проведен этот анализ, будет зависеть и адекватность полученного в итоге результата.

Проблема состоит еще и в том, что разброс цен очень велик. По данным «Миэль», самые дорогие участки в Сочи расположены на расстоянии не более одного километра от моря. Диапазон стоимости таких участков лежит в пределах от 100 до 500 тыс. долларов за сотку. В Центральном районе, который считается самым престижным, средняя цена предложения чуть превышает 70 тыс. долларов за сотку. В Хостинском районе - 33 тыс. долларов за сотку, при этом разброс цен от 4 до 305 тыс. долларов. Такой разброс объясняется тем, что рынок земли в Сочи является стихийным. Поэтому очень сложно вынести заключение на основании сравнения стоимости участка со стоимостью сопоставимых участков, то есть имеющих то же наилучшее использование, что и объект оценки, недавно проданных или предлагаемых на продажу. Необходим также способ расчета стоимости на основании анализа будущего девелопмента (соответствующего варианту наилучшего использования).

Вопросы

1. Покажите графически (схематично), как изменилась ситуация на рынке земли в Сочи после объявления решения МОК о проведении Олимпиады-2014.

2. Предложите формулу расчета цены участка земли в Сочи, которая бы учитывала влияющие на нее обстоятельства, о которых идет речь в кейсе.

Тема 10 Общее равновесие 
и экономическая эффективность

1.Саморегулирование экономической системыи обеспечение равновесия

2. Эффективность обмена. Эффективность и справедливость

3. Эффективность производства

4. Эффективность структуры выпуска продукции

5. Общее равновесие и экономика благосостояния. Критерии оценки благосостояния