Расчет выявленных видов износов
Определение степени износа является следующей и чрезвычайно важной задачей при использовании затратного подхода.
Накопленный износ включает в себя три вида износа, а именно: физический, функциональный, внешний (результат воздействия внешних экономических факторов).
Физический износ – это утрата зданиями и сооружениями в целом, а также их отдельными элементами, конструкциями и инженерными системами первоначально заданных эксплуатационных свойств под влиянием внутренних процессов и внешних природных воздействий. Иными словами, физический износ – это потеря с течением времени потребительской стоимости, выражающаяся в снижении прочности, жесткости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, а в ряде случаев и внешнего вида.
В настоящем отчете для определения физического износа был использован экспертный метод(метод наблюдения).
Метод наблюдения использован с применением шкалы физического износа в соответствии с пособием С.Н. Нотенко «Техническая эксплуатация жилых зданий», М. Высшая школа, 2000 г.
Определение физического износа произведено в данном случае аддитивным методом.
Укрупненная шкала износа строительных конструкций (метод наблюдения) приведена в нижеследующей таблице:
Таблица 11. Укрупненная шкала износа строительных конструкций
| Состояние | Критерии отнесения | Класс отделки | Состояние отделки | Физическое состояние, % |
| «Евростандарт» | помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, после ремонта, проведенного с использованием высококачественных отделочных материалов. | евроремонт (ремонт проведен с использованием высококачественных отделочных материалов) | новая | от 0 до 5 |
| Упрощенный «евростандарт» | помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, после ремонта по отечественной технологии с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащено типовым электротехническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, находящимся в работоспособном состоянии. | высококачественная (ремонт по отечественной технологии с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов) | новая или не требует ремонта | от 5 до 10 |
| Отличное | помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов. | улучшенная | новая или не требует ремонта | от 10 до 20 |
| Нормальное | помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и полов). | улучшенная | не требует ремонта | от 20 до 40 |
| Удовлетворительное | помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины, местные нарушения штукатурного слоя, цоколя и стен, трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов). | простая или улучшенная | требует косметического ремонта | от 40 до 60 |
| Неудовлетворительное | помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта) не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки. | - | требует ремонта | от 60 до 80 |
| Аварийное | помещение не пригодно к использованию по функциональному назначению, необходимо принятии неотложных мер для его капитального ремонта: нарушена гидроизоляция; постоянные протечки через междуэтажные перекрытия; требуется замена дверных (оконных) проемов и полов, а также замена инженерных сетей. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций. | - | требуется капитальный ремонт | более 80 |
Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
В настоящем отчете для определения функционального износа был использован экспертный метод(метод наблюдения).
Метод наблюдения использован с применением шкалы функционального износа в соответствии с методологией и руководством по проведению оценки бизнеса и/или активов ОАО РАО «ЕЭС России» и ДЗО ОАО РАО «ЕЭС России», разработанную компанией «Делойт и Туш», 2005 г.[12]
Определение функционального износа произведено в данном случае аддитивным методом.
Шкала экспертных оценок для определения функционального износа (метод наблюдения) приведена в нижеследующей таблице:
Таблица 12. Шкала экспертных оценок для определения функционального износа
| № п/п | Характеристика состояния имущества | Величина функционального износа, % |
| Соостветствует лучшим проектам. Вполен вписывается в современный производственный процесс | ||
| Вполне соверменно, однако имеются объекты, лучшие по конструктивным параметрам. Используется в составе имущественных комплексов | 5-10 | |
| Отвечает требованиям времени, однако имеются объекты лучше по основным параметрам. Может эксплуатироваться, хотя не вполне отвечает требованиям времени | 15-35 | |
| Не отвечает требованиям времени, значительно уступает лучшим объектам (почти в 2 раза). Используется в производсвенных процессах, значительно устаревших | 40-70 | |
| Безнадежно уступает лучшим объектам по конструктивным и иным параметрам, по всем параметрам проигрывает аналогам. Не вписывается в современные реалии | 75-100 |
Внешний (экономический) износ - это вид износа называют так же "старением окружения", и представляет собой убытки, вызванные внешними факторами. Внешний износ измеряется величиной потерь арендной платы. Анализ ближайшего окружения оцениваемого объекта позволяет считать внешний износ равным нулю.
Совокупный износ Износ (И) рассчитывается по формуле:
Ифиз – физический износ;
Ифунк – функциональный износ;
Ивнеш – внешний (экономический) износ.
Таким образом, совокупный (накопленный) износ объекта оценки составляет:
Таблица 13. Результаты расчета общего накопленного износа
| Литер | Наименование | Физический износ, % | Функциональный износ, % | Внешний износ, % | Накопленный износ, % |
| Главный производственный корпус Литер: А, А1, А10,, инв.№10001 | |||||
| А | Главный производственный корпус | ||||
| А1 | Главный производственный корпус | ||||
| А10 | Главный производственный корпус | ||||
| А17 | Главный производственный корпус | ||||
| А18 | Главный производственный корпус | ||||
| А2 | Главный производственный корпус | ||||
| А4 | Главный производственный корпус | ||||
| А8 | Главный производственный корпус | ||||
| А9 | Главный производственный корпус | ||||
| а12 | Главный производственный корпус | ||||
| а14 | Главный производственный корпус | ||||
| а15 | Главный производственный корпус | ||||
| а5 | Главный производственный корпус | ||||
| п/А | Главный производственный корпус | ||||
| А3 | Пристройка | ||||
| а6 | Пристройка | ||||
| а8 | Пристройка | ||||
| а9 | Пристройка | ||||
| а10 | Пристройка | ||||
| а11 | Пристройка | ||||
| а13 | Навес | ||||
| Здание заводоуправления, инв.№10035 | |||||
| В | Здание заводоуправления | ||||
| Здание склада химикатов и ЦМС, инв.№10012 | |||||
| Е | Здание склада химикатов и ЦМС | ||||
| Ецок. | Цокольный этаж | ||||
| е | Навес | ||||
| п/Е | Подвал | ||||
| Е | Здание склада химикатов и ЦМС |
Таблица 14. Расчет стоимости воспроизводства
| Литер | Наименование | № сборника | № таблицы | Стоимость по таблице | Поправки к стоимости в коэффициентах | Объём кв.м., площадь м. кв. | Стоимость воспроизводства в ценах 1969 года, руб. | Коэффициент индекса удорожания цен | Стоимость воспроизводства на дату оценки, руб. | Накопленный износ, % | Стоимость восстановления с учетом накопленного износа, руб. | Прибыль предпринимателя, % | Стоимость воспроизводства с учетом износа и прибыли предпринимателя, руб. | ||
| группа капитальности | поправка на этажность | климатический район | |||||||||||||
| Главный производственный корпус Литер: А, А1, А10,, инв.№10001 | |||||||||||||||
| А | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 0,95 | 1,00 | 139 399,3 | 1 244 835,7 | 249,12 | 310 113 470 | 15 505 674 | 1,11 | 17 211 298 | ||
| А1 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 194,4 | 1 827,4 | 249,12 | 455 242 | 22 762 | 1,11 | 25 266 | ||
| А10 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 17,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 5 171,9 | 92 577,0 | 249,12 | 23 062 782 | 1 153 139 | 1,11 | 1 279 984 | ||
| А17 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 2 084,5 | 19 594,3 | 249,12 | 4 881 332 | 244 067 | 1,11 | 270 914 | ||
| А18 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 0,95 | 1,00 | 3 957,6 | 35 341,4 | 249,12 | 8 804 250 | 440 213 | 1,11 | 488 636 | ||
| А2 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 0,95 | 1,00 | 2 497,0 | 22 298,2 | 249,12 | 5 554 928 | 277 746 | 1,11 | 308 298 | ||
| А4 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 17,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1 058,8 | 18 952,5 | 249,12 | 4 721 447 | 236 072 | 1,11 | 262 040 | ||
| А8 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 17,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 2 944,4 | 52 704,8 | 249,12 | 13 129 820 | 656 491 | 1,11 | 728 705 | ||
| А9 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 17,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 401,5 | 7 186,9 | 249,12 | 1 790 401 | 89 520 | 1,11 | 99 367 | ||
| а12 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 10,6 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 87,6 | 928,6 | 249,12 | 231 333 | 11 567 | 1,11 | 12 839 | ||
| а14 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 10,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 20,3 | 221,3 | 249,12 | 55 130 | 2 757 | 1,11 | 3 060 | ||
| а15 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 142,6 | 1 340,4 | 249,12 | 333 920 | 16 696 | 1,11 | 18 533 | ||
| а5 | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 10,6 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 59,4 | 629,6 | 249,12 | 156 846 | 7 842 | 1,11 | 8 705 | ||
| п/А | Главный производственный корпус | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 0,95 | 1,00 | 5 023,1 | 44 856,3 | 249,12 | 11 174 601 | 558 730 | 1,11 | 620 190 | ||
| А3 | Пристройка | 14, отдел II, раздел 3 | 9,0 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 752,7 | 6 774,3 | 249,12 | 1 687 614 | 84 381 | 1,11 | 93 663 | ||
| а6 | Пристройка | 14, отдел II, раздел 3 | 11,2 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 63,0 | 705,6 | 249,12 | 175 779 | 8 789 | 1,11 | 9 756 | ||
| а8 | Пристройка | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 104,0 | 977,6 | 249,12 | 243 540 | 12 177 | 1,11 | 13 516 | ||
| а9 | Пристройка | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 189,4 | 1 780,4 | 249,12 | 443 533 | 22 177 | 1,11 | 24 616 | ||
| а10 | Пристройка | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 109,1 | 1 025,5 | 249,12 | 255 473 | 12 774 | 1,11 | 14 179 | ||
| а11 | Пристройка | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 104,0 | 977,6 | 249,12 | 243 540 | 12 177 | 1,11 | 13 516 | ||
| а13 | Навес | 26, отдел I, раздел 4 | 19,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 207,9 | 4 033,3 | 249,12 | 1 004 776 | 50 239 | 1,11 | 55 765 | ||
| Здание заводоуправления, инв.№10035 | |||||||||||||||
| В | Здание заводоуправления | 18, отдел II | 23,9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 2 120,7 | 50 684,7 | 249,12 | 12 626 572 | 2 525 314 | 1,11 | 2 803 099 | ||
| Здание склада химикатов и ЦМС, инв.№10012 | |||||||||||||||
| Е | Здание склада химикатов и ЦМС | 26, том I, отдел II | 10,7 | 1,00 | 1,05 | 1,00 | 18 012,0 | 202 364,8 | 249,12 | 50 413 119 | 5 041 312 | 1,11 | 5 595 856 | ||
| Ецок. | Цокольный этаж | 26, том I, отдел II | 10,7 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 3 238,3 | 34 649,8 | 249,12 | 8 631 958 | 863 196 | 1,11 | 958 148 | ||
| е | Навес | 26, отдел I, раздел 4 | 19,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 829,6 | 16 094,2 | 249,12 | 4 009 387 | 400 939 | 1,11 | 445 042 | ||
| п/Е | Подвал | 14, отдел II, раздел 3 | 9,4 | 1,00 | 0,95 | 1,00 | 11 697,4 | 104 457,8 | 249,12 | 26 022 527 | 2 602 253 | 1,11 | 2 888 501 |
Обоснование применяемых поправок:
Этажность. Оценочные таблицы сборников укрупненных показателей расположены в сборниках в зависимости от конструктивных особенностей и этажности зданий.
Этажность в значительной мере влияет на стоимость измерителя.
В тех случаях, когда в сборнике отсутствует таблица с требуемой этажностью, следует принять аналог большей или меньшей этажности, а затем откорректировать стоимость 1 куб. м. повышающим или понижающим коэффициентом.
При этажности объекта более предусмотренного таблицей применять К - 0,95; при этажности объекта менее предусмотренного таблицей - 1,05.