Организация эксплуатации и ремонта зданий, сооружений, оборудования

Особое внимание при организации эксплуатации зданий и сооружений следует уделять поддержанию их должного эстетического вида и санитарно-комфортных условий в них, что предполагает проведение ремонтов различной сложности. Планово - предупредительные ремонты зданий и сооружений проводятся для предотвращения их преждевременного износа, аварий, а также для поддержания зданий и инженерного оборудования в постоянной эксплуатационной готовности. Для этого организуют периодические осмотры зданий. Существуют три вида осмотра:

общий - осматривается все здание в целом, включая все конструкции, инженерное оборудование, различные виды отделки здания;

частичный- осматриваются лишь отдельные части здания, например крыша, перекрытие, центральное отопление, водопровод, лифты и т. п.;

внеочередной— проводимый после различных стихийных бедствии (ливней, сильных ветров, снегопадов, наводнений и т. п.).

Общие осмотры должны проводиться два раза в год, весной (после таяния снега) и осенью (перед наступлением отопительного сезона, до образования снежного покрова).

Частичный осмотр отдельных конструкций или оборудования (инженерного) проводится при появлении деформаций (аварийных), а также при эксплуатации инженерного оборудования, которое должно осматриваться чаще, чем это делается при общем осмотре.

При внеочередном осмотре устанавливается состояние здания после стихийных бедствий. При этом особое внимание обращается на немедленное устранение повреждений, угрожающих жизни людей.

Для зданий предприятий общественного питания предусматривается два вида ремонта: текущий и капитальный. Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей зданий и инженерного оборудования от преждевременного износа. Все работы по текущему ремонту в свою очередь подразделяются на две группы:

профилактический ремонт, объем и сроки выполнения которого предусмотрены планом;

непредвиденный ремонт, заключающийся в срочном исправлении мелких повреждений и дефектов.

К профилактическому ремонту относятся следующие работы: окраска кровли, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнений и окраска фасадов, лестничных клеток и других помещений. На проведение этих работ планируется примерно 75—80% средств на текущий ремонт. Остальная часть этих средств расходуется на непредвиденный ремонт.

Капитальный ремонт проводится за счет амортизационных отчислений.

Различают комплексный и выборочный капитальные ремонты. Комплексный капитальный ремонт предусматривает одновременное восстановление всех изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства.

Выборочный капитальный ремонт должен проводиться в зданиях, отдельные конструктивные элементы или санитарно-технические устройства которых сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене.

В зависимости от характера неполадок ремонт оборудования делят на аварийный и планово-предупредительный.

Аварийным называют неожиданный ремонт из-за поломки и т. п.; он возникает в результате нарушения нормального режима эксплуатации оборудования. Аварийный ремонт связан с внеплановой остановкой оборудования и ведет к вредным для производства последствиям: простою работников, нарушению ритма производства, порче товаров в холодильниках и т. п.

Планово-предупредительным (ППР)называют профилактический ремонт оборудования, выполняемый по плану, календарному графику.

Весь комплект ремонтных работ в системе ППР подразделяется на межремонтное техническое обслуживание и плановые ремонты. В свою очередь они делятся на следующие виды:

1) малый ремонт деталей оборудования без разборки последнего (относится к техническому обслуживанию);

2) средний ремонт оборудования с частичной разборкой и отключением от сети;

3) капитальный ремонт с полной разборкой оборудования и ремонтом в условиях ремонтно-монтажного комбината.

Важнейшие работы по техническому обслуживанию следующие:

чистка механизмов и других технических устройств, ремонт и замена ременных передач; добавление и замена смазки в узлах трения - зубчатых и червячных передачах, подшипниках скольжения и качения; проверка исправности и мелкий ремонт трубопроводов и запорной арматуры парового, газового, электронагревательного и холодильного оборудования - подтягивание болтов, фланцевых соединений, набивка сальников арматуры, чистка сифонов и отстойников, стекол указателей уровня; проверка производительности оборудования, качества его работы и потребляемой мощности; замена быстроизнашивающихся деталей - ножей и решеток мясорубок, запорных крапов, клапанов, приводных ремней, болтов крепления, плавких вставок; выполнение особых работ по уходу за специальным оборудованием, регулировка защиты электропусковой аппаратуры, настройка дозирующих устройств и промывка систем автоматов для продажи жидких товаров, дозарядка холодильным агентом, выпуск воздуха и настройка приборов управления холодильными установками; консервация временно бездействующего оборудования - холодильных установок, автоматов, электрооборудования.

Межремонтное техническое обслуживание и плановые ремонты оборудования должны выполнять техники-механики и квалифицированные рабочие.