Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

4.1. В ст. 583 ГК договор ренты и пожизненного содержания с иждивением (далее - договор ренты) определен как правоотношение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Данному договору посвящена гл. 33 ГК.

Рента сформулирована в ГК как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. Договор ренты характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками:

во-первых, он направлен на передачу имущества в собственность;

во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества в собственность;

в-третьих, возмездность договора ренты характеризуется алеаторным (а не эквивалентно-определенным) встречным предоставлением.

Первые два признака являются родовыми (объединяющими ренту с другими типами или видами договоров), а третий - специальным (выделяющим ренту из числа всех остальных родственных договоров).

Рента характеризуется теми же родовыми признаками, которыми обладает купля-продажа - направленность на возмездную передачу имущества в собственность. Поскольку сущность возмездного договора в наиболее чистом виде проявляется в правоотношении, в котором встречное предоставление является определенно-эквивалентным и денежным, институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. В нем собраны не только нормы, регламентирующие эквивалентные отношения по возмездной реализации имущества за деньги, но и унифицированные нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от вида и формы встречного предоставления. В связи с этим данные унифицированные правила должны применяться к ренте.

Однако наряду с наличием родовых признаков, объединяющих ренту с куплей-продажей, отношения ренты имеют специфику, требующую нормативно-правового закрепления. Эта специфика выражается в своеобразной форме оплаты, которая характеризуется тем, что покупатель в порядке оплаты полученного имущества предоставляет продавцу постоянное или пожизненное содержание. Подобные отношения носят длительный и в определенной степени доверительный характер. Особенности таких правоотношений предопределяются, главным образом, признаком алеаторности. "Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить"*(331). Для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности. В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества*(332).

Поэтому при формировании института ренты необходимо было учитывать два фактора. С одной стороны, общность направленности на возмездную передачу имущества в собственность предопределила возможность применения к рентным отношениям унифицированных правил купли-продажи, обусловленных направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от характера и формы встречного предоставления. Как указывалось выше, эти унифицированные нормы собраны в институте купли-продажи, являющемся базовым для всех договоров, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. С другой стороны, алеаторность рентных правоотношений (неопределенность объема встречного предоставления) потребовала формирования правовой базы, отражающей эту специфику.

4.2. Как в гл. 33 ГК отражена общность ренты и других договоров, направленных на возмездную передачу имущества в собственность?

В ст. 585 ГК сказано, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами о ренте и не противоречит существу договора ренты.

Подобная законодательная конструкция вызывает некоторые вопросы.

Первым является вопрос о том, насколько обоснованно указание на применение к ренте норм о дарении?

Обязательства, направленные на передачу имущества в собственность, могут быть возмездными или безвозмездными. Признак возмездности (безвозмездности) существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью обязательства. Поэтому правила о дарении отражают не просто направленность на передачу имущества в собственность, а безвозмездный характер этих отношений. Следовательно, институт дарения может применяться только к безвозмездным обязательствам. Поэтому анализируя, нормы какого договорного института могут применяться к ренте в силу общности признака направленности, необходимо также учитывать, возмездны или безвозмездны рентные обязательства.

Любой рентный договор предусматривает встречное предоставление в той или иной форме. Договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за плату. В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных плоскостях: договор дарения - в правовом поле, отражающем специфику безвозмездных обязательств, а договор ренты - в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.

Игнорирование данного принципа приводит к необоснованному распространению на ренту не свойственных ей правовых норм. Так, весьма затруднительно обосновать применение к отношениям ренты таких правил института дарения, как отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК), ограничение, запрещение и отмена дарения (ст. 575, 576, 578 ГК) и др.

Второй вопрос заключается в том, действительно ли ст. 585 ГК создает основу для применения к ренте всех норм о купле-продаже, которые применимы к ней в силу общности их направленности? Не ограничен ли искусственно в ст. 585 ГК круг таких положений вследствие неточного определения специфики рентного обязательства?

Как указывалось выше, в данной норме предусмотрена возможность применения правил о купле-продаже лишь к тем рентным отношениям, в которых имущество передается за плату, и только в части передачи и оплаты имущества. ГК не допускает применения норм о купле-продаже к рентным обязательствам, не предусматривающим денежной оплаты.

Между тем, в институте купли-продажи содержатся два вида норм. Первые предопределяются не только возмездной передачей имущества в собственность, но также денежным и эквивалентным характером встречного предоставления. Такие нормы действительно не могут применяться к ренте без учета ее алеаторной специфики. Нормы второй группы отражают возмездную передачу имущества в собственность независимо от того, как производится оплата: эквивалентно или алеаторно. Такие нормы не противоречат специфике ренты, в силу чего они применимы к любым сделкам, направленным на возмездную реализацию имущества, в том числе к договорам ренты, не предусматривающим оплаты.

Таким образом, буквальное толкование условия ст. 585 ГК о том, что правила купли-продажи могут применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату, искусственно исключает из правовой базы, регулирующей рентные отношения, нормы, отражающие единую направленность отношений купли-продажи и ренты, и не касаются различий между ними. В то же время следует отметить, что вопрос о том, какие положения о купле-продаже отражают возмездную передачу имущества в собственность независимо от формы оплаты (эквивалентной или алеаторной), требует самостоятельного серьезного исследования.

4.3. Как указывалось выше, специфическим признаком рентных отношений является алеаторность (неопределенность) встречного предоставления. Особенности правового регулирования, обусловленные данным фактором, выражаются в реальном характере договора (он считается заключенным лишь в момент передачи вещи, в оплату которой предоставляется рента), в жестких требованиях к его форме, а также в системе юридических мер, направленных на обеспечение интересов получателя ренты.

Большинство норм института ренты отражают алеаторность обязательства независимо от того, в какой форме осуществляется встречное предоставление. Так, в ст. 583 ГК указывается на возможность выплаты ренты путем передачи определенной денежной суммы либо путем предоставления средств на содержание в иной форме. Статья 590 ГК предусматривает возможность выплаты постоянной ренты путем передачи денег, предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. В ст. 602 ГК говорится, что обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг.

Таким образом, регламентация рентных правоотношений, обусловленная их алеаторностью, не зависит от формы выплаты ренты (денежной, товарной или иной).

4.4. Отношения ренты неоднородны. Характеризуясь единым родовым признаком алеаторности, виды ренты различаются между собой по порядку и условиям алеаторной оплаты полученного имущества. Эти различия требуют нормативно-правового закрепления. В связи с этим в ГК выделены: постоянная рента (§ 2 гл. 33), пожизненная рента (§ 3 гл. 33) и пожизненное содержание с иждивением (§ 4 гл. 33).

4.5. В аспекте сочетания института ренты с другими видами гражданских договоров особый интерес представляет взаимодействие рентных норм с правилами о продаже недвижимости. Какие договорные институты должны применяться к регламентации обязательств, в которых под выплату ренты передается недвижимое имущество?

Во-первых, к данному договору применимы унифицированные нормы, отражающие специфику недвижимости абстрактно от других признаков обязательства (в частности, ст. 131 ГК).

Во-вторых, к договору, в котором под выплату ренты передается недвижимое имущество, могут применяться те унифицированные правила о продаже недвижимости, которые отражают направленность на возмездную передачу недвижимости в собственность независимо от характера и формы встречного предоставления. В частности, это касается норм, регулирующих права на земельный участок при продаже здания (ст. 552 ГК) и права на недвижимость при продаже земельного участка (ст. 553 ГК).

В некоторых случаях вопрос о применении конкретной нормы о продаже недвижимости к ренте вызывает значительные трудности.

Согласно ст. 555 ГК при отсутствии в договоре продажи недвижимости условия о цене договор считается незаключенным; при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. В то же время согласно ст. 594 ГК при отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК.

Будет ли считаться заключенным договор постоянной ренты, предусматривающий бесплатную передачу недвижимости под выплату ренты, если в таком договоре не предусмотрена цена недвижимости?

Следуя логике законодателя, установившего обязательность определения цены на недвижимость в целях большей конкретизации данных правоотношений, можно было бы предположить, что это правило распространяется на все обязательства, предусматривающие возмездное отчуждение недвижимости, в том числе на договор ренты. Однако поскольку рентное обязательство имеет свои особенности, необходимо выяснить, не влияют ли эти особенности на специфику, предопределенную недвижимостью как предметом договора. Исследуя данное соотношение, необходимо, в частности, учитывать, что условие о цене в рентных отношениях не имеет такого безусловного значения, как при продаже, поскольку для договора ренты главное - выплата рентных платежей, а вопрос о цене может возникнуть лишь при выкупе ренты.

В-третьих, поскольку признак алеаторности влияет на нормы, отражающие специфику недвижимости, а особенности недвижимости влияют на правила, обусловленные алеаторностью, для эффективного регулирования обязательств, в которых под выплату ренты передается недвижимость, недостаточно унифицированных норм о недвижимости и общих положений о ее продаже. Потребовалось создание в ГК правовой базы, отражающей особенности алеаторности в контексте недвижимости. Так, если для отношений купли-продажи недвижимости предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на нее (ст. 551 ГК), то для договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества, требуется, кроме того, государственная регистрация самого договора (ст. 584 ГК). В ст. 586 ГК говорится об обременении рентой недвижимого имущества, а в п. 1 ст. 587 ГК - об обеспечении выплаты ренты, выражающемся в том, что при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства ее плательщика приобретает право залога на это имущество.

Помимо указанных общих норм, применимых к любым рентным обязательствам, в которых под выплату ренты передается недвижимость, законодатель сформулировал специальную разновидность договора ренты, предметом которого может быть только недвижимость. Это - пожизненное содержание с иждивением (§ 4 гл. 33 ГК). Данная разновидность ренты представляет собой договор, по которому получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК).

4.6. Институт ренты отражает специфику алеаторной оплаты имущества, переданного в собственность. То есть нормообразующий признак алеаторности привязан в ГК к направленности на передачу имущества в собственность. Законодатель не регламентировал особенности алеаторности в контексте договоров иной направленности (передача имущества во временное пользование, выполнение работ, оказание услуг и т.д.), хотя алеаторная форма оплаты может в них присутствовать.

В связи с этим возникает вопрос: требует ли алеаторность встречного предоставления выработки норм, применимых к обязательствам иной направленности (а не только к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность)? Данная проблема, на наш взгляд, заслуживает отдельного научного анализа. В рамках настоящего исследования можно лишь отметить следующее. Если такое регулирование необходимо, то важно четко определить степень унификации правового материала. Если на нормы, обусловленные фактором алеаторности, не влияют особенности той или иной направленности, данные нормы должны быть унифицированы. Если же конкретная направленность оказывает влияние на правила, отражающие алеаторность встречного предоставления, то положения, ею обусловленные, следует формулировать в контексте той или иной направленности.